Налог с продажи единственного жилья после дарения другой квартиры и срок владения менее 5 лет

Налогообложение при продаже единственной квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, с учетом получения в дар другого жилья

Анализ ситуации

Вы владеете единственной квартирой с 2021 года (менее 5 лет) и планируете ее продать. Перед продажей вы получите в дар от родственницы другую квартиру. Ваш вопрос касается двух аспектов:

1. Облагается ли доход от продажи вашей квартиры налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), учитывая малый срок владения.
2. Повлияет ли факт получения в дар другой квартиры на ваше право на освобождение от этого налога.

Применимые нормы права

Основные правила налогообложения доходов от продажи недвижимости и получения имущества в дар установлены Налоговым кодексом РФ.

1. Общее правило об освобождении от налога: Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

   "Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 2)

2. Минимальный предельный срок владения: Для большинства случаев он составляет 5 лет.

   "В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 4)

   Однако существует исключение, которое может сократить этот срок до 3 лет. В частности, срок владения составляет 3 года, если на момент продажи у налогоплательщика нет другого жилого помещения.

   "минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 4) в собственности налогоплательщика ... на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества ... не находится иного жилого помещения" (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 3, подпункт 4)

   Важно: при проверке этого условия не учитывается жилье, приобретенное в течение 90 календарных дней до даты продажи.

   "При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение ... приобретенное ... в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение ... от налогоплательщика к покупателю." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 3, подпункт 4)

3. Получение имущества в дар: Доход в виде недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, налогом не облагается.

   "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками" (Источник: НК РФ, Статья 217, пункт 18.1)

4. Налогообложение при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока: Если срок владения менее минимального, доход от продажи подлежит налогообложению по ставке 13% (для резидентов). Налоговая база может быть уменьшена:

   • На фиксированный имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
   • Либо на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры.

   "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 1)
   "вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Выводы и рекомендации

1. Влияние дарения на налог с продажи: Да, факт получения в дар другой квартиры повлияет на ваши налоговые обязательства при продаже вашей нынешней квартиры, но только в части права на освобождение от налога по сроку владения.

   • Если бы вы продавали свою единственную квартиру, вы могли бы претендовать на освобождение от налога после 3 лет владения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
   • Однако, если вы сначала получите в дар другую квартиру, а потом продадите свою, на момент государственной регистрации сделки купли-продажи в вашей собственности будет находиться уже два объекта жилой недвижимости (подаренная и та, которая продается). Условие об отсутствии иного жилья (для применения 3-летнего срока) соблюдено не будет.
   • Следовательно, к вашей проданной квартире будет применяться общий минимальный срок владения — 5 лет. Поскольку вы владеете ею с 2021 года (менее 5 лет), доход от ее продажи подлежит налогообложению.

2. Налог с дохода от дарения: Поскольку даритель — ваша родственница (близкий родственник), доход в виде полученной от нее квартиры не облагается НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог с этой операции вам не нужно.

3. Как рассчитать налог с продажи: Поскольку продажа облагается налогом, вам необходимо:

   • Вариант А: Заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. НДФЛ = (Доход от продажи - 1 000 000 руб.) * 13%.
   • Вариант Б: Уменьшить доход на фактические расходы на приобретение этой квартиры (сумму, уплаченную продавцу в 2021 году, подтвержденную договором и платежными документами). НДФЛ = (Доход от продажи - Расходы на покупку) * 13%.
     Вам следует выбрать тот вариант, который дает меньшую сумму налога к уплате.

4. Порядок действий:

   • После продажи квартиры вы обязаны представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
   • Уплатить исчисленную сумму налога необходимо до 15 июля того же года.

   "Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ, Статья 229, пункт 1)
   "Общая сумма налога ... уплачивается ... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ, Статья 228, пункт 4)

Рекомендация:
Если для вас принципиально важно избежать уплаты НДФЛ с продажи, рассмотрите возможность продажи своей текущей квартиры ДО государственной регистрации перехода права собственности на подаренную квартиру. В этом случае на дату продажи у вас будет только один объект жилья, что позволит применить 3-летний минимальный срок владения и, при владении более 3 лет, освободить доход от налогообложения полностью.

В любом случае, для точного расчета сумм и учета всех нюансов (например, кадастровой стоимости для расчета налогооблагаемого дохода) рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или налоговым консультантом.