Обложение налогами доходов от аренды торгового киоска у ИП на патенте
Анализ ситуации
Вы являетесь индивидуальным предпринимателем, применяющим патентную систему налогообложения (ПСН). При этом вы получаете доход от сдачи в аренду принадлежащего вам на праве собственности торгового киоска. Ключевой вопрос — распространяется ли действие вашего патента на этот вид доходов и какие налоговые обязанности возникают.
Применимые нормы и их анализ
1. Действие патентной системы на доходы от аренды
Патентная система налогообложения применяется строго в отношении видов предпринимательской деятельности, перечисленных в законе субъекта РФ и соответствующих Классификатору (КВПДП). Патент выдается на осуществление конкретного вида деятельности.
"Документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности ... в отношении которого настоящим Кодексом или законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения." (Источник: НК РФ, статья 346.45)
Доходы, полученные от видов деятельности, не указанных в патенте, налогом в рамках ПСН не облагаются. Сдача в аренду недвижимого имущества (торгового киоска) является отдельным видом экономической деятельности. Если ваш патент получен для иного вида (например, розничная торговля), то доходы от аренды не попадают под действие патента и облагаются налогами в рамках общего режима (или иного применяемого вами режима) по правилам, установленным для таких доходов.
2. Обложение НДФЛ с доходов от аренды
Поскольку доход от аренды не покрывается патентом, он подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками." (Источник: НК РФ, статья 209)
"Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается ... возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу." (Источник: НК РФ, статья 39)
"Исчисление и уплату налога ... производят следующие категории налогоплательщиков: физические лица – исходя из сумм вознаграждений, полученных ... по договорам найма или договорам аренды любого имущества." (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1)
Вы как ИП обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с суммы полученных арендных платежей (за вычетом документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, например, коммунальные платежи, ремонт, страхование). Общая ставка для налоговых резидентов РФ составляет 13%.
3. Обложение НДС при сдаче в аренду
Индивидуальные предприниматели на ПСН освобождены от обязанности по уплате НДС в отношении операций, осуществляемых в рамках патентной деятельности. Однако это освобождение не распространяется на операции, не относящиеся к деятельности по патенту.
"Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость ... признаются: ... индивидуальные предприниматели." (Источник: НК РФ, статья 143)
"Объектом налогообложения признаются следующие операции: реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации." (Источник: НК РФ, статья 146, пункт 1)
Услуга по сдаче имущества в аренду является реализацией услуг и, в общем случае, признается объектом обложения НДС. Однако вы можете воспользоваться освобождением от НДС, если сумма выручки от операций по аренде за три последовательных календарных месяца не превысила в совокупности 2 млн рублей (без учета НДС) (пункт 1 статьи 145 НК РФ, в предоставленном контексте не цитируется, но является общим правилом). Если вы решите применять это освобождение, необходимо подать соответствующее уведомление в налоговый орган. В противном случае вы обязаны начислять и уплачивать НДС по ставке 20% с арендной платы, выставлять счета-фактуры и подавать налоговую декларацию по НДС.
4. Налог на имущество физических лиц
Торговый киоск как объект недвижимого имущества является объектом налогообложения.
"Налогоплательщиками налога ... признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения." (Источник: НК РФ, статья 400)
"Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования ... иные здание, строение, сооружение, помещение." (Источник: НК РФ, статья 401, пункт 1)
ИП на ПСН не освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, которое используется в предпринимательской деятельности. Налог рассчитывается налоговой инспекцией на основании данных о кадастровой или инвентаризационной стоимости, после чего вам направляется налоговое уведомление. Уплатить налог нужно до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
5. Подача налоговых деклараций
Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ вне рамок ПСН, у вас возникает обязанность по представлению налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию." (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 3)
"Налоговая декларация представляется ... не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)
Если вы станете плательщиком НДС (не воспользуетесь освобождением), то также необходимо будет ежеквартально представлять декларацию по НДС.
Выводы и рекомендации
-
Патент не покрывает аренду: Доходы от сдачи киоска в аренду не облагаются налогом в рамках патентной системы, если этот вид деятельности не указан в вашем патенте. Вам необходимо вести раздельный учет доходов по патентной деятельности и по аренде.
-
Обязанности по НДФЛ:
- Вы обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13% с чистого дохода от аренды (арендная плата минус связанные расходы).
- Срок уплаты: не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.
- Декларация: Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за год, в котором получали арендный доход, до 30 апреля следующего года.
-
НДС:
- Вам необходимо определиться, будете ли вы применять освобождение от НДС (если выручка от аренды за последние 3 месяца не превысила 2 млн руб.).
- Если не будете применять освобождение — необходимо встать на учет как плательщик НДС, начислять налог, выставлять счета-фактуры арендатору и сдавать декларации.
-
Налог на имущество:
- Вы будете ежегодно получать от ИФНС уведомление об уплате налога на имущество физических лиц на ваш торговый киоск. Уплатить его нужно до 1 декабря.
-
Срочные действия:
- Проверьте, указан ли в вашем патенте (или в возможных дополнительных патентах) вид деятельности, связанный со сдачей в аренду недвижимости. Если нет — следуйте указанным выше рекомендациям.
- Начните вести учет всех поступлений арендной платы и всех расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией киоска, для корректного расчета налоговой базы по НДФЛ.
- Рекомендуется обратиться к бухгалтеру или адвокату, специализирующемуся на налогообложении, для помощи в постановке раздельного учета, расчета налоговых обязательств и подготовки деклараций, чтобы минимизировать риски доначислений и штрафов.
