Налогообложение при продаже доли в жилом доме совладельцу: нужно ли платить 13% НДФЛ?

Продажа доли в доме, находящейся в собственности более 5 лет, совладельцу

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником ½ доли в жилом доме с 2016 года и планируете продать ее второму совладельцу. Ваш срок владения превышает 5 лет. Это ключевой фактор для определения налоговых последствий.

Применимые нормы законодательства

Основным документом, регулирующим освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, является Налоговый кодекс РФ (НК РФ).

1. Общее правило освобождения от НДФЛ:

   "Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)

2. Определение минимального предельного срока владения:

   "В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)

   В вашем случае, так как доля владеется с 2016 года, применяется общий срок в 5 лет. Вы им соответствуете.

3. Независимость освобождения от статуса покупателя:
   Нормы статьи 217.1 НК РФ не связывают право на освобождение от налога с личностью покупателя. Основание для освобождения — исключительно срок владения продавцом. Таким образом, тот факт, что покупатель является вашим совладельцем и владеет своей долей менее года, не имеет значения для применения льготы.

4. Кадастровая стоимость и налогооблагаемая база (на случай, если бы срок владения был менее 5 лет):

   "В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта..." (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)

   Это правило (правило "70% от кадастровой стоимости") используется для определения доходов, подлежащих налогообложению, если объект продан дешевле указанной величины, и только в том случае, если применим налог. Поскольку в вашей ситуации доход от продажи освобождается от налога полностью (более 5 лет владения), сравнивать договорную цену с кадастровой стоимостью для целей расчета налога не требуется.

Выводы и рекомендации

1. Налог платить не нужно. Поскольку вы владеете своей долей в жилом доме более 5 лет (с 2016 года), доход от ее продажи полностью освобождается от уплаты НДФЛ (13%). Это прямо следует из положений статьи 217.1 НК РФ.

2. Статус покупателя не важен. Льгота применяется независимо от того, кому вы продаете долю — совладельцу или третьему лицу. Срок владения долей покупателем на ваше право на освобождение от налога не влияет.

3. Кадастровая стоимость в вашем случае роли не играет. Правило сравнения договорной цены с 70% кадастровой стоимости актуально только для ситуаций, когда налог должен быть уплачен (срок владения менее 3-х или 5-ти лет в зависимости от основания). В вашем случае этот расчет не производится.

Конкретные рекомендации:

• При оформлении договора купли-продажи можете быть уверены, что уплачивать налог с полученной суммы не обязаны.
• Отчитываться перед налоговой инспекцией по форме 3-НДФЛ в связи с этой сделкой не требуется, так как доход не облагается налогом.
• Для полного спокойствия и учета всех нюансов конкретной сделки (особенно если способ приобретения вами доли в 2016 году мог бы подпадать под исключения, сокращающие срок владения до 3 лет — например, наследство от близкого родственника) рекомендую получить консультацию адвоката или налогового консультанта, который ознакомится с вашими документами. Однако даже в этих исключительных случаях ваш срок владения (почти 9 лет) превышает и 3, и 5 лет, что гарантирует освобождение от налога.