Продажа унаследованного дома до истечения трехлетнего срока владения: обязанности по НДФЛ
Анализ ситуации
Вы, как вдова, совместно с дочерью продали в мае 2023 года жилой дом, который был построен в период брака, но оформлен на умершего супруга. После его смерти в августе 2022 года вы обе вступили в наследство, получив доли в праве собственности на этот дом. Ключевой факт: с момента открытия наследства (смерти супруга в августе 2022 года) до момента продажи (май 2023 года) прошло менее трех лет. Согласно предоставленным нормам, это создает для вас обязанности по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).
Применимые нормы и порядок налогообложения
1. Обязанность по декларированию дохода и уплате НДФЛ
Доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.
"доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 208, п.1, пп.5)
Физические лица, получающие доходы от продажи принадлежащего им имущества, обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ, если иное не предусмотрено законом (например, освобождение от налога).
"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: НК РФ Статья 228, п.1, пп.2)
2. Освобождение от налогообложения при продаже и минимальный срок владения
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения.
"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества... с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ Статья 217, п.17.1)
"если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, п.2)
Для вашей ситуации критически важен минимальный предельный срок владения. Поскольку право собственности на дом получено вами в порядке наследования, применяется трехлетний срок.
"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, п.3, пп.1)
Вывод по этому пункту: Так как вы продали дом в мае 2023 года, а владели им на праве собственности (после вступления в наследство) с августа 2022 года, то есть менее трех лет, доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ. Пятилетний срок (установленный п. 4 ст. 217.1 НК РФ) в вашем случае не применяется, так как соблюдается условие для применения трехлетнего срока (наследование от супруга).
3. Определение налоговой базы и применение вычетов
Поскольку доход подлежит налогообложению, вам необходимо определить налоговую базу (сумму, с которой будет уплачиваться 13% НДФЛ). Для этого можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220, п.2, пп.1)
Это означает, что каждый из вас (вы и ваша дочь) может уменьшить свой доход от продажи своей доли на вычет в размере до 1 000 000 рублей. Если доход от продажи вашей доли меньше или равен 1 млн руб., налог платить не придется. Если больше — то налог (13%) уплачивается с разницы.
Альтернативный вариант: вместо применения вычета в 1 млн руб. вы вправе уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов, понесенных наследодателем (вашим супругом) на строительство этого дома.
"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Если при получении налогоплательщиком имущества... в порядке наследования... при налогообложении доходов, полученных при продаже... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя... на приобретение такого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220, п.2, пп.2)
Это может быть выгодно, если расходы на строительство были значительными и вы можете их подтвердить (договоры подряда, чеки на материалы и т.д.).
Поскольку дом продавался из общей долевой собственности, вычет распределяется пропорционально долям либо по договоренности.
"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220, п.2, пп.3)
4. Сроки подачи декларации и уплаты налога
Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год. Продажа состоялась в мае 2023 года, поэтому:
- Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ за 2023 год должна быть представлена в налоговый орган не позднее 30 апреля 2024 года.
"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ Статья 229, п.1)
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: НК РФ Статья 228, п.3)
- Уплатить исчисленную сумму налога необходимо не позднее 15 июля 2024 года.
"Общая сумма налога... уплачивается по месту жительства... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ Статья 228, п.4)
5. Последствия нарушения сроков
Если декларация не будет представлена в срок, это повлечет штраф.
"Непредставление в установленный... срок налоговой декларации... влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной... суммы налога... за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей." (Источник: НК РФ Статья 119, п.1)
Неуплата или неполная уплата налога в установленный срок влечет начисление пеней и штраф.
"Сроки уплаты налогов... устанавливаются применительно к каждому налогу... При уплате налога... с нарушением срока уплаты налогоплательщик... уплачивает пени" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 57, п.1, п.2)
"Неуплата или неполная уплата сумм налога... в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: НК РФ Статья 122, п.1)
Выводы и рекомендации
-
Обязанность есть: Вы (как и ваша дочь) обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2023 год и уплатить НДФЛ с дохода от продажи ваших долей в доме, так как срок владения ими (с августа 2022 по май 2023) составил менее трех лет.
-
Необходимые действия:
- Рассчитайте налог. Для этого определите сумму дохода, полученного каждым из вас от продажи своей доли. Затем выберите наиболее выгодный способ уменьшения налоговой базы:
- Вариант А: Применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей на каждого.
- Вариант Б: Уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов вашего покойного супруга на строительство дома (если такие документы есть и сумма расходов превышает 1 млн руб. на вашу долю).
- Подайте декларации. Каждая из вас должна подать отдельную декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту своей регистрации (прописки) до 30 апреля 2024 года.
- Уплатите налог. Уплатить рассчитанную сумму налога необходимо до 15 июля 2024 года.
-
Если сроки пропущены: Рекомендуется как можно скорее подготовить и подать декларацию, даже с опозданием, и уплатить налог и пени. Это минимизирует размер штрафных санкций.
"При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога... налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 81, п.1)
-
Рекомендация: Учитывая нюансы (расчет доли, подтверждение расходов наследодателя, заполнение декларации), для корректного оформления и минимизации налоговых рисков целесообразно обратиться за помощью к адвокату или налоговому консультанту, который специализируется на вопросах налогообложения доходов от продажи имущества.
