Определение плательщика НДФЛ при сдаче в аренду имущества, принадлежащего одному супругу, с использованием договора безвозмездного пользования

Налогообложение дохода от аренды квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, но переданной по договору безвозмездного пользования

Анализ ситуации

Вы описываете комплексную ситуацию, затрагивающую гражданское, семейное и налоговое право. Квартира, хотя и зарегистрирована на мужа, является совместной собственностью супругов, так как приобретена в браке. Между супругами заключен договор безвозмездного пользования (ссуды), по которому жена (ссудополучатель) получила право пользования квартирой. Теперь она хочет сдать эту квартиру внаем третьему лицу. Ключевой вопрос — кто является получателем дохода от аренды для целей уплаты НДФЛ.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Определение собственника и права на доход

Квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого она зарегистрирована.

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 34, пункт 1)

Право на доходы от использования имущества, как правило, принадлежит его собственнику.

"Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 136)

Договор безвозмездного пользования (ссуды) передает право пользования, но не право собственности или право на доходы от имущества.

"По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 689, пункт 1)

Для сдачи имущества внаем по закону управомоченным лицом является собственник или лицо, им уполномоченное.

"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 671, пункт 1)

Ссудополучатель (ваша жена) не является по договору ссуды лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Для передачи имущества в субаренду (поднаем) требуется согласие ссудодателя (собственника).

"Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)... К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные... пунктами 1 и 3 статьи 615..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 689, пункт 2 и статья 615, пункт 2)

Вывод по гражданским правоотношениям: С юридической точки зрения, доход от аренды квартиры принадлежит ее собственникам (супругам как совместным собственникам). Жена, действуя без специальной доверенности или согласия мужа на сдачу в аренду, может превысить свои права как ссудополучатель.

2. Определение налогоплательщика и объекта налогообложения

Налогоплательщиком НДФЛ является лицо, которое получает доход.

"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц... признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 207, пункт 1)
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 209)

Доходы от аренды имущества в РФ относятся к доходам от источников в РФ.

"...к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1)

В вашем случае возникает коллизия: фактически деньги от нанимателя будет получать жена, но юридически право на этот доход принадлежит супругам как собственникам. Налоговые органы, как правило, ориентируются на фактического получателя дохода, если иное не вытекает из документов.

Поскольку супруги являются взаимозависимыми лицами, сделки между ними подлежат особому рассмотрению, но доходы от сделок между членами семьи не признаются доходами для целей налогообложения.

"Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются... лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 20, пункт 1, подпункт 3)
"...доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками... за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 5)

Это означает, что сам договор безвозмездного пользования между супругами не создает для них налогооблагаемых доходов. Однако доход от сдачи квартиры третьему лицу — это облагаемый НДФЛ доход.

3. Декларационная обязанность и порядок уплаты налога

Если доход от аренды будет признан доходом жены (как лица, фактически заключающего договор найма и получающего платежи), то она обязана самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ, а также подать декларацию.

"Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: 1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами... включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 1)
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 3)

Срок подачи декларации (3-НДФЛ) — не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Уплата налога — не позднее 15 июля того же года.

Муж (собственник) также может быть признан налогоплательщиком, если будет доказано, что доходы по договору найма юридически принадлежат ему. В этом случае обязанность по декларированию и уплате налога возникнет у него.

4. Уменьшение налоговой базы на расходы (налоговые вычеты)

Налогоплательщик (тот, кто будет платить налог) вправе уменьшить полученный доход от аренды на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с извлечением этого дохода.

"В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют следующие категории налогоплательщиков: ... 2) налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг);" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 221, пункт 2)

К таким расходам могут относиться:

• Коммунальные платежи (если их оплачивает наймодатель).
• Расходы на текущий и капитальный ремонт.
• Услуги по поиску арендатора.
• Проценты по ипотечному кредиту (поскольку кредит связан с приобретением сдаваемого в аренду имущества).

Также супруги (как совместные собственники) имеют право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья и на вычет по уплаченным процентам по ипотеке.

"Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение... не превышающем 2 000 000 рублей." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 1)
"Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов... но не более 3 000 000 рублей..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 4)

Важный момент: Получение доходов от аренды не лишает права на эти имущественные вычеты.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Основной налогоплательщик — жена. С наибольшей долей вероятности, при проверке налоговым органом, плательщиком НДФЛ будет признана жена, так как она является стороной по договору найма с третьим лицом и фактическим получателем арендной платы. Годовой доход (480 000 руб. = 40 000 руб./мес. * 12 мес.) является основанием для декларирования.

2. Необходимо легитимизировать сдачу квартиры. Чтобы избежать потенциальных претензий со стороны мужа (как собственника) и налоговых органов, настоятельно рекомендуется оформить согласие мужа на сдачу квартиры женой внаем. Это может быть простая письменная доверенность или дополнительное соглашение к договору безвозмездного пользования, прямо предоставляющее жене такое право. Это сделает ее "управомоченным лицом" по смыслу статьи 671 ГК РФ.

3. Обязанность по подаче декларации 3-НДФЛ. Жена обязана самостоятельно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором получен доход, и уплатить налог по ставке 13% (так как оба супруга — налоговые резиденты). Сделать это нужно до 30 апреля следующего года, уплатить налог — до 15 июля.

4. Используйте право на налоговые вычеты. При подаче декларации жена может заявить профессиональный налоговый вычет, уменьшив доход на сумму всех документально подтвержденных расходов, связанных со сдачей квартиры (коммуналка, ремонт, проценты по ипотеке и т.д.). Это снизит сумму НДФЛ к уплате.

5. Супругам следует согласовать позицию. Важно, чтобы супруги договорились между собой, кто будет нести налоговое бремя, и действовали согласованно. Если они решат, что налог должен платить муж как собственник, это потребует переоформления договорных отношений с арендатором на мужа и может вызвать вопросы у налоговой, если платежи будут поступать на счет жены.

6. Риски. Если жена сдаст квартиру без согласия мужа, он может оспорить эту сделку. Кроме того, если налоговые органы усмотрят в цепочке сделок признаки мнимости или притворности (например, договор безвозмездного пользования заключен только для минимизации налогов), это может привести к доначислению налогов и штрафам.

Итоговая рекомендация: Для минимизации рисков и корректного выполнения налоговых обязательств оформите письменное согласие мужа на сдачу квартиры женой. Налог на доходы от аренды (за вычетом расходов) должна будет уплатить жена, подав декларацию 3-НДФЛ. Для детального учета всех расходов и правильного заполнения декларации в вашей ситуации рекомендуется обратиться к бухгалтеру или налоговому консультанту. В случае споров с налоговыми органами или между собой может потребоваться помощь адвоката.