Продажа доли в доме, находящейся в собственности более 5 лет, совладельцу
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником ½ доли в жилом доме с 2016 года и планируете продать ее второму совладельцу. Ваш срок владения превышает 5 лет. Это ключевой фактор для определения налоговых последствий.
Применимые нормы законодательства
Основным документом, регулирующим освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, является Налоговый кодекс РФ (НК РФ).
-
Общее правило освобождения от НДФЛ:
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
-
Определение минимального предельного срока владения:
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)
В вашем случае, так как доля владеется с 2016 года, применяется общий срок в 5 лет. Вы им соответствуете.
-
Независимость освобождения от статуса покупателя:
Нормы статьи 217.1 НК РФ не связывают право на освобождение от налога с личностью покупателя. Основание для освобождения — исключительно срок владения продавцом. Таким образом, тот факт, что покупатель является вашим совладельцем и владеет своей долей менее года, не имеет значения для применения льготы.
-
Кадастровая стоимость и налогооблагаемая база (на случай, если бы срок владения был менее 5 лет):
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта..." (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)
Это правило (правило "70% от кадастровой стоимости") используется для определения доходов, подлежащих налогообложению, если объект продан дешевле указанной величины, и только в том случае, если применим налог. Поскольку в вашей ситуации доход от продажи освобождается от налога полностью (более 5 лет владения), сравнивать договорную цену с кадастровой стоимостью для целей расчета налога не требуется.
Выводы и рекомендации
-
Налог платить не нужно. Поскольку вы владеете своей долей в жилом доме более 5 лет (с 2016 года), доход от ее продажи полностью освобождается от уплаты НДФЛ (13%). Это прямо следует из положений статьи 217.1 НК РФ.
-
Статус покупателя не важен. Льгота применяется независимо от того, кому вы продаете долю — совладельцу или третьему лицу. Срок владения долей покупателем на ваше право на освобождение от налога не влияет.
-
Кадастровая стоимость в вашем случае роли не играет. Правило сравнения договорной цены с 70% кадастровой стоимости актуально только для ситуаций, когда налог должен быть уплачен (срок владения менее 3-х или 5-ти лет в зависимости от основания). В вашем случае этот расчет не производится.
Конкретные рекомендации:
- При оформлении договора купли-продажи можете быть уверены, что уплачивать налог с полученной суммы не обязаны.
- Отчитываться перед налоговой инспекцией по форме 3-НДФЛ в связи с этой сделкой не требуется, так как доход не облагается налогом.
- Для полного спокойствия и учета всех нюансов конкретной сделки (особенно если способ приобретения вами доли в 2016 году мог бы подпадать под исключения, сокращающие срок владения до 3 лет — например, наследство от близкого родственника) рекомендую получить консультацию адвоката или налогового консультанта, который ознакомится с вашими документами. Однако даже в этих исключительных случаях ваш срок владения (почти 9 лет) превышает и 3, и 5 лет, что гарантирует освобождение от налога.
