Возможность возврата внесенной арендной платы при отказе от съема квартиры после заключения договора

Возврат арендной платы при отказе от съема квартиры до заезда

Анализ ситуации

Вы заключили договор аренды (найма) жилого помещения, внесли плату за первый месяц, но на следующий день, до фактического заседания и получения ключей, уведомили арендодателя об отказе от договора. Арендодатель сначала согласился вернуть деньги, но затем отказался. В договоре отсутствуют специальные условия о штрафах или удержаниях при расторжении до начала проживания.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Действие договора и порядок его расторжения

Договор аренды (найма) вступает в силу с момента его заключения и становится обязательным для сторон.

"Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 425)

Общее правило запрещает односторонний отказ от исполнения договора.

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 310)

Для договора найма жилого помещения закон предусматривает специальное право нанимателя на расторжение, но с определенным предупреждением.

"Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 687)

Однако расторжение возможно и по соглашению сторон в любое время.

"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 450)

Первоначальное согласие арендодателя вернуть деньги может свидетельствовать о достижении такого соглашения, хотя для надежности оно должно быть оформлено так же, как и сам договор.

"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 452)

2. Правовая природа внесенной суммы и последствия расторжения

Внесенная вами сумма является арендной платой за пользование имуществом.

"Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 614)

Ключевое значение имеют последствия расторжения договора. Если до расторжения одна сторона получила исполнение (деньги), но не исполнила свое встречное обязательство (не предоставила имущество в пользование), к отношениям применяются правила о неосновательном обогащении.

"В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 453)

3. Требование о возврате неосновательного обогащения

Поскольку вы внесли деньги, но не получили возможность пользоваться квартирой (обязательство арендодателя не было исполнено), у арендодателя возникло неосновательное обогащение за ваш счет.

"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 1102)

Правила о неосновательном обогащении применяются, в том числе, к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного.

"...правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:... одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 1103)

Выводы и рекомендации

1. Право на возврат денег. Вы имеете правовые основания для требования возврата внесенной арендной платы. Основанием является неосновательное обогащение арендодателя, так как он получил деньги, но не предоставил вам имущество в пользование в рамках действовавшего (а затем расторгнутого) договора.
2. Значение первоначального согласия арендодателя. Его первоначальное согласие вернуть деньги, даже если оно было дано устно, является важным доказательством того, что стороны пришли к соглашению о расторжении договора. Последующий отказ не отменяет факта достигнутого согласия, хотя для суда более весомым будет письменное доказательство.
3. Отсутствие договорных штрафов. То, что в договоре не предусмотрены штрафы или удержания при отказе до начала проживания, усиливает вашу позицию, так как арендодатель не может сослаться на договорные условия, удерживающие ваши деньги.
4. Действия арендодателя. Удерживая деньги, арендодатель может нести ответственность за их неправомерное удержание.

   "В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 395)

Конкретные рекомендации:

1. Досудебное урегулирование. Направьте арендодателю письменную претензию (заказным письмом с уведомлением), в которой:

   • Напомните о факте вашего отказа на следующий день после заключения договора до заезда.
   • Укажите на его первоначальное согласие вернуть деньги.
   • Сослайтесь на отсутствие в договоре условий об удержании платежа в вашей ситуации.
   • Объясните, что удержание денег является неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ).
   • Потребуйте вернуть всю сумму в течение 10-14 дней.
   • Предупредите, что в случае отказа вы будете вынуждены обратиться в суд и взыскивать также проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и судебные расходы.

2. Обращение в суд. Если претензия не будет удовлетворена, обращайтесь в мировой суд (если сумма иска до 100 000 рублей) или районный суд по месту нахождения ответчика (арендодателя) с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов по статье 395 ГК РФ. Соберите все доказательства: копию договора, квитанцию об оплате, переписку (СМС, сообщения в мессенджерах, электронные письма) с арендодателем, где он сначала соглашался вернуть деньги, а затем отказался.

3. Консультация со специалистом. Для подготовки грамотной претензии и, особенно, искового заявления, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и договорных спорах.