Налог с продажи квартиры после получения наследства

Продажа квартиры, частично полученной по наследству: налогообложение

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры, 1/2 доли которой первоначально принадлежала вам, а вторая 1/2 доля перешла к вам по наследству от дедушки. Период владения всей квартирой в вашей собственности составляет менее пяти лет. При продаже вы получите доход, который в общем случае подлежит налогообложению НДФЛ. Однако существуют правила освобождения от налога и применения вычетов, которые зависят от срока владения и способа получения имущества.

Применимые нормы и их разбор

1. Общие правила налогообложения дохода от продажи недвижимости

Доход от продажи недвижимого имущества, находящегося в РФ, признается доходом от источников в Российской Федерации и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

"К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 208, п.1, пп.5)

Если вы являетесь налоговым резидентом РФ (находитесь на территории России не менее 183 календарных дней в году), стандартная ставка НДФЛ с таких доходов составляет 13%.

2. Минимальный предельный срок владения и освобождение от налога

Ключевое значение для налогообложения имеет срок, в течение которого вы владели имуществом. В вашем случае важно различать правила для долей, полученных разными способами.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, п.2)

Существуют два основных срока:

• 3 года – применяется в ряде случаев, включая наследование.
• 5 лет – применяется во всех иных случаях.

Для вашей ситуации релевантно следующее условие для срока в 3 года:

"минимальный предельный срок владения ... составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: НК РФ, Статья 217.1, п.3, пп.1)

Дедушка является вашим близким родственником. Следовательно, в отношении 1/2 доли, полученной по наследству, минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года.

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, п.4)

Поскольку происхождение первой 1/2 доли не указано (купля-продажа, дарение от неблизкого родственника и т.д.), для нее по умолчанию применяется общий 5-летний срок владения.

Вывод по сроку: Вся квартира в вашей собственности менее 5 лет. Если первой 1/2 долей вы также владеете менее 5 лет, то при продаже до истечения этого срока доход от ее реализации будет облагаться налогом. Для второй (унаследованной) 1/2 доли налог не возникнет, только если с момента смерти наследодателя (момента открытия наследства) прошло 3 года и более. Если по каждой из долей срок владения меньше соответствующих минимальных предельных сроков (5 и 3 лет), доход от продажи всей квартиры (обеих долей) в целом будет подлежать налогообложению.

3. Расчет налогооблагаемого дохода и имущественные вычеты

Если минимальный срок владения не истек, вы обязаны исчислить и уплатить НДФЛ. Налогооблагаемый доход можно уменьшить на предусмотренные законом вычеты.

"имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, ... или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, Статья 220, п.2, пп.1)

Вы можете выбрать один из двух способов уменьшения дохода:

1. Применить вычет в фиксированной сумме 1 000 000 рублей. Этот вычет предоставляется в целом за налоговый период (год) на все проданное недвижимое имущество. В вашем случае при продаже всей квартиры за 4 000 000 рублей налогооблагаемая база составит 4 000 000 - 1 000 000 = 3 000 000 руб. НДФЛ к уплате = 3 000 000 * 13% = 390 000 руб.
2. Уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этой квартиры (долей).

"вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 220, п.2, пп.2)

Это особенно важно для унаследованной доли:

"Если при получении налогоплательщиком имущества ... в порядке наследования ... налог ... не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже ... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение такого имущества" (Источник: НК РФ, Статья 220, п.2, пп.2)

Это означает, что при продаже унаследованной 1/2 доли вы можете уменьшить доход от ее продажи не на мифическую "нулевую" стоимость, а на те расходы, которые понес ваш дедушка при ее приобретении (если такие документы сохранились). Для первой доли вы учитываете свои собственные расходы на ее приобретение.

Распределение дохода и вычета при продаже единым объектом:
При продаже квартиры как единого объекта доход в 4 000 000 рублей и вычет (либо расходы) должны быть распределены между долями пропорционально. То есть, условно, по 2 000 000 рублей дохода на каждую 1/2 долю. К каждой сумме применяются свои правила расчета налогооблагаемой базы.

4. Особое правило о кадастровой стоимости

Важно помнить, что даже если вы продадите квартиру за 4 000 000 рублей, налоговая база для целей налогообложения может быть рассчитана исходя из иной суммы.

"если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика ... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: НК РФ, Статья 214.10, п.2)

Проще говоря: если 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи окажется больше, чем ваша договорная цена (4 млн), то для расчета налога будет использована эта большая сумма (70% от кадастровой). Это правило действует для сделок, совершенных с 2016 года.

Выводы и рекомендации

1. Налог платить, скорее всего, придется. Поскольку общий срок владения всей квартирой менее 5 лет, а для унаследованной доли, вероятно, не прошло 3 лет, доход от продажи подлежит декларированию и обложению НДФЛ.
2. Минимальные сроки владения считаются отдельно для каждой доли: 5 лет для первой 1/2 и 3 года для второй (унаследованной) 1/2. Отсчет для унаследованной доли начинается со дня смерти наследодателя.
3. Вы можете значительно уменьшить налог:
   • Способ 1: Использовать имущественный налоговый вычет в 1 000 000 рублей на всю сделку.
   • Способ 2 (часто более выгодный): Уменьшить доход от продажи на сумму расходов. Для своей первоначальной доли — это ваши расходы на ее приобретение. Для унаследованной доли — это расходы вашего дедушки на приобретение этой доли (если сохранились документы, например, договор купли-продажи, расписки, акты). Если эти расходы были значительными, этот способ может свести налог к нулю.
4. Проверьте кадастровую стоимость. Уточните кадастровую стоимость квартиры. Если 4 000 000 руб. меньше, чем 70% от этой стоимости, налоговая база будет определяться от последней величины.
5. Обязанности: Вы должны самостоятельно исчислить налог, подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года) и уплатить налог (до 15 июля следующего года).
6. Рекомендация: Соберите все документы, подтверждающие как ваши расходы на приобретение первой доли, так и (что особенно важно) расходы вашего дедушки на приобретение второй доли. Сравните, какой способ расчета (вычет 1 млн или учет расходов) для вас выгоднее. Если документы на расходы наследодателя утеряны или возникают сложности с расчетом, рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату или бухгалтеру, специализирующемуся на налогообложении физических лиц.