Налоговый вычет при продаже недвижимости и учет ипотечной квартиры супруги

Учет расходов на приобретение ипотечной квартиры супругой при налогообложении доходов от продажи имущества

Анализ ситуации

Вы продали две квартиры в 2024 году, находившиеся в собственности менее минимального предельного срока владения (менее 3 лет). Одна квартира получена по приватизации, другая — по наследству. Ваша супруга в том же году приобрела квартиру в ипотеку. Вы хотите учесть расходы на приобретение этой квартиры (включая проценты по кредиту) для уменьшения налогооблагаемой базы от продажи ваших квартир.

Применимые нормы законодательства

Налогообложение доходов от продажи имущества

"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2)

"При определении налоговых баз... соответствующие доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 (в части, относящейся к проданному имуществу) и подпунктами 2 и 5 пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ, статья 210, пункт 6, подпункт 1)

Минимальный срок владения недвижимостью

"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика... право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)

Имущественные налоговые вычеты

"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Вычеты при приобретении недвижимости

"имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества... не превышающем 2 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 1)

"имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 4)

Взаимозависимые лица

"лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях" признаются взаимозависимыми лицами (Источник: НК РФ, статья 20, пункт 1, подпункт 3)

Выводы и рекомендации

1. Невозможность переноса вычетов между супругами

   • Вы и ваша супруга являетесь разными налогоплательщиками, несмотря на статус взаимозависимых лиц
   • Имущественные вычеты при покупке недвижимости (включая проценты по ипотеке) предоставляются только тому налогоплательщику, который произвел эти расходы
   • Расходы вашей супруги на приобретение квартиры не могут быть учтены для уменьшения вашего налогооблагаемого дохода от продажи вашего имущества

2. Варианты уменьшения налогооблагаемой базы от продажи квартир

   • Вы можете использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей для каждой проданной квартиры (общий лимит 1 млн руб. на все объекты)
   • Или вы можете уменьшить доходы на фактические документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этих квартир (если такие расходы были)

3. Для вашей супруги

   • Она имеет право на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в размере фактических расходов (до 2 000 000 рублей)
   • А также на вычет по уплаченным процентам по ипотечному кредиту (до 3 000 000 рублей)
   • Эти вычеты она сможет использовать при подаче налоговой декларации

4. Рекомендации

   • Вам следует рассчитывать налог от продажи своих квартир исходя из своих расходов или используя имущественный вычет
   • Ваша супруга может отдельно заявить свои вычеты при приобретении квартиры
   • Для точного расчета рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, так как каждая ситуация имеет индивидуальные особенности

Учет расходов на приобретение квартиры вашей супругой для уменьшения вашего налогооблагаемого дохода от продажи вашего имущества налоговым законодательством не предусмотрен.