Налогообложение при дарении и купле-продаже недвижимости между родственниками: различия и сроки владения

Налогообложение при передаче квартиры родственнику: дарение vs продажа

Анализ вашей ситуации

Вы планируете передать квартиру родственнику и хотите минимизировать налоговые последствия. Рассматриваются два варианта: дарение и продажа. Ключевой фактор — наличие близкого родства между сторонами сделки.

Налогообложение при дарении квартиры

Для одаряемого (получателя квартиры)

"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: НК РФ Статья 217, пункт 18.1)

Важно: если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, налог составит 13% от кадастровой стоимости квартиры.

Для дарителя

Даритель не получает дохода от передачи имущества, поэтому не платит НДФЛ. Налоговых обязательств у дарителя не возникает.

Налогообложение при последующей продаже подаренной квартиры

Минимальный срок владения

"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 3)

Вывод: если вы получили квартиру в дар от близкого родственника, минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже составляет 3 года.

Налогообложение при продаже квартиры

Для продавца

"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более" (Источник: НК РФ Статья 217, пункт 17.1)

Если срок владения менее минимального предельного срока:

• НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и 1 000 000 рублей (имущественный вычет)
• Или можно уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение

Для покупателя

Покупатель не получает дохода при покупке недвижимости, поэтому НДФЛ не платит. Единственные расходы — государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Сравнительный анализ: дарение vs продажа

Дарение между близкими родственниками

• Для дарителя: нет налоговых обязательств
• Для одаряемого: нет налога при получении
• При последующей продаже: минимальный срок владения — 3 года для освобождения от налога

Продажа между родственниками

• Для продавца: если срок владения менее 5 лет (в общем случае) — НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение/1 000 000 рублей вычета
• Для покупателя: нет налога, но нотариальные и регистрационные расходы

Выводы и рекомендации

1. Дарение выгоднее, если стороны являются близкими родственниками (супруги, родители-дети, бабушки/дедушки-внуки, братья-сестры):

   • Налог при получении не уплачивается
   • Минимальный срок владения для последующей продажи без налога — 3 года

2. При продаже имейте в виду:

   • Если продаете квартиру, находившуюся в собственности менее 5 лет (в общем случае), придется заплатить НДФЛ
   • Между взаимозависимыми лицами возможен контроль цен сделки налоговыми органами

3. Важный нюанс:

   "в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества" (Источник: НК РФ Статья 214.10, пункт 2)

Рекомендую подтвердить степень родства и проконсультироваться с адвокатом для подготовки всех необходимых документов и минимизации налоговых рисков.