Возможность оформления налогового вычета при покупке частного дома у родственника с ипотекой

Получение налогового вычета при покупке дома у родственника супруга с использованием ипотеки

Анализ ситуации

Вы приобретаете жилой дом у тёти со стороны мужа, являясь основным заёмщиком по ипотечному кредиту, в то время как ваш супруг выступает созаёмщиком. Сделка оформлена договором купли-продажи с указанием рыночной цены и произведена безналичным расчётом. Для определения возможности получения имущественного налогового вычета необходимо проанализировать три ключевых аспекта: 1) влияние родственных связей, 2) распределение вычета между супругами, 3) особенности оформления документов.

Применимые правовые нормы

1. Влияние родственных связей на право получения вычета

Для целей налогообложения взаимозависимыми лицами признаются лица, состоящие "в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого" (Источник: НК РФ Статья 20).

Более конкретный перечень взаимозависимых лиц содержится в статье 105.1 НК РФ, где указано, что взаимозависимыми признаются:

"физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 105.1).

Важно: Тётя супруга не включена в данный перечень. Следовательно, вы и продавец (тётя вашего мужа) не являетесь взаимозависимыми лицами для целей применения имущественного налогового вычета.

В контексте прямо указано ограничение:

"Имущественные налоговые вычеты... не предоставляются... в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220).

Поскольку вы не подпадаете под критерии взаимозависимости, это ограничение на вас не распространяется.

2. Распределение права на вычет между супругами

Имущество, приобретённое супругами во время брака, является их совместной собственностью:

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 34).

Право на имущественный налоговый вычет при приобретении такого имущества возникает у обоих супругов. НК РФ предусматривает специальный порядок распределения вычета:

"заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, - при строительстве или приобретении на территории Российской Федерации такими налогоплательщиками в период брака в совместную собственность одного или нескольких объектов имущества... Размеры расходов, распределяемые супругами... определяются исходя из фактически произведенных расходов" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220).

Тот факт, что вы являетесь основным заёмщиком, а ваш супруг — созаёмщиком, не лишает его права на долю в вычете. Вы можете распределить вычет в любых пропорциях по соглашению между собой.

3. Особенности получения вычета по процентам по ипотеке

Право на вычет по уплаченным процентам также возникает:

"имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение... жилого дома" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220).

Этот вычет также распределяется между супругами по их заявлению, но с учётом ограничения:

"Имущественный налоговый вычет... предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов... но не более 3 000 000 рублей... Указанный... вычет может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220).

Выводы и рекомендации

1. Родственные связи не являются препятствием. Поскольку тётя вашего мужа не признаётся взаимозависимым лицом по отношению к вам, сделка с ней не лишает вас права на получение имущественного налогового вычета на приобретение жилья и на уплаченные проценты по ипотеке.

2. Вычет распределяется между супругами. Дом, купленный в браке, — ваше совместное имущество. Оба супруга имеют право на вычет. Вам необходимо будет подать в налоговый орган заявление о распределении расходов между супругами. В нём вы можете указать, какую долю расходов (и, соответственно, вычета) относите на себя, а какую — на супруга. Распределение может быть любым (например, 50/50, 100/0 и т.д.), но общая сумма не может превышать ваши фактические расходы и установленные лимиты.

3. Документы для подтверждения. Для получения вычета вам потребуется:

   • Договор купли-продажи жилого дома.
   • Документы, подтверждающие оплату: "банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220).
   • Кредитный договор и график платежей.
   • Справки из банка об уплаченных процентах за соответствующий год.
   • Заявление о распределении расходов между супругами (если решите использовать вычет оба).
   • Документы о праве собственности (выписка из ЕГРН).
   • Декларация по форме 3-НДФЛ.

4. Рекомендации к действию:

   • Подготовьте полный пакет документов, особое внимание уделите подтверждению безналичного расчёта.
   • Совместно с супругом определитесь с пропорцией распределения вычета и подготовьте соответствующее заявление.
   • Учтите, что вычет на проценты (до 3 млн руб.) предоставляется только на один объект недвижимости, поэтому если вы в будущем планируете покупку другой недвижимости в ипотеку, этот лимит будет использован.
   • Если у вас возникнут сложности с определением размера вычета или подготовкой документов, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.