Распределение арендной платы при досрочном выезде из квартиры

Принадлежность арендной платы за период после выезда арендатора

Основная правовая проблема заключается в определении момента прекращения договора найма жилого помещения и правомерности удержания арендной платы, внесенной авансом, за период, когда арендатор уже выехал.

Анализ ситуации

1. У вас был заключен письменный договор найма.
2. Вы внесли плату авансом до конца месяца.
3. Произошла устная договоренность об остаться до конца месяца (фактически — о продлении срока пользования).
4. Фактически вы выехали на следующий день после окончания оплаченного месяца и уведомили арендодателя.
5. В договоре есть условие о праве арендодателя удержать оплату за неиспользованный период при досрочном прекращении договора по инициативе арендатора.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Форма сделки и устная договоренность

Договор найма жилого помещения по закону заключается в письменной форме.

"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 674, пункт 1)

Однако Гражданский кодекс допускает совершение устных сделок, в том числе во исполнение или изменение письменного договора, если это не противоречит закону или самому договору.

"Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 159, пункт 3)

Вывод по этому пункту: Устная договоренность о продлении проживания может считаться соглашением сторон об изменении срока действия договора. Однако главная сложность — доказывание факта такой договоренности в случае спора. По общему правилу, ссылаться на свидетельские показания для подтверждения условий сделки, требующей письменной формы, нельзя.

"Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 162, пункт 1)

Таким образом, если арендодатель станет отрицать устную договоренность, вам будет сложно доказать её существование без письменных доказательств (переписка, аудиозапись).

2. Определение даты прекращения договора

Ключевым является вопрос: на какую дату договор найма считается прекращенным?

• Если исходить из условий первоначального письменного договора и факта оплаты, срок его действия мог истечь в последний день оплаченного месяца.
• Если считать, что устная договоренность была достигнута, то договор был продлен до конца месяца по соглашению сторон.
• Однако наиболее значимым с юридической точки зрения является фактическое прекращение пользования жилым помещением.

В жилищном законодательстве есть прямая норма, применимая по аналогии к отношениям коммерческого найма:

"В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 83, пункт 3)

Вывод по этому пункту: Независимо от договоренностей о сроках, договор найма прекращается с момента вашего фактического выезда и освобождения помещения. Следовательно, обязательства по внесению платы также прекращаются с этой даты.

3. Условие о невозврате арендной платы и его применение

Условие договора о том, что "при досрочном прекращении договора арендодатель имеет право удержать оплату за неиспользованный период" требует толкования.

Во-первых, оно должно применяться именно к ситуации досрочного расторжения, то есть прекращения договора до истечения его срока.

"Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любом случае расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 687, пункт 1)

В вашем случае:

• Если считать, что договор был продлен устно до конца месяца, а вы выехали на следующий день после этого срока, то речь идет не о досрочном, а о своевременном прекращении договора по истечении его срока. Условие о невозврате в этой ситуации неприменимо.
• Даже если считать, что вы выехали досрочно, законная позиция нанимателя при расторжении — предупредить за три месяца. Условие о невозврате всей суммы может рассматриваться как установленная договором финансовая санкция за односторонний отказ от договора.

"Предусмотренное... договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства... может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 310, пункт 3)

Однако эта санкция должна быть соразмерной. Удержание платы за весь неиспользованный месяц, особенно если арендодатель быстро найдет нового жильца, может быть расценено как неосновательное обогащение.

4. Плата за период непользования

Общее правило жилищного законодательства гласит:

"Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 155, часть 11)

Однако это правило действует, пока договор найма не прекращен. После прекращения договора (со дня выезда) обязанность вносить плату отпадает.

Выводы и рекомендации

1. Деньги за период после выезда вам, скорее всего, должны быть возвращены. Поскольку договор найма прекратился в день вашего фактического выезда, оснований для удержания платы за последующий период у арендодателя нет. Условие договора о невозврате при досрочном расторжении в данной ситуации, вероятно, неприменимо, так как истечение срока договора и ваш выезд практически совпали.

2. Письменно обратитесь к арендодателю. Составьте и направьте (заказным письмом с описью вложения) претензию с требованием вернуть сумму арендной платы, приходящуюся на период с даты вашего выезда до конца оплаченного месяца. В претензии укажите:

   • Дату фактического выезда и освобождения помещения.
   • Ссылку на то, что договор считается прекращенным с этой даты.
   • Расчет суммы, подлежащей возврату.
   • Разумный срок для возврата денег (например, 10 рабочих дней).

3. Готовьтесь к спору об устной договоренности. Арендодатель может отрицать, что уговаривал вас остаться, и настаивать на том, что вы выехали досрочно, нарушив договор. Собирайте все возможные косвенные доказательства: показания свидетелей (если были при разговоре), записи телефонных разговоров (соблюдая законность их получения), смс-переписку, где может упоминаться эта договоренность.

4. Обратитесь в суд. Если арендодатель откажется возвращать деньги, вам придется обращаться в мировой или районный суд (в зависимости от суммы иска) с иском о взыскании неосновательного обогащения. В исковом заявлении нужно будет обосновать, почему условие о невозврате в вашем случае не работает, и подтвердить дату выезда.

Итог: Юридические позиции для возврата денег у вас есть. Главное — правильно квалифицировать ситуацию (прекращение договора с даты выезда) и быть готовым доказывать свои доводы, в том числе факт устной договоренности, если это потребуется. Для подготовки претензии и, в случае необходимости, иска в суд, рекомендуется обратиться к адвокату.