Обязательно ли заверение договора дарения земли у нотариуса перед подачей в госорган и на ком лежит обязанность уплаты НДФЛ с кадастровой стоимости?

Дарение земельного участка бывшей супруге: необходимость нотариального заверения и налоговые последствия

Анализ ситуации

Ваш знакомый намерен безвозмездно передать земельный участок своей бывшей супруге по договору дарения. Для этого необходимо правильно оформить сделку и учесть налоговые обязательства.

1. Нотариальное удостоверение договора дарения

Договор дарения земельного участка между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно Гражданскому кодексу, земельный участок относится к недвижимому имуществу:

"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 130)

Для договоров дарения недвижимого имущества установлено специальное правило о форме:

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)

Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность (недействительность) такой сделки:

"Если нотариальное удостоверение сделки ... является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163)

Вывод: Для последующей государственной регистрации перехода права собственности необходимо представить в регистрирующий орган нотариально удостоверенный договор дарения.

2. Налогообложение при дарении (НДФЛ)

2.1. Плательщик налога

При дарении недвижимого имущества обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возлагается на одаряемого (получателя дара):

"Исчисление и уплату налога ... производят ... физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы ... в порядке дарения, за исключением случаев... когда такие доходы не подлежат налогообложению" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 228)

2.2. Налоговая база

Налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка:

"В целях ... при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 214.10)

2.3. Особенности для бывших супругов

Закон предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ при дарении между близкими родственниками и членами семьи:

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными ... братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217)

Важно! Бывшие супруги не относятся к членам семьи или близким родственникам в смысле данной нормы. Семейный кодекс регулирует отношения между действующими супругами. После расторжения брака бывшие супруги становятся посторонними лицами с точки зрения налогового законодательства.

Вывод: При дарении земельного участка бывшей супруге одаряемая (бывшая супруга) обязана:

1. Самостоятельно исчислить НДФЛ по ставке 13% (для резидентов) от кадастровой стоимости участка.
2. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (датой регистрации права).
3. Уплатить налог до 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

3. Процедура и сроки государственной регистрации

3.1. Обязательность регистрации перехода права

Право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации:

"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 223)

Государственная регистрация прав на недвижимость обязательна:

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 131)

3.2. Сроки регистрации

Сроки государственной регистрации различаются в зависимости от того, удостоверен ли договор нотариально:

• При нотариально удостоверенном договоре - 3 рабочих дня с даты приема документов регистрирующим органом:

"...три рабочих дня с даты приема ... заявления ... на основании нотариально удостоверенной сделки..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)

• При обычном договоре (который в данном случае недопустим) - 7 рабочих дней.

Вывод: После нотариального удостоверения договора дарения стороны подают документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности, которая осуществляется в течение 3 рабочих дней.

Выводы и рекомендации

1. По форме договора: Договор дарения земельного участка между бывшими супругами обязательно должен быть нотариально удостоверен. Без этого он недействителен, и регистрация перехода права собственности невозможна.

2. По налогообложению: Бывшая супруга (одаряемая) обязана уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. Освобождение от уплаты налога, предусмотренное для членов семьи и близких родственников, на бывших супругов не распространяется.

3. По процедуре:

   • Заключить нотариально удостоверенный договор дарения.
   • Подать документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
   • Бывшей супруге в срок до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог до 15 июля.

4. Дополнительные рекомендации:

   • Перед оформлением сделки рекомендуется получить у нотариуса расчет нотариального тарифа и уточнить размер государственной пошлины за регистрацию.
   • Бывшей супруге следует заранее уточнить в налоговом органе точный порядок декларирования дохода и уплаты налога.
   • Если у земельного участка есть обременения или ограничения, это может повлиять на возможность дарения.
   • В случае сложностей с определением кадастровой стоимости или иных вопросов рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и налоговом праве.