Срок владения квартирой от не родственника для избежания НДФЛ

Продажа квартиры, полученной по наследству от человека, не являвшегося родственником

Анализ ситуации

Вы получили квартиру по наследству, не являясь членом семьи или близким родственником наследодателя. Для освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже такого имущества ключевое значение имеет срок владения им.

1. Применимые нормы о сроке владения

Для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости необходимо, чтобы она находилась в вашей собственности не менее минимального предельного срока.

В вашем случае, поскольку наследодатель не был членом вашей семьи или близким родственником, применяется общее правило:

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 4)

Трехлетний срок, указанный в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, применяется, в частности, когда:

"право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 1)

Поскольку это к вам не относится, минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет.

2. С какой даты отсчитывается срок владения?

В предоставленном контексте прямо не указано, с какой даты начинает течь срок владения для целей налогообложения при наследовании. Однако, исходя из общих принципов гражданского и налогового права, право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства (день смерти наследодателя). Но для недвижимости момент, когда вы сможете им распоряжаться (в том числе продавать), связан с государственной регистрацией этого права.

"Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 2)

На практике налоговые органы часто рекомендуют исчислять срок владения с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН (которая указывается в выписке), так как это документально подтвержденная дата. Для наследства это, как правило, происходит после получения свидетельства о праве на наследство.

3. Влияние иных факторов на освобождение от НДФЛ

Из анализа контекста следует, что для освобождения от налога по основанию истечения минимального срока владения НЕ имеют значения:

• Кадастровая или рыночная стоимость квартиры. Этот фактор становится критичным только если вы продаете квартиру до истечения минимального пятилетнего срока. В этом случае для расчета налога доход от продажи сравнивается с кадастровой стоимостью (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 214.10, пункт 2).
• Факт проживания в квартире. В контексте не содержится норм, связывающих освобождение от налога с фактом проживания.
• Способ наследования (по завещанию или по закону). Освобождение зависит от срока владения и степени родства, но не от основания наследования.

4. Документы для подтверждения срока владения

Основным документом, подтверждающим ваше право собственности и дату его возникновения для третьих лиц (включая налоговый орган), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация ... возникновения ... вещных прав ... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 28, пункт 1)

Кроме того, нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, обязан сообщить об этом в налоговый орган.

"Органы (учреждения), уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы ... обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство ... в налоговые органы" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 85, пункт 6)

Выводы и рекомендации

1. Срок для освобождения от НДФЛ: Чтобы продать унаследованную квартиру без уплаты НДФЛ (13%), вы должны владеть ею не менее пяти лет. Трехлетний льготный срок на вас не распространяется, так как вы не являетесь членом семьи или близким родственником наследодателя.

2. Дата начала отсчета срока: Для минимизации рисков споров с налоговой инспекцией рекомендуется отсчитывать пятилетний срок с даты государственной регистрации вашего права собственности в ЕГРН. Эту дату можно узнать из выписки из ЕГРН. Хотя юридически право собственности возникает с момента открытия наследства, дата регистрации является бесспорным документальным доказательством.

3. Если продать раньше 5 лет: В случае продажи квартиры до истечения пятилетнего срока:

   • Вы обязаны будете декларировать доход и уплатить НДФЛ по ставке 13%.
   • Налоговая база (сумма, с которой рассчитывается налог) будет определяться как наибольшая из двух величин: фактическая сумма продажи по договору или 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 214.10, пункт 2).
   • Вы сможете применить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1), либо уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение этого имущества (в вашем случае расходы равны нулю, так как имущество получено безвозмездно).

4. Рекомендуемые действия:

   • Закажите актуальную выписку из ЕГРН, чтобы точно установить дату регистрации права.
   • Рассчитайте, истек ли на момент планируемой продажи пятилетний срок с этой даты.
   • Если срок владения близок к пяти годам, для избежания претензий со стороны налоговых органов имеет смысл получить предварительную консультацию в вашей ИФНС или у адвоката, специализирующегося на налоговом праве.
   • При продаже до истечения 5 лет помните об обязанности подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.