заполнение 3 НДФЛ

Налогообложение доходов от продажи унаследованных гаража и земельного участка, проданных до истечения трехлетнего срока владения

Анализ ситуации

Вы продали в 2025 году два объекта недвижимости, полученные по наследству: земельный участок и гараж. Оба объекта находились в вашей собственности менее трех лет (минимального предельного срока владения), поэтому доходы от их продажи подлежат налогообложению НДФЛ. Объекты проданы по одному договору, но с раздельной ценой: земельный участок — 850 000 руб., гараж — 450 000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка превышает договорную цену на 250 000 руб. Это влияет на расчет налоговой базы.

Применяемые правовые нормы и расчеты

1. Определение минимального срока владения и применение вычетов

Поскольку имущество получено по наследству, для него установлен минимальный предельный срок владения три года:

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1 п.2)
"...минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования..." (Источник: НК РФ, статья 217.1 п.3)

Так как вы владели имуществом менее трех лет, доход от продажи облагается НДФЛ. Вы вправе применить имущественный налоговый вычет:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется:
   в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
   в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 250 000 рублей; (Источник: НК РФ, статья 220 п.2 подп.1)

Важно: Земельный участок и гараж — это разные виды имущества с разными лимитами вычета:

• Земельный участок подпадает под вычет в 1 000 000 руб.
• Гараж является "иным недвижимым имуществом", и к нему применяется вычет в 250 000 руб.

2. Особенности определения дохода от продажи земельного участка (сравнение с кадастровой стоимостью)

Для расчета налога доход от продажи недвижимости сравнивается с её кадастровой стоимостью:

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта..." (Источник: НК РФ, статья 214.10 п.2)

Из вашего вопроса следует, что кадастровая стоимость участка выше цены продажи на 250 000 руб. Значит, цена продажи (850 000 руб.) меньше, чем 70% кадастровой стоимости. Следовательно, для целей налогообложения доход от продажи земельного участка будет принят равным 70% от его кадастровой стоимости.

Расчет: Кадастровая стоимость = 850 000 + 250 000 = 1 100 000 руб.
Доход для налогообложения (70% от кадастровой стоимости) = 1 100 000 * 0,7 = 770 000 руб.

3. Расчет налоговой базы и НДФЛ по каждому объекту

1. Земельный участок:

• Доход для налогообложения: 770 000 руб. (70% от кадастровой стоимости).
• Применяемый налоговый вычет: 1 000 000 руб.
• Налоговая база: Поскольку вычет (1 000 000 руб.) больше дохода (770 000 руб.), налоговая база принимается равной 0 рублей. НДФЛ = 0 руб.

Пояснение: Вычет применяется не к цене продажи, а к доходу, подлежащему налогообложению. Даже после пересчета дохода через кадастровую стоимость (770 000 руб.) он всё равно меньше лимита вычета в 1 000 000 руб.

2. Гараж:

• Доход для налогообложения: 450 000 руб. (цена по договору).
• Применяемый налоговый вычет: 250 000 руб.
• Налоговая база: 450 000 - 250 000 = 200 000 руб.
• Ставка НДФЛ: 13% (при условии, что вы налоговый резидент РФ и общая налоговая база не превышает 2,4 млн руб. за год).
• Сумма НДФЛ к уплате: 200 000 * 13% = 26 000 руб.

4. Нужно ли подавать декларацию?

Да, декларацию подать необходимо.

Вы обязаны декларировать доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока:

"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности... за исключением случаев... когда такие доходы не подлежат налогообложению..." (Источник: НК РФ, статья 228 п.1 подп.2)

Даже если по земельному участку налог равен нулю, а по гаражу — 26 000 руб., факт получения дохода подлежит декларированию. Более того, в декларации вы заявите право на применение имущественных вычетов.

"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию..." (Источник: НК РФ, статья 228 п.3)
"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: НК РФ, статья 229 п.1)

Срок: Декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 год нужно подать до 30 апреля 2026 года.

Выводы и конкретные рекомендации

1. По земельному участку налог к уплате равен 0 рублей. Однако доход в размере 770 000 руб. (70% кадастровой стоимости) должен быть задекларирован с применением имущественного налогового вычета в 1 000 000 руб.

2. По гаражу вам необходимо заплатить НДФЛ в сумме 26 000 рублей. В декларации нужно указать доход 450 000 руб. и применить вычет в 250 000 руб.

3. Обязанность по декларированию: Вы обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год до 30 апреля 2026 года в налоговый орган по месту вашего жительства.

4. Уплата налога: Исчисленную сумму налога (26 000 руб.) необходимо уплатить до 15 июля 2026 года.

5. Рекомендации:

   • При заполнении декларации укажите оба объекта как отдельные объекты продажи.
   • Для подтверждения кадастровой стоимости земельного участка на 1 января 2025 года запросите выписку из ЕГРН.
   • Если у вас возникнут сложности с расчетом или заполнением декларации, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту.
   • Имейте в виду, что налоговый орган самостоятельно получает сведения о сделках из Росреестра и может начислить налог исходя из кадастровой стоимости, если вы не подали декларацию.