Передача квартиры родственнику для сдачи в аренду: налоговые и правовые риски
Анализ вашей ситуации
Вы, будучи собственником квартиры и налоговым нерезидентом РФ, хотите передать родственнику-резиденту возможность сдавать эту квартиру в аренду, чтобы весь доход получал он, а у вас не возникало налоговых обязательств в России. Вы рассматриваете оформление через договор безвозмездного пользования. Однако этот путь сопряжён с высокими рисками.
Почему договор безвозмездного пользования не подходит для ваших целей
Договор безвозмездного пользования (ссуды) по своей юридической природе не предполагает извлечения дохода ссудополучателем.
"По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю)..." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), Статья 689)
"Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), Статья 423)
Ключевая проблема в том, что систематическое получение дохода от сдачи в аренду имущества, переданного по безвозмездному пользованию, будет считаться использованием вещи не в соответствии с договором. Это прямое основание для его досрочного расторжения:
"Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи..." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), Статья 698)
Для налоговых органов такая конструкция — явный сигнал к проверке, так как она может быть квалифицирована как притворная сделка.
Риск признания сделки притворной и налоговые последствия
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), Статья 170)
Налоговый орган, установив, что под видом безвозмездного пользования фактически скрываются отношения по передаче дохода от аренды, может переквалифицировать ваши отношения. Это повлечёт доначисление налогов именно вам как собственнику — источнику дохода.
Ваш статус налогового нерезидента РФ не освобождает вас от налогообложения доходов от российских источников:
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: ... от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации." (Источник: НК РФ, Статья 209)
"...к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: НК РФ, Статья 208)
Если налоговая переквалифицирует сделку, вам могут доначислить НДФЛ по ставке для нерезидентов (30%), пени и штрафы:
"Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога... Деяния... совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов..." (Источник: НК РФ, Статья 122)
Более легальные варианты оформления
1. Договор аренды с правом субаренды
Это наиболее корректный с юридической точки зрения способ.
- Вы заключаете с родственником договор аренды квартиры за плату.
- В договоре прямо прописываете право арендатора сдавать помещение в субаренду.
- Родственник затем заключает договоры субаренды с конечными жильцами.
Правовое обоснование:
"Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)..." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), Статья 615)
Налоговые последствия:
- У вас возникает доход от аренды, который вы обязаны задекларировать и уплатить с него НДФЛ по ставке 30% (как нерезидент).
- У родственника доход от субаренды является его доходом как самозанятого. Он платит налог на профессиональный доход по ставке 4-6%.
Недостаток: У вас появляется налогооблагаемый доход в РФ, хотя и меньший, чем полный доход от сдачи квартиры конечным жильцам.
2. Доверенность + Договор возмездного оказания услуг/агентский договор
Вы можете выдать родственнику доверенность на совершение действий по управлению квартирой (поиск жильцов, заключение договоров от вашего имени, прием платежей). Одновременно можно заключить договор на оказание услуг по управлению имуществом, где вознаграждением будет процент от дохода.
- Плюс: Все договоры аренды заключаются от вашего имени, доход поступает вам.
- Минус: Весь доход от аренды формально ваш, и налоговые обязательства по нему возникают у вас. Родственник получает только вознаграждение за услуги.
3. Договор доверительного управления
Вы передаете квартиру в доверительное управление родственнику. Управляющий совершает сделки по ее сдаче в аренду.
- Плюс: Прямое законодательное регулирование деятельности управляющего.
- Минус: Доход от использования имущества, по общему правилу, поступает учредителю управления или выгодоприобретателю (т.е. вам или указанному вами лицу). Чтобы доход шел управляющему, это нужно очень четко прописать в договоре, что также может привлечь внимание налоговых органов.
Выводы и рекомендации
- Договор безвозмездного пользования категорически не подходит для заявленной цели извлечения дохода третьим лицом. Его использование с высокой вероятностью приведет к переквалификации сделки налоговым органом, доначислению вам налогов, пеней и штрафов.
- Наиболее легальным и защищенным вариантом является оформление договора аренды с правом субаренды. Это создаст понятную цепочку прав и обязанностей, а также четко разделит доходы: ваш доход от аренды родственнику и его доход от субаренды жильцам.
- Нотариальное удостоверение придаст договору формальную безупречность, но не защитит его от переквалификации, если его суть будет противоречить названию.
- Налог на имущество физических лиц обязан уплачивать собственник независимо от того, кто пользуется квартирой:
"Плательщиками налогов на имущество физических лиц... признаются физические лица - собственники имущества..." (Источник: Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц", Статья 1)
- Вам, как налоговому нерезиденту, необходимо будет:
- Получить ИНН в РФ (если его нет).
- Самостоятельно декларировать доход от аренды (если выберете вариант с договором аренды) и уплачивать НДФЛ по ставке 30%.
- Уплачивать налог на имущество.
- Вашему родственнику, как самозанятому, необходимо будет задекларировать доход от субаренды (или от оказания услуг по управлению) в приложении «Мой налог» и уплатить налог на профессиональный доход.
Итоговая рекомендация: Откажитесь от идеи с договором безвозмездного пользования. Для минимизации рисков оформите отношения через договор аренды с правом субаренды, предусмотрев в нём номинальную арендную плату в вашу пользу. Обязательно проконсультируйтесь с адвокатом или налоговым консультантом, специализирующимся на налогообложении нерезидентов, для корректного составления договора и расчета налоговых обязательств обеих сторон.
