Можно ли учесть кадастровую стоимость как расходы при налогообложении дохода от продажи дома, построенного своими силами

Продажа самостоятельно построенного дома, находившегося в собственности менее минимального срока

В вашем случае доход от продажи дома подлежит налогообложению НДФЛ, так как срок владения объектом (с февраля по май 2025 года) значительно меньше установленного законом минимального срока.

Анализ ситуации

1. Объект налогообложения: Доход от продажи недвижимого имущества (жилого дома) является объектом налогообложения НДФЛ.

   "объектом налогообложения признается доход... от источников в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 209)
   "к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 208, п.1, пп.5)

2. Освобождение от налога (минимальный срок владения): Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности не менее минимального предельного срока.

   "доходы, получаемые физическими лицами... от продажи объектов недвижимого имущества... освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, п.2)

   В вашей ситуации (самостоятельное строительство) минимальный срок владения составляет пять лет.

   "В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, п.4)

   Поскольку дом был в собственности с февраля по май 2025 года (менее года), доход от его продажи облагается НДФЛ.

Порядок определения налоговой базы и возможности её уменьшения

Поскольку срок владения менее минимального, вам необходимо определить налоговую базу (сумму дохода, с которой будет уплачиваться налог по ставке 13%).

1. Доход от продажи: В целях налогообложения доходом от продажи является цена по договору (1 110 000 руб.), если она не меньше определенной величины.
   В вашем случае кадастровая стоимость дома (1 105 000 руб.), умноженная на понижающий коэффициент 0.7, составляет 773 500 руб.. Поскольку договорная цена продажи (1 110 000 руб.) выше этой величины, для налогообложения принимается доход в размере 1 110 000 рублей.

   "В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: НК РФ Статья 214.10, п.2)

2. Способы уменьшения дохода (налоговой базы): Налогоплательщик имеет право уменьшить полученный доход одним из двух способов (на выбор):

   • На фиксированный имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

     "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ Статья 220, п.2, пп.1)

   • На сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с созданием (строительством) этого имущества.

     "вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ Статья 220, п.2, пп.2) (Примечание: в контексте статьи под "приобретением" понимается и создание имущества)

Ответы на ваши вопросы

• Можно ли использовать кадастровую стоимость как сумму расходов? Нет, нельзя. Кадастровая стоимость — это не документ, подтверждающий ваши реальные затраты. Она используется только для сравнения с ценой продажи в целях определения дохода (как описано выше), но не является основанием для признания расходов. Закон прямо требует документального подтверждения расходов.

  "налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов" (Источник: НК РФ Статья 220, п.2, пп.2)

• Каковы последствия отсутствия документов на расходы? При отсутствии документов (договоров с рабочими, чеков на материалы, актов выполненных работ, платежных поручений) вы не сможете применить второй способ и уменьшить доход на сумму реальных затрат на строительство. Вам останется использовать только фиксированный вычет в 1 000 000 рублей.

Выводы и рекомендации

1. Вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 год и уплатить налог, так как дом был продан до истечения минимального пятилетнего срока владения.
2. В декларации вам следует указать доход от продажи в размере 1 110 000 рублей.
3. Поскольку у вас нет документов, подтверждающих расходы на строительство, для уменьшения налоговой базы вы можете применить только имущественный налоговый вычет в 1 000 000 рублей.
4. Расчет налога к уплате:
   • Налоговая база = Доход от продажи - Имущественный вычет = 1 110 000 руб. - 1 000 000 руб. = 110 000 руб.
   • Сумма НДФЛ = 110 000 руб. * 13% = 14 300 руб.
5. Важно: Даже если бы кадастровая стоимость была выше цены продажи и применялась для расчета дохода (по правилу 0.7), она все равно не заменила бы собой документы о расходах. Вычет в 1 000 000 руб. применялся бы к скорректированной сумме дохода.

Рекомендация: В данной ситуации наиболее правильным и законным способом является подача декларации с применением вычета в 1 млн рублей. Если вы считаете, что ваши реальные расходы были значительно выше и у вас есть шанс восстановить часть документов (например, запросить копии у подрядчиков или в банке по истории операций), имеет смысл обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для оценки перспектив подтверждения расходов.