Налог при дарении квартиры сестре: сроки владения и необходимые документы
Краткий ответ
Да, информация частично верна, но с важными уточнениями. Для вашей сестры, как одаряемой, налога не будет в любом случае, так как вы являетесь близкими родственниками. Для вас, как дарителя, налог может не возникнуть, только если вы владеете квартирой более определённого срока (чаще всего 5 лет). Стоимость квартиры (например, 5 млн рублей) напрямую на освобождение от налога не влияет, но влияет на расчёт налога, если он всё же придётся его платить.
Подробный анализ ситуации
1. Налог для вашей сестры (одаряемой)
Никакого налога на доходы физических лиц (НДФЛ) ваша сестра платить не будет.
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению, пункт 18.1)
Вы с сестрой являетесь близкими родственниками (неполнородные брат и сестра), поэтому получение ею квартиры в дар полностью освобождено от налогообложения. Этот пункт не зависит ни от срока вашего владения, ни от стоимости квартиры.
2. Налог для вас (дарителя). Влияние срока владения
Вопрос о возникновении у вас налога зависит от того, как долго вы владеете квартирой на момент дарения.
Дарение рассматривается как реализация имущества (передача права собственности), в том числе и на безвозмездной основе.
"Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары... а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары... - на безвозмездной основе." (Источник: НК РФ Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг, пункт 1)
Однако доход от реализации имущества может быть освобождён от налогообложения при соблюдении условия о минимальном сроке владения.
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налога при продаже объектов недвижимости, пункт 2)
Ключевой вопрос: какой минимальный срок владения применить к вашей ситуации?
Минимальный срок владения зависит от того, как вы приобрели квартиру:
-
Минимальный срок владения составляет 3 года, если право собственности получено, в частности:
- По наследству или договору дарения от близкого родственника.
- В результате приватизации.
- По договору пожизненного содержания с иждивением.
- Если на момент продажи (дарения) это жилое помещение (квартира) было для вас единственным. Это важное условие: у вас не должно быть в собственности других комнат, квартир, жилых домов на дату регистрации дарения.
"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 4) в собственности налогоплательщика... на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома... не находится иного жилого помещения..." (Источник: НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налога при продаже объектов недвижимости, пункт 3, подпункт 4)
-
Во всех остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налога при продаже объектов недвижимости, пункт 4)
Применительно к вашему случаю:
Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи (в ипотеку). Это не относится к основаниям из пункта 3 статьи 217.1 НК РФ (наследство, дар от родственника, приватизация, рента). Следовательно, по общему правилу для вас действует 5-летний минимальный срок владения.
Исключение: Если на момент государственной регистрации договора дарения эта квартира будет вашим единственным жилым помещением в собственности, то минимальный срок владения сокращается до 3 лет.
3. Влияние стоимости квартиры
Стоимость квартиры (например, 5 млн рублей) не влияет на само право на освобождение от налога при соблюдении минимального срока владения.
Однако, если минимальный срок владения не соблюден, и вам пришлось бы платить налог, то налоговая база (сумма, с которой рассчитывается налог) определяется исходя из кадастровой стоимости квартиры, а не из её рыночной или первоначальной стоимости покупки.
"В целях настоящего пункта при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: НК РФ Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, пункт 6)
Если вы владели квартирой менее минимального срока, ваш предполагаемый доход от её дарения для целей налогообложения будет равен её кадастровой стоимости. С этой суммы и будет рассчитываться НДФЛ по ставке 13%.
4. Документы для подтверждения срока владения
Основным документом, подтверждающим дату возникновения и срок вашего права собственности, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах...: 1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права; ... 3) сведения об основании возникновения... права на объект недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 9, пункт 2)
Именно дата государственной регистрации вашего права собственности на квартиру, указанная в выписке из ЕГРН, является точкой отсчёта для расчёта срока владения. Договор купли-продажи подтверждает основание приобретения, но срок считается с даты регистрации права в Росреестре.
Выводы и конкретные рекомендации
-
Для вашей сестры: Налог платить не нужно. Это безусловное правило для дарения между близкими родственниками.
-
Для вас, как дарителя:
- Срок 5 лет (общее правило): Если вы владеете квартирой более 5 лет на момент государственной регистрации договора дарения, налог на доходы (НДФЛ) с вас не взимается. Стоимость квартиры значения не имеет.
- Срок 3 года (исключение): Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, только если на дату дарения эта квартира является вашим единственным жильём в собственности. Вам нужно проверить, не появилась ли у вас в собственности другая квартира, комната или дом с момента покупки этой.
- Если срок владения меньше минимального: Вам придётся самостоятельно исчислить, задекларировать и уплатить НДФЛ по ставке 13% с кадастровой стоимости квартиры (определяется на 1 января года совершения дарения). При этом вы не сможете применить имущественный вычет в 1 млн рублей или вычет в сумме расходов на покупку, так как эти вычеты предусмотрены только для операций продажи (статья 220 НК РФ), а не дарения.
-
Рекомендации:
- Перед совершением сделки получите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. В ней будет указана точная дата регистрации вашего права собственности.
- Посчитайте, сколько полных лет прошло с этой даты до планируемой даты регистрации дарения. Сравните с 5 годами (или с 3 годами, если квартира — ваше единственное жильё).
- Если срок окажется близким к минимальному, целесообразно немного подождать, чтобы избежать налогообложения.
- При подготовке документов для нотариуса или Росреестра предоставьте свой договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить основание и дату приобретения права.
- Если ситуация сложная (например, есть сомнения в единственности жилья или вы хотите подарить квартиру, владея ею менее 3-х лет), для минимизации рисков и правильного расчёта налоговых последствий рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или налоговым консультантом.
