Кто должен быть указан наймодателем в договоре аренды после получения квартиры в дар и оформления доверенности

Кого указывать наймодателем при сдаче квартиры, полученной в дар, и налоговые последствия

На основании предоставленной информации вот развернутый юридический анализ вашей ситуации и ответы на вопросы.

1. Правовой статус квартиры и возможности супруга

Квартира, полученная вами в дар от родителя во время брака, является вашей личной собственностью.

"Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар... является его собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 36)

Как собственник, вы вправе сдавать это жилое помещение.

"Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, часть 2)

Вы вправе делегировать эти полномочия другому лицу по доверенности.

"Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу... Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 209, пункт 4)
"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 182, пункт 1)

2. Оформление договора найма: наймодатель и ответственность

В договоре найма жилого помещения в качестве наймодателя должна быть указана вы, как собственник имущества. Ваш супруг действует в качестве вашего представителя на основании выданной ему доверенности.

Анализ:

• Законным наймодателем является собственник или управомоченное им лицо.

"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 671, пункт 1)

• Ваш супруг является именно управомоченным лицом (представителем) на основании доверенности. Он не становится собственником или наймодателем.
• В тексте договора найма следует указать:
  • Наймодатель: [Ваши ФИО], действующая(ий) в качестве собственника.
  • Представитель наймодателя: [ФИО супруга], действующий на основании доверенности № [номер] от [дата], выданной [Ваши ФИО].

Гражданско-правовую ответственность по обязательствам из договора найма (например, за ненадлежащее состояние квартиры, нарушение прав соседей) несете вы, как собственник. Доверенность передает лишь право действовать от вашего имени, но не перекладывает ответственность.

"Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 24)
По сделке, совершенной поверенным (представителем), права и обязанности возникают непосредственно у доверителя (собственника).
"Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 971, пункт 1)

3. Налогообложение дохода от аренды

Это ключевой и наиболее сложный вопрос, так как он затрагивает статус вашего супруга как самозанятого.

3.1. Кто является получателем дохода и плательщиком НДФЛ?

Получателем дохода от аренды и, соответственно, налогоплательщиком НДФЛ являетесь вы, как собственник квартиры.

"Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи... принадлежат собственнику вещи..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 136)
"Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 41, пункт 1)
"К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 208, пункт 1, подпункт 4)

Как физическое лицо, получившее такой доход, вы обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13%, а также представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ).

"Исчисление и уплату налога... производят следующие категории налогоплательщиков: ...физические лица - исходя из... доходов по договорам найма или договорам аренды любого имущества;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 228, пункт 1)
"Налогоплательщики... обязаны представить в налоговый орган... соответствующую налоговую декларацию..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 228, пункт 3)

3.2. Влияет ли эта деятельность на статус самозанятого супруга?

Прямого влияния на право вашего супруга применять режим "Налог на профессиональный доход" (НПД) для его основной деятельности нет. Однако есть важные нюансы:

1. Доходы супруга от аренды не являются его профессиональным доходом. По закону о самозанятых, доходом от профессиональной деятельности признается доход, который плательщик получает от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав.

"Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав)." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 6, пункт 1)
* Получая арендную плату, ваш супруг действует не как исполнитель услуг, а как ваш представитель, через которого к вам поступает доход от вашего имущества.
* Таким образом, полученные им от нанимателя деньги — это не его доход, а ваш. Он лишь их получает и, согласно положениям о представительстве, должен передать вам.
"Поверенный обязан: ... передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 974)

1. Риск для статуса самозанятого. В законе есть ограничение: самозанятым не может быть лицо, "ведущее предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4, пункт 2, подпункт 5).
   • Выданная доверенность, особенно если она связана с получением денег, часто основывается на договоре поручения (явном или подразумеваемом). Если деятельность вашего супруга по управлению вашей квартирой и получению платежей будет квалифицирована как деятельность по договору поручения в ваших интересах, это может стать основанием для утраты им права на применение НПД по указанному основанию.

3.3. Возможный вариант легализации деятельности супруга

Если вы хотите, чтобы ваш супруг мог получать доход от деятельности по управлению вашей недвижимостью и применять для этого режим НПД, вам необходимо изменить схему отношений:

1. Вы, как собственник, сдаете квартиру внаем самостоятельно (в договоре наймодатель — вы).
2. Вы заключаете с супругом отдельный гражданско-правовой договор (например, возмездного оказания услуг) на комплекс услуг по поиску арендаторов, заключению договора, взаимодействию с ними, контролю за платежами и состоянием имущества.
3. За эти услуги вы выплачиваете ему вознаграждение.
4. С этого вознаграждения, являющегося уже его профессиональным доходом, он уплачивает налог по ставке НПД (4% или 6%).

Важно: Эта схема более прозрачна с налоговой точки зрения, но требует ведения двух самостоятельных договорных отношений и разделения денежных потоков (арендная плата — вам, вознаграждение — супругу).

Выводы и рекомендации

1. В договоре найма в качестве наймодателя указываете вы, а супруга — как вашего представителя по доверенности.
2. Ответственность перед нанимателем и третьими лицами за выполнение условий договора несете вы, как собственник.
3. Налог на доход от аренды (НДФЛ 13%) обязана уплачивать вы. Для этого необходимо по окончании года подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог до 15 июля следующего года.
4. Текущая схема с доверенностью, по которой супруг получает арендные платежи, создает налоговые риски:
   • Для вас — риск неуплаты НДФЛ с дохода, который вы фактически получаете.
   • Для супруга — риск признания его деятельности как осуществляемой по договору поручения в ваших интересах, что может привести к утрате права на применение режима "Налог на профессиональный доход".
5. Рекомендации:
   • Обязательно: Задекларируйте доход от аренды и уплатите НДФЛ.
   • Для минимизации рисков: Рассмотрите вариант с разделением отношений: вы как наймодатель и налогоплательщик с дохода от аренды, а супруг как самозанятый, оказывающий вам услуги по управлению имуществом по отдельному договору.
   • Для детальной проработки налоговой схемы, учитывающей статус самозанятого супруга и ваше желание не участвовать в процессе, настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговом и имущественном праве. Он поможет правильно оформить документы, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов.