Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Договоры купли-продажи

Альтернативные законные способы ведения деятельности при аренде недвижимости

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации. Сейчас я официально работаю по трудовому договору и параллельно являюсь индивидуальным предпринимателем, сдаю в аренду коммерческое помещение, применяю упрощенную систему налогообложения. Работодатель требует закрыть ИП, хотя это, видимо, противозаконно, но на месте работы это никого не беспокоит. Конфликтовать не хочется, поэтому ИП придется закрыть. Как поступить, чтобы не нарушать законодательство и не лишиться полностью дохода от аренды? 1. Сдавать нежилое помещение как физическое лицо, платить НДФЛ и, возможно, НДС? Но тогда это может расцениваться как незаконная предпринимательская деятельность, и есть риск штрафов со стороны налоговой. 2. Заключить договор безвозмездного пользования с другим ИП, например, со знакомым, чтобы он занимался сдачей? Однако здесь могут возникнуть проблемы с двойным налогообложением, налог на доходы физических лиц и начисление недополученной прибыли. 3. Оформить агентский договор с другим ИП: он будет перечислять мне средства, с которых я уплачу НДФЛ, а он как ИП заплатит свои налоги. Не совсем понятно, какие именно налоги он должен платить – только с вознаграждения или со всей суммы арендной платы? Есть ли еще какие-то рабочие, законные варианты? Может, через оформление доверительного управления или что-то подобное? Спасибо!

Вопрос №4652Ответы: 117.09.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите агентский договор с надежным ИП на УСН «доходы» для сдачи помещения.descriptionАгентский договор при упрощенной системе налогообложения
  2. 2
    Проверьте, чтобы агент платил налог только со своего вознаграждения (6%), а не со всей суммы аренды.
  3. 3
    Получайте арендные платежи как принципал и декларируйте их как доход от сдачи имущества.
  4. 4
    Заявите профессиональные налоговые вычеты на расходы, связанные с арендой, при уплате НДФЛ.
  5. 5
    Рассмотрите договор доверительного управления как альтернативу, но учтите его сложность оформления.descriptionДоговор доверительного управления имуществом
  6. 6
    Обратитесь к адвокату для разработки схемы и подготовки договоров под вашу ситуацию.

Документы и доказательства

  • Договор аренды коммерческого помещения с арендатором.
  • Документы, подтверждающие право собственности на помещение.
  • Проект агентского договора с надежным ИП (вариант 1).
  • Документы о расходах на содержание помещения для налоговых вычетов.
  • Договор доверительного управления (альтернативный вариант 2).
  • Если клиент выберет вариант сдачи как физическое лицо (вариант 3): Документы, подтверждающие нерегулярный характер аренды (для варианта 3).

  • Срочно: первые шаги

    • Не закрывайте ИП до официального согласования с работодателем — требование неправомерно.
    • Запросите у работодателя письменное требование о закрытии ИП со ссылкой на нормы.
    • Зафиксируйте свой доход от аренды и расходы на помещение до закрытия ИП.
    • Соберите документы на помещение: договор аренды, платежки, акты, чеки.
    • Оцените вариант агентского договора с надежным ИП — он платит налог только с вознаграждения.
    • Проконсультируйтесь с адвокатом до закрытия ИП для выбора безопасной схемы.

  • Сроки и риски

    • При сдаче как физлицо вы платите НДФЛ 13% с дохода, но есть риск признания деятельности предпринимательской.
    • Агентский договор с ИП: агент платит налог только со своего вознаграждения, вы — НДФЛ с арендных платежей.
    • При агентской схеме вы вправе применить профессиональный налоговый вычет на документально подтвержденные расходы.
    • Доверительное управление — альтернатива агенту, но требует более сложного оформления документов.
    • Схема с безвозмездным пользованием рискованна: сделку могут признать притворной, что влечет доначисления.
    • Любая схема должна иметь деловую цель, иначе налоговая может заявить о необоснованной налоговой выгоде.

  • Чего не делать

    • Не закрывайте ИП под давлением работодателя: требование неправомерно, если вы не руководитель организации.
    • Не сдавайте помещение как физлицо на регулярной основе: это риск признания незаконной предпринимательской деятельностью.
    • Не используйте безвозмездное пользование со знакомым ИП: сделка может быть признана притворной.
    • Не скрывайте доход от аренды и не уклоняйтесь от уплаты НДФЛ с полученных платежей.
    • Не заключайте агентский договор с ненадежным ИП: проверьте его благонадежность и репутацию.
    • Не применяйте схемы с признаками необоснованной налоговой выгоды: они должны быть экономически оправданы.

  • Альтернативные пути

    • Заключите агентский договор с надежным ИП на УСН «доходы»: он платит налог только со своего вознаграждения.
    • Вы как принципал получаете арендные платежи и платите НДФЛ 13%, заявляя профессиональные налоговые вычеты.
    • Рассмотрите договор доверительного управления: управляющий платит налоги только со своего вознаграждения, вы — НДФЛ с доходов.
    • Сдавайте помещение как физлицо только при нерегулярном характере аренды (1-2 раза в год) с полной уплатой НДФЛ.
    • Избегайте схемы безвозмездного пользования со знакомым ИП: есть риск признания сделки притворной и доначислений.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Сохранение дохода от аренды коммерческого помещения после закрытия ИП

Анализ правомерности требования работодателя

"Работник имеет право заключать трудовые договоры о выполнении в свободное от основной работы время другой регулярной оплачиваемой работы у того же работодателя (внутреннее совместительство) и (или) у другого работодателя (внешнее совместительство)" (Источник: Трудовой кодекс РФ, статья 60.1)

Требование работодателя о закрытии ИП является неправомерным, поскольку трудовое законодательство прямо разрешает совмещение работы по трудовому договору с предпринимательской деятельностью. Исключение составляют случаи, когда вы являетесь руководителем организации:

"Руководитель организации может работать по совместительству у другого работодателя только с разрешения уполномоченного органа юридического лица" (Источник: Трудовой кодекс РФ, статья 276)

Законные варианты сохранения дохода от аренды

1. Сдача помещения как физическое лицо

"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 4)

"Если иное не предусмотрено настоящим пунктом, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 4)

Риски:

  • Регулярная сдача помещения может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность

  • "Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 23, пункт 4)

Налогообложение:

  • НДФЛ 13% с доходов от аренды
  • Возможность применения профессиональных вычетов в сумме фактически произведенных расходов
  • НДС не применяется при сдаче помещений физическими лицами

2. Агентский договор с другим ИП

"По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1005)

Налогообложение:

  • Агент (ИП) платит налоги только со своего вознаграждения

  • "Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 156, пункт 1)

  • Вы как принципал получаете доход от аренды и платите НДФЛ 13%

3. Договор доверительного управления

"Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 209, пункт 4)

"По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1012)

Налогообложение:

  • Управляющий (ИП) платит налоги только со своего вознаграждения
  • Доходы от управления имуществом учитываются у учредителя управления (вас)
  • Вы платите НДФЛ с полученных доходов

4. Безвозмездное пользование с последующей арендой

Данная схема несет значительные налоговые риски, поскольку может быть признана притворной сделкой:

"Сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170)

Рекомендации

  1. Агентский договор - наиболее безопасный вариант:

    • Заключаете договор с надежным ИП
    • ИП платит налоги только с вознаграждения (например, 6% при УСН "доходы")
    • Вы получаете арендные платежи и декларируете их как доходы от сдачи имущества в аренду
    • Имеете право на профессиональные налоговые вычеты

  2. Доверительное управление - альтернативный вариант:

    • Более сложная юридическая конструкция
    • Требует тщательного оформления документов
    • Налогообложение аналогично агентскому договору

  3. Сдача как физическое лицо при условии:

    • Нерегулярного характера аренды (1-2 раза в год)
    • Полной уплаты НДФЛ с применением вычетов
    • Готовности обосновывать разовый характер сделок перед налоговыми органами

Важно: Любые схемы должны быть экономически обоснованны и не иметь признаков получения необоснованной налоговой выгоды.

Для минимизации рисков рекомендую обратиться к адвокату для разработки индивидуальной схемы и подготовки необходимых договоров с учетом конкретных обстоятельств вашей ситуации.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение