Освобождение от налога при продаже гаража с земельным участком в собственности

Продажа гаража и земельного участка: налогообложение доходов

Анализ ситуации

Вы планируете продать гараж и земельный участок под ним, которые находятся у Вас в собственности. Доход от такой продажи является объектом налогообложения НДФЛ, но при соблюдении определенных условий может быть полностью или частично освобожден от налога.

Применимые нормы и условия

1. Освобождение от налога при длительном владении

Доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)

Для гаража и земельного участка под ним применяются следующие сроки:

• 5 лет — общее правило.

  "В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)

• 3 года — в исключительных случаях, например, если право собственности получено:

  • по наследству;
  • в порядке дарения от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.

  "В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика...; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)

Вывод: Если Вы владели гаражом и земельным участком 5 лет и более (или 3 года и более при наличии указанных выше оснований), то весь доход от их продажи не облагается НДФЛ. Представлять налоговую декларацию и подтверждать документы в этом случае не требуется.

2. Налогообложение при владении менее минимального срока

Если срок владения имуществом меньше минимального (5 или 3 лет), то полученный доход подлежит налогообложению по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ). Однако Вы можете уменьшить налоговую базу (сумму дохода) одним из двух способов:

Способ 1: Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме.
Вы вправе уменьшить доход от продажи на 250 000 рублей. Этот вычет применяется в целом ко всем проданным в году объектам недвижимости (кроме жилых помещений, для которых свой лимит), находившимся в собственности менее минимального срока.

"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 250 000 рублей;" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

Способ 2: Уменьшение дохода на сумму расходов на приобретение.
Вместо вычета Вы можете уменьшить доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (например, сумма, уплаченная предыдущему собственнику, расходы на оформление).

"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Как выбрать способ? Выгоднее использовать тот, который дает большее уменьшение дохода. Если расходы на приобретение были меньше 250 000 руб., используйте вычет. Если больше — уменьшайте доход на сумму расходов.

3. Учет кадастровой стоимости

Закон устанавливает специальное правило для контроля цен сделок. Если цена продажи, указанная в договоре, окажется ниже, чем 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, то для целей налогообложения доход будет рассчитан исходя из этой величины (70% кадастровой стоимости).

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)

Это правило применяется, даже если фактическая цена продажи была ниже.

4. Необходимые документы

Для подтверждения своих прав при подаче налоговой декларации (если она требуется) Вам могут понадобиться:

1. Для подтверждения права собственности и срока владения: Выписка из ЕГРН. Она является основным документом, содержащим информацию о собственнике и дате регистрации права.

   "Органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество... обязаны сообщать имеющиеся у них сведения о зарегистрированных недвижимом имуществе... и об их владельцах в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов..." (Источник: НК РФ, статья 85, пункт 4)

2. Для подтверждения суммы дохода: Договор купли-продажи (копия), где указана цена продажи.

3. Для подтверждения расходов на приобретение (если применяется этот метод): Документы, подтверждающие оплату при покупке гаража и земли (расписка, платежное поручение), а также договор, на основании которого Вы приобрели это имущество.

4. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Подается в налоговый орган по месту жительства, если был получен доход, подлежащий налогообложению (т.е. при сроке владения менее минимального).

   "Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию..." (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 3)
   "Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Определите срок владения. Посмотрите в выписке из ЕГРН дату регистрации Вашего права собственности. Если с этой даты прошло 5 и более лет (или 3 и более лет при особых основаниях получения), НДФЛ платить не нужно. Никаких действий предпринимать не требуется.

2. Если срок владения меньше минимального:

   • Рассчитайте доход от продажи (цену по договору).
   • Проверьте, не ниже ли эта цена, чем 70% от кадастровой стоимости (актуальную кадастровую стоимость можно узнать из выписки из ЕГРН). Если ниже, для расчета налога берется сумма, равная 70% кадастровой стоимости.
   • Выберите способ уменьшения налоговой базы: вычесть 250 000 руб. или сумму Ваших расходов на приобретение. Используйте тот, что выгоднее.
   • С полученной суммы рассчитайте НДФЛ по ставке 13%.
   • До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте в ИФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.
   • До 15 июля того же года уплатите исчисленный налог.

3. Подготовьте документы. Обязательно храните договор купли-продажи, выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие расходы на первоначальное приобретение (если планируете их заявлять). Эти документы могут понадобиться при заполнении декларации и в случае запроса налогового органа.

4. Если возникают сложности (неясно, как рассчитать налог, как заполнить декларацию, какой срок владения применять), рекомендую обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту, либо непосредственно в инспекцию ФНС по месту жительства.