Как рассчитать налог при дарении доли в квартире, если одариваемый уже владеет частью?

Налог при дарении доли квартиры между совладельцами

Ситуация: Один из двух владельцев квартиры (по 1/2 доле у каждого) намерен подарить свою долю второму владельцу. Требуется понять, как исчисляется налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для получателя доли.

Анализ ситуации и применимые нормы

1. Является ли получение доли объектом налогообложения НДФЛ?

Да, получение имущества (в том числе доли в недвижимости) по договору дарения от другого физического лица признается доходом и, как правило, подлежит налогообложению НДФЛ.

"физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 228)

Однако из этого правила есть важное исключение. От налогообложения освобождаются доходы в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общими отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, п. 18.1)

Вывод для вашей ситуации: Если лица, владеющие долями, не являются близкими родственниками (перечислены выше), то получение доли в дар будет облагаться НДФЛ. Если они близкие родственники — налог платить не нужно.

2. С какой стоимости исчисляется налог?

Если налог платить необходимо, то налоговая база определяется не с полной стоимости квартиры, а именно со стоимости полученной доли.

"при получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, п. 6)

Пример: Кадастровая стоимость квартиры в Москве — 10 млн руб. Доля, которая дарится, составляет 1/2. Налоговая база для расчета НДФЛ будет равна 5 млн руб. (10 млн руб. / 2).

3. Льготы для совладельцев

В представленном контексте не содержится специальных льгот по НДФЛ для дарения между совладельцами (сособственниками), не являющимися близкими родственниками. Единственное освобождение установлено только для близких родственников (см. выше). Нормы, исключающие из доходов операции между членами семьи, на дарение не распространяются.

"В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками... за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 208, п. 5)

Договор дарения — это договор гражданско-правового характера, поэтому данная норма не отменяет общего правила о налогообложении дарения, установленного статьей 228.

4. Как определить стоимость доли при отсутствии точных бумаг?

Для целей налогообложения при дарении недвижимости применяется кадастровая стоимость. Получить актуальную кадастровую стоимость квартиры можно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если вы считаете, что кадастровая стоимость существенно завышена и не соответствует рыночной, ее можно оспорить.

"Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии." (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ", Статья 24.18)

Однако для первичного расчета налога будет использоваться именно та кадастровая стоимость, которая на момент сделки содержится в ЕГРН.

Выводы и рекомендации

1. Нужно ли платить налог? Да, нужно, если даритель и получатель доли не являются близкими родственниками (супруги, родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, братья и сестры). В противном случае налог не уплачивается.

2. Как рассчитать налог?

   • Узнайте кадастровую стоимость всей квартиры на дату регистрации перехода права из ЕГРН.
   • Рассчитайте стоимость даримой доли (1/2, т.е. 50% от кадастровой стоимости).
   • Налоговая база = кадастровая стоимость квартиры × 1/2.
   • Сумма НДФЛ = налоговая база × 13% (если получатель — налоговый резидент РФ) или × 30% (если нерезидент).

3. Что делать дальше?

   • Лицу, получившему долю в дар (и не имеющему права на льготу), необходимо самостоятельно:
     • Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (датой регистрации права).
     • Уплатить исчисленную сумму налога не позднее 15 июля того же года.

Рекомендация: Поскольку налоговые обязательства в данном случае возникают у получателя доли, ему стоит заблаговременно запросить выписку из ЕГРН для определения точной кадастровой стоимости и произвести расчет. Если отношения между сторонами не подпадают под льготу, стоит быть готовым к уплате значительной суммы налога. Для уточнения статуса налогового резидентства и в сложных случаях рекомендуется обратиться к адвокату или налоговому консультанту.