Налогообложение дохода продавца при покупке унаследованного дома и земельного участка
На основании вашего вопроса проведен анализ ситуации: продавец получил дом и земельный участок по наследству в 2025 году и продает их в этом же году. Ниже представлен развернутый ответ на вопросы о налогообложении дохода продавца и связанных с этим рисках для вас как покупателя.
Анализ ситуации
Продавец является физическим лицом, которое реализует два объекта недвижимости (жилой дом и земельный участок), находящиеся в его собственности менее минимального срока владения. Доход от продажи является объектом налогообложения НДФЛ. Ключевым фактором является срок владения имуществом и возможность применения имущественных налоговых вычетов.
Применимые нормы права и их толкование
1. Объект налогообложения и срок владения
Доход, полученный от продажи недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относится к доходам от источников в РФ и подлежит налогообложению.
"К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)
Для освобождения от налога доходов от продажи недвижимости установлен минимальный предельный срок владения. В предоставленном контексте содержится общая норма:
"Не подлежат налогообложению ... доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе ... от продажи иного имущества, находившегося непрерывно в собственности налогоплательщика три года и более" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 17.1)
Важно: В контексте отсутствует текст статьи 217.1 НК РФ, в которой, вероятно, установлены особенности определения минимального срока владения для разных объектов недвижимости (например, 3 или 5 лет) и, возможно, особый порядок исчисления срока для унаследованного имущества (например, с даты смерти наследодателя). Без этой информации нельзя дать однозначный ответ о применении освобождения. Общее правило — 3 года непрерывного владения.
Поскольку продавец получил имущество в 2025 году и продает в том же году, срок владения явно меньше трех лет. Следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.
2. Определение даты возникновения права собственности у наследника
Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ... подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131, пункт 1)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 223, пункт 2)
Таким образом, для продавца срок владения исчисляется с даты внесения записи в ЕГРН о его праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство. Именно эта дата указывается в выписке из ЕГРН, которая является основным документом, подтверждающим право и срок владения.
"Государственная регистрация ... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 28, пункт 1)
"Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 2)
3. Расчет НДФЛ и применение имущественного налогового вычета
Поскольку срок владения менее минимального, доход подлежит налогообложению. Налогоплательщик (продавец) обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ.
"Исчисление и уплату налога ... производят ... физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 1)
При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет. Для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и земельных участков вычет предоставляется в размере доходов от их продажи, но не более 1 000 000 рублей в целом за налоговый период.
"Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)
Альтернативный вариант: Вместо применения вычета в 1 млн руб. налогоплательщик вправе уменьшить доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Для унаследованного имущества это означает, что можно учесть расходы наследодателя на приобретение, если они не учитывались им ранее в целях налогообложения.
"Если при получении налогоплательщиком имущества ... в порядке наследования ... при налогообложении доходов, полученных при продаже ... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя ... на приобретение таких имущества ... если эти расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2)
В вашем случае продаются два объекта: дом (690 000 руб.) и земельный участок (50 000 руб.). Общий доход составляет 740 000 руб. Поскольку это сумма меньше 1 000 000 руб., при применении имущественного вычета налоговая база может быть уменьшена до нуля, и НДФЛ платить не придется. Однако продавец должен будет заявить этот вычет в налоговой декларации.
4. Особенности определения налоговой базы
Необходимо учитывать правило о "кадастровой стоимости". Если доход от продажи объекта недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент 0.7, то для целей налогообложения доход принимается равным этой величине (кадастровая стоимость × 0.7).
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы ... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 214.10, пункт 2)
Это означает, что если кадастровая стоимость дома или участка, умноженная на 0.7, окажется выше, чем договорная цена продажи (690 000 и 50 000 руб. соответственно), то для расчета налога будет использована более высокая сумма. Продавцу необходимо это проверить.
5. Обязанности и риски покупателя
Покупатель не является налоговым агентом в данной сделке. Обязанности по исчислению, удержанию и перечислению налога (быть налоговым агентом) возникают, например, у организаций или индивидуальных предпринимателей, выплачивающих доход физическим лицам. При сделке между двумя физическими лицами обязанность по декларированию дохода и уплате налога лежит полностью на продавце.
"Налоговыми агентами признаются лица, на которых ... возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 24, пункт 1)
Основная обязанность покупателя — обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности. Неуплата продавцом налога является его личным налоговым правонарушением и не влечет недействительность самой сделки купли-продажи. Риск для покупателя в данном случае минимален и связан не с налогами, а с общими рисками любой сделки (добросовестность продавца, чистота прав на имущество и т.д.).
Тем не менее, если продавец не представит в Росреестр нотариально удостоверенную сделку, на регистрацию перехода прав будет представлен обычный договор купли-продажи. В этом случае, если в течение налогового периода (года) продавец не подаст декларацию и не уплатит налог (если он будет исчислен), налоговый орган может доначислить налог, исходя из сведений о сделке, полученных из Росреестра (ст. 214.10 НК РФ), и взыскать с продавца недоимку, пени и штраф. Это не затрагивает права собственности покупателя, которое возникает с момента регистрации.
Выводы и рекомендации
-
Для продавца:
- Доход от продажи унаследованного в 2025 году дома и земельного участка подлежит декларированию и, вероятно, налогообложению НДФЛ, так как срок владения явно меньше 3 лет.
- Срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН (указана в выписке).
- Продавец имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Поскольку общий доход (740 000 руб.) меньше этой суммы, при заявлении вычета налоговая база может быть равна нулю, и НДФЛ платить не придется.
- Продавцу необходимо до 30 апреля 2026 года подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ и заявить вычет.
- Рекомендуется: Продавцу проверить кадастровую стоимость объектов. Если 70% от нее превышает договорную цену, для расчета вычета будет использована большая сумма. Также следует поискать документы, подтверждающие расходы наследодателя на приобретение имущества, чтобы рассмотреть альтернативный вариант расчета (доход минус расходы).
-
Для вас (покупателя):
- Прямой обязанности удерживать и перечислять НДФЛ за продавца у вас нет. Вы не являетесь налоговым агентом в этой сделке.
- Ваш основной риск — не налоговый, а общий гражданско-правовой: убедитесь в чистоте прав продавца на имущество (проверьте выписку из ЕГРН), в отсутствии обременений, в том, что продавец является единственным наследником.
- Для использования средств материнского капитала вам потребуется представить в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенный договор купли-продажи или зарегистрированный в Росреестре договор. Уточните этот момент в вашем отделении ПФР.
- Рекомендуется: При заключении сделки получить от продавца актуальную выписку из ЕГРН, которая подтвердит его право собственности и дату его регистрации. Вы можете порекомендовать продавцу проконсультироваться с бухгалтером или адвокатом по вопросу заполнения налоговой декларации, но это его зона ответственности.
Важное замечание: В предоставленном контексте отсутствует полный текст статьи 217.1 НК РФ, которая определяет минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налога. С 2021 года для некоторых объектов (например, квартир, полученных не по наследству) этот срок может составлять 5 лет. Для имущества, полученного по наследству, могут действовать особые правила. Для получения точной информации по этому вопросу продавцу следует обратиться в налоговый орган с запросом или проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на налоговом праве.
