Облагается ли налогом продажа жилого дома, если земля в собственности давно, а дом недавно?

Налогообложение при продаже дома и земельного участка с разными сроками владения

Анализ вашей ситуации

Вы планируете продать по одному договору жилой дом (в собственности 3,5 года) и земельный участок под ним (в собственности более 5 лет). Оба объекта являются вашим единственным жильем.

Применимые нормы и порядок налогообложения

1. Освобождение от НДФЛ по минимальному сроку владения

Ключевое значение имеет статья 217.1 Налогового кодекса РФ, которая устанавливает условия освобождения от налога на доходы от продажи недвижимости.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 2)

Для земельного участка (срок владения >5 лет):

• Общий минимальный срок владения, установленный пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ, составляет пять лет.
• Поскольку вы владеете участком более 5 лет (с 2018 года), доход от его продажи полностью освобождается от налогообложения.

Для жилого дома (срок владения 3,5 года):

• Для некоторых категорий недвижимости установлен сокращенный минимальный срок владения три года. Согласно пункту 3 статьи 217.1 НК РФ, к таким случаям относится, в частности, продажа единственного жилья:

  "в собственности налогоплательщика... на дату государственной регистрации перехода права собственности... на проданный объект недвижимого имущества в виде... жилого дома... не находится иного жилого помещения" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 4).

• Важно: Эта норма распространяется не только на дом, но и на связанный с ним земельный участок:

  "положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 4).

• Поскольку дом является вашим единственным жильем и вы владеете им более 3 лет (3,5 года), доход от его продажи также полностью освобождается от налогообложения.

2. Продажа по одному договору и определение налоговой базы

Несмотря на то, что объекты продаются по единому договору с одной общей ценой, для целей налогообложения доходы от продажи каждого объекта недвижимого имущества определяются и учитываются отдельно (пункт 6 статьи 210 НК РФ). На практике это означает, что вам необходимо будет в налоговой декларации (3-НДФЛ) обоснованно распределить общую договорную стоимость между домом и земельным участком, например, пропорционально их кадастровой или рыночной стоимости.

"Налоговые базы... каждая из которых определяется в отношении доходов... отдельно: 1) налоговая база по доходам от продажи имущества" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 210, пункт 6).

Особенность расчета: В случае если договорная цена продажи будет существенно ниже кадастровой стоимости объектов, налоговая база может быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости.

"если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы... принимаются равными... кадастровой стоимости... умноженной на 0,7" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 214.10, пункт 2).

Однако в вашем случае, даже при таком пересчете, освобождение от налога будет применяться, так как сроки владения соответствуют требованиям закона.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Налог платить не нужно. Поскольку земельный участок находится в вашей собственности более 5 лет, а жилой дом (ваше единственное жилье) — более 3 лет, доход от продажи каждого из этих объектов полностью освобождается от уплаты НДФЛ на основании статьи 217.1 НК РФ.

2. Необходимо подать налоговую декларацию. Несмотря на освобождение от налога, вы обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором состоялась продажа.

   "Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в... пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 229, пункт 1).
   К таким налогоплательщикам относятся, в частности, лица, получившие доход от продажи имущества (пункт 2 статьи 228 НК РФ). Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

3. В декларации необходимо:

   • Указать доходы от продажи дома и земельного участка отдельно (распределив общую сумму договора).
   • Применить имущественный вычет в полной сумме полученного дохода по каждому объекту или указать право на освобождение от налога в связи с истечением минимального срока владения.

4. Рекомендация: Для корректного заполнения декларации и распределения стоимости между объектами в договоре целесообразно обратиться за консультацией к адвокату или профессиональному бухгалтеру. Это поможет избежать возможных вопросов со стороны налоговых органов. Также рекомендуем заранее ознакомиться с кадастровой стоимостью ваших объектов на сайте Росреестра.