Продажа дачи, полученной частично по наследству, частично по дарению: нужно ли платить налог?
Анализ ситуации
Вы планируете продать дачу, которая полностью принадлежит вам с прошлого года. Однако право собственности на эту дачу сложилось в два этапа: 1/2 доли вы получили по наследству 9 лет назад, а вторую 1/2 долю — по договору дарения от брата 1 год назад. Ключевой вопрос — как определяется срок владения для целей налогообложения и применяется ли льгота по освобождению от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже.
Применимые нормы законодательства
1. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ
Для освобождения от налога доход от продажи недвижимости должен непрерывно находиться в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 2)
Этот минимальный срок различается:
- 3 года — если право собственности получено по наследству или по договору дарения от близкого родственника (к которым относится брат).
- 5 лет — в иных случаях.
"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 3)
2. Особенности при продаже долей и расчет дохода
При продаже имущества, находившегося в долевой собственности, доход для целей налогообложения определяется отдельно по каждой доле, пропорционально праву собственности.
"При исчислении... налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: НК РФ, Статья 214.10, пункт 4)
3. Налоговый вычет при продаже
Если срок владения частью имущества меньше минимального, налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи... садовых домов... или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 1)
Вместо этого вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этой доли.
4. Обязанность по декларированию
Доход от продажи имущества подлежит декларированию.
"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности... самостоятельно исчисляют суммы налога... обязаны представить в налоговый орган... соответствующую налоговую декларацию" (Источник: НК РФ, Статья 228, пункты 1, 2, 3)
"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом... Общая сумма налога... уплачивается... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ, Статья 228, пункт 4; Статья 229, пункт 1)
Выводы и рекомендации
-
Срок владения считается отдельно для каждой доли.
- Первая доля (1/2, получена по наследству 9 лет назад): Срок владения — 9 лет. Поскольку право получено по наследству, минимальный срок для освобождения от налога составляет 3 года. Доход от продажи этой 1/2 доли НДФЛ НЕ ОБЛАГАЕТСЯ.
- Вторая доля (1/2, получена по дарению от брата 1 год назад): Срок владения — 1 год. Хотя право также получено от близкого родственника, минимальный 3-летний срок не соблюден. С дохода от продажи этой доли может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ.
-
Расчет налога и применение вычета.
- Общая сумма от продажи дачи — 1 600 000 руб. Доход от продажи второй доли составит пропорционально 1/2, то есть 800 000 руб..
- Для этой суммы вы можете применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. (специально для садовых домов и земельных участков). Поскольку ваш доход (800 000 руб.) меньше суммы вычета, налоговая база будет равна нулю, и НДФЛ платить не нужно.
- Первоначальная низкая стоимость при наследовании на данный расчет не влияет, так как для первой доли налог не применяется, а для второй доли вы не можете подтвердить расходы на ее приобретение (дарение).
-
Порядок действий.
- Подача декларации: Несмотря на то что налог к уплате нулевой, вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором состоялась продажа (срок — до 30 апреля следующего года). В декларации нужно указать общий доход от продажи (1 600 000 руб.) и заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. в отношении дохода от доли, владение которой менее 3 лет.
- Подтверждающие документы: К декларации приложите копии документов, подтверждающих право собственности и факт продажи: свидетельства о наследстве и о праве собственности на первую долю, договор дарения и выписку из ЕГРН на вторую долю, договор купли-продажи всей дачи.
- Консультация: Учитывая специфику ситуации (совмещение разных оснований приобретения), рекомендуется перед подачей декларации получить консультацию в вашей налоговой инспекции или у адвоката, специализирующегося на налоговом праве, чтобы корректно заполнить декларацию и избежать претензий со стороны налоговых органов.
Итог: При правильном оформлении декларации и применении налогового вычета платить НДФЛ с продажи дачи в вашей ситуации не придется. Однако пропуск срока подачи декларации или ее неподача могут повлечь штрафные санкции.
