Продажа жилого дома, достроенного из объекта незавершенного строительства: обязанность по уплате НДФЛ
Анализ вашей ситуации
Вы приобрели и зарегистрировали в ЕГРН объект незавершенного строительства (жилой дом) в 2017 году. В 2022 году объект был достроен и зарегистрирован как готовый жилой дом. В 2025 году дом был продан. Налоговый орган считает, что срок владения для целей налогообложения следует считать с 2022 года (регистрация готового дома). Однако это мнение противоречит позиции Верховного Суда РФ и нормам Налогового кодекса.
Применимые нормы права
1. Определение момента начала течения срока владения
Для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости имущество должно непрерывно находиться в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 2)
Ключевое значение имеет правило, установленное для жилых помещений, образованных в результате реконструкции:
"При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения... в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 2)
Важная интерпретация: Достройка объекта незавершенного строительства до готового жилого дома квалифицируется как реконструкция. Следовательно, срок владения готовым домом должен исчисляться с момента регистрации права на исходный объект — объект незавершенного строительства в 2017 году.
2. Минимальный срок владения
В вашем случае право собственности на исходный объект (незавершенное строительство) получено по возмездной сделке (купля-продажа), а не в порядке наследования, дарения от близкого родственника или приватизации. Следовательно, применяется общий минимальный срок владения — 5 лет.
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 4)
3. Обязанность по декларированию и уплате налога
Доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.
"Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: НК РФ Статья 208, пункт 1)
Физические лица обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ с доходов от продажи имущества, а также представлять налоговую декларацию.
"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности..." (Источник: НК РФ Статья 228, пункт 1)
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: НК РФ Статья 228, пункт 3)
Однако, обязанность возникает только если доход не освобожден от налогообложения. В вашем случае, если срок владения считать с 2017 года, то к моменту продажи в 2025 году он составил 8 лет, что превышает минимальные 5 лет. Следовательно, доход от продажи должен быть освобожден от налогообложения.
Выводы и рекомендации
-
Срок владения исчисляется с 2017 года. Период владения объектом незавершенного строительства включается в общий срок владения готовым жилым домом на основании нормы пункта 2 статьи 217.1 НК РФ (правило о реконструкции). Ваш общий срок владения составляет с 2017 по 2025 год (8 лет).
-
Доход от продажи освобождается от НДФЛ. Поскольку срок владения (8 лет) превышает установленный минимальный предельный срок в 5 лет, доход, полученный вами от продажи дома в 2025 году, не подлежит налогообложению на основании пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ.
-
Позиция налогового органа ошибочна. Утверждение инспекции о начале течения срока с 2022 года не соответствует положениям Налогового кодекса и подтвержденной судебной практике Верховного Суда РФ.
-
Рекомендуемые действия:
- Подготовьте письменное возражение в налоговый орган, в котором сошлитесь на:
- Пункт 2 статьи 217.1 НК РФ (включение срока владения исходным объектом при реконструкции).
- Кассационное определение Верховного Суда РФ от 17.09.2025 № 43-КАД25-2-К6 (укажите его номер и суть позиции).
- Копии документов, подтверждающих регистрацию права на объект незавершенного строительства в 2017 году и на готовый дом в 2022 году (выписки из ЕГРН).
- В налоговой декларации за 2025 год (3-НДФЛ) вы вправе не указывать доход от продажи данного дома, так как он освобожден от налогообложения.
"Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ Статья 229, пункт 4)
- Если налоговый орган, несмотря на ваши возражения, выставит требование об уплате налога или доначислит его, вам необходимо будет обжаловать это решение в вышестоящем налоговом органе, а затем в суде. В этом случае настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах.
