Правомерность начисления налога, штрафа и пеней при продаже квартиры после получения долей в дар и их объединения

Обоснованность начисления НДФЛ при продаже квартиры, образованной из долей с разными сроками владения

Анализ ситуации

Вы владели 1/3 долей квартиры с 1995 года. В 2020 году вам были подарены оставшиеся 2/3 доли. В 2023 году все доли были объединены в единый объект (квартиру), который затем был продан. Налоговая служба доначислила НДФЛ, полагая, что часть дохода от продажи (приходящаяся на доли, полученные в 2020 году) не подпадает под льготу по освобождению от налога из-за недостаточного срока владения.

Применимые нормы и их анализ

1. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ

На момент продажи в 2023 году для освобождения от налога доходов от продажи недвижимости необходимо было владеть ею минимальный предельный срок.

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 4).

Поскольку дарение произошло от знакомого (не близкого родственника), применяется общий минимальный срок владения — 5 лет. Таким образом, для освобождения от налога необходимо было владеть имуществом более 5 лет.

2. Особый порядок исчисления срока владения при объединении имущества

Ключевой нормой для вашей ситуации является следующее положение:

"В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 2).

Это означает, что после объединения долей в одну квартиру общий срок владения всем объектом для целей налогообложения начинает исчисляться с даты приобретения последней доли (в вашем случае — с 2020 года). Срок владения первой долей (с 1995 года) в данном случае не включается в расчет для целей освобождения от налога на доходы от продажи единого объекта.

3. Определение налоговой базы и дохода

При продаже имущества, находившегося в долевой собственности, доход определяется пропорционально доле.

"При исчислении ... налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: НК РФ, Статья 214.10, пункт 4).

Налоговая база рассчитывается как разница между доходом от продажи и расходами на приобретение либо имущественным налоговым вычетом.

"Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи ... квартир ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 1).

4. Порядок исчисления налога налоговым органом

Если налогоплательщик не представил декларацию, налоговый орган вправе самостоятельно исчислить налог.

"В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, ... налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) ... исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком..." (Источник: НК РФ, Статья 214.10, пункт 3).

Выводы

1. Действия налогового органа являются обоснованными с точки зрения применения льготы. Согласно Налоговому кодексу, после объединения долей в единый объект срок владения для целей освобождения от НДФЛ исчисляется с даты приобретения последней доли (2020 год). Поскольку на момент продажи в 2023 году вы владели объединенным объектом менее 5 лет (3 года), доход от его продажи не освобождается от налогообложения в полном объеме.
2. Правильность расчета налоговой базы. Налоговая база должна была быть рассчитана с учетом того, что доход, относящийся к доле, владение которой превышало 5 лет (1/3 доли), освобождается от налога. Доход, относящийся к долям, владение которыми не достигло минимального срока (2/3 доли), подлежит налогообложению. Налоговая, судя по всему, выделила и обложила налогом именно эту часть дохода, что соответствует закону.
3. Начисление штрафа и пени. Штраф и пени могли быть начислены правомерно в следующих случаях:
   • Штраф (20% от неуплаченной суммы налога) может быть начислен за неуплату или неполную уплату налога в результате занижения налоговой базы. >"Неуплата или неполная уплата сумм налога ... в результате занижения налоговой базы ... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: НК РФ, Статья 122, пункт 1).
   • Пени начисляются за каждый день просрочки уплаты налога. >"Пеней признается установленная ... денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить ... в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные ... сроки." (Источник: НК РФ, Статья 75, пункт 1).

Конкретные рекомендации

1. Тщательно проверьте расчет. Запросите в налоговой инспекции подробный расчет доначисленного налога, штрафа и пени. Убедитесь, что:

   • Налог начислен только на часть дохода, пропорциональную 2/3 долям (полученным в 2020 году).
   • При расчете налога вам был предоставлен имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей либо учтены документально подтвержденные расходы на приобретение подаренных долей (если такие были у дарителя и могут быть вами подтверждены). >"вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 2).
   • Штраф рассчитан корректно (20% от суммы доначисленного налога).

2. Подайте уточненную налоговую декларацию (3-НДФЛ), если вы ее не подавали или подали с неверными данными. Это может повлиять на размер ответственности.

   "При обнаружении налогоплательщиком в поданной им ... налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, ... налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить ... уточненную налоговую декларацию" (Источник: НК РФ, Статья 81, пункт 1).

3. Обжалуйте решение налогового органа, если не согласны с расчетом или считаете, что при исчислении налога, штрафа или пени были допущены ошибки.

   "Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права." (Источник: НК РФ, Статья 137).
   Жалоба подается в вышестоящий налоговый орган в течение одного года с момента, когда вы узнали о нарушении прав.

4. Рассмотрите возможность обращения к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве. Ситуация с объединением долей является сложной с точки зрения исчисления сроков владения, и адвокат поможет оценить перспективы обжалования, подготовить необходимые документы и, при необходимости, представлять ваши интересы в суде.