Налогообложение дохода от продажи коммерческой недвижимости, бывшей в собственности длительное время и использовавшейся в предпринимательской деятельности

Налогообложение дохода от продажи торгового павильона, использовавшегося в предпринимательской деятельности

Анализ ситуации

Вы продали торговый павильон, который более 20 лет назад построили самостоятельно и использовали в коммерческой деятельности на упрощённой системе налогообложения (УСН). Налоговая инспекция квалифицировала полученную от продажи сумму как доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ваше возражение основано на том, что вы возвращаете ранее вложенные и обложенные налогом средства, а не получаете новую экономическую выгоду.

С точки зрения налогового законодательства, доходом признаётся экономическая выгода в денежной форме, учитываемая в случае возможности её оценки. Продажа имущества, даже созданного своими силами, влечёт получение дохода в размере выручки от такой продажи. То, что ранее вы платили налоги с заработка, на который строили павильон, и с доходов от торговли, не отменяет обязанности уплатить налог с нового факта — реализации недвижимого имущества. Это разные налоговые основания.

Ключевой вопрос — можно ли при расчёте налога учесть ваши расходы на строительство павильона, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, и какие есть особенности, поскольку имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Применимые нормы законодательства

1. Доход от продажи имущества подлежит налогообложению

"В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить" (Источник: НК РФ, статья 41).

"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1).

Это означает, что сумма, полученная вами от покупателя, является доходом в целях НК РФ, независимо от ваших предыдущих вложений.

2. Особенности налогообложения при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности

Нормами НК РФ установлены специальные правила для имущества, применявшегося в бизнесе.

"если иное не предусмотрено настоящей статьей, положения ... не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 4 подпункта 2).

Данная норма указывает, что общий порядок предоставления имущественного налогового вычета (например, вычет в 1 млн рублей или вычет в сумме расходов на приобретение) не применяется к доходам от продажи недвижимости, если она использовалась в предпринимательской деятельности. Ваш павильон использовался для торговли, следовательно, эта льгота вам, скорее всего, недоступна.

"Доход от продажи имущества ... освобождается от налогообложения при условии, что такое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2.1).

Это прямое указание на то, что освобождение от налога при владении имуществом более минимального срока (3 или 5 лет) не действует, если имущество использовалось в предпринимательских целях. Поскольку павильон использовался для коммерции, вы не можете быть освобождены от налога только на основании длительного срока владения.

3. Возможность учёта расходов на создание (строительство) объекта

Основная сложность и потенциальный путь защиты — попытка уменьшить доход от продажи на сумму расходов, связанных с созданием этого павильона.

"вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2 подпункта 2).

В этой цитате речь идёт о расходах на приобретение. Ваша ситуация осложнена тем, что объект был не приобретён, а построен самостоятельно. Прямого указания на возможность учесть расходы на самостоятельное строительство при продаже физическим лицом в предоставленном контексте нет. Однако, по аналогии и в системном толковании, расходы на создание объекта (строительство) могут рассматриваться как расходы, формирующие его стоимость.

Важное уточнение: Если вы, будучи на УСН с объектом "доходы минус расходы", уже учитывали затраты на строительство этого павильона в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по УСН, то при продаже эти же расходы повторно учесть нельзя.

"При продаже ... в случае, если налогоплательщик учитывал расходы, связанные с приобретением ... имущества, в составе расходов при определении налоговой базы при применении специальных налоговых режимов ..., имущественный налоговый вычет представляется в сумме фактически произведенных ... расходов, ... уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком указанных специальных налоговых режимов" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2 подпункта 2).

Если же вы применяли УСН с объектом "доходы" или не учитывали расходы на строительство при расчёте единого налога по УСН, то у вас появляется шанс обосновать учёт этих расходов сейчас.

4. Процедура взаимодействия с налоговым органом и обжалования

Налоговый орган, выявив неотражённый доход, действует в установленном порядке.

"Камеральная налоговая проверка проводится ... на основе налоговых деклараций ... и документов, представленных налогоплательщиком, а также других документов о деятельности налогоплательщика, имеющихся у налогового органа" (Источник: НК РФ, статья 88, пункт 1).

Если вы не представили декларацию по форме 3-НДФЛ после продажи, налоговая вправе исчислить налог самостоятельно.

"В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации ... налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) ... исчисляет сумму налога" (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 3).

Вы имеете право представить свои возражения и документы.

"Лицо, в отношении которого проводилась налоговая проверка (его представитель), в случае несогласия с фактами, изложенными в акте налоговой проверки, а также с выводами и предложениями проверяющих в течение одного месяца со дня получения акта налоговой проверки вправе представить в соответствующий налоговый орган письменные возражения по указанному акту в целом или по его отдельным положениям. При этом лицо ... вправе приложить к письменным возражениям или в согласованный срок передать в налоговый орган документы (их заверенные копии), подтверждающие обоснованность своих возражений" (Источник: НК РФ, статья 100, пункт 6).

Также вы имеете право на обжалование.

"Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права" (Источник: НК РФ, статья 137).

Выводы и рекомендации

1. Требование налогового органа в целом правомерно. Доход от продажи недвижимого имущества подлежит обложению НДФЛ (13%). Наиболее распространённые льготы (освобождение при длительном владении, имущественный вычет в фиксированной сумме) в вашем случае не применяются, так как павильон использовался в предпринимательской деятельности.

2. Есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу. Ключевой аргумент в споре с налоговой — обоснование права на уменьшение дохода от продажи на сумму документально подтверждённых расходов на создание (строительство) этого павильона. Несмотря на то что в цитатах чаще используется слово "приобретение", расходы на самостоятельное сооружение объекта недвижимости, по сути, формируют его стоимость и могут быть приняты к учёту.

3. Необходимо действовать в следующем порядке:

   • Собрать все документы, подтверждающие факт строительства павильона и понесённые при этом расходы (договоры с подрядчиками, чеки на материалы, платёжные документы, возможно, заключение БТИ о стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию и т.д.). Это основа для вашей позиции.
   • Подать уточнённую налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором была совершена продажа. В декларации укажите доход от продажи и заявите о праве на уменьшение этого дохода на полную сумму подтверждённых расходов на строительство.
   • Если налоговая уже вынесла решение о доначислении, в установленный срок (месяц с момента получения акта) представьте в инспекцию письменные возражения с приложением копий всех собранных документов. Настаивайте на пересчёте налоговой базы с учётом ваших расходов.
   • В случае отказа налогового органа или отсутствия реакции, вы вправе обжаловать его решение в вышестоящем налоговом органе (в течение года) или в суде.

4. Обратитесь к адвокату. Учитывая сложность ситуации (неочевидность учёта расходов на строительство, использование имущества в бизнесе, давность событий), для грамотного составления возражений, расчёта суммы налога и представления ваших интересов в налоговых органах или в суде крайне рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах.