Облагается ли налогом доход от продажи квартиры, полученной взамен изъятой для государственных нужд, и есть ли льготы, аналогичные случаям с реновацией?

Налогообложение дохода от продажи квартиры, полученной взамен изъятой для государственных нужд

Анализ ситуации

Вы приобрели квартиру в 2013 году. В настоящее время она изымается для государственных (муниципальных) нужд, и вам предоставляется другая квартира в качестве компенсации. Вы планируете продать эту новую квартиру сразу после получения. Основной вопрос — будет ли облагаться НДФЛ доход от этой продажи.

Применимые нормы законодательства

1. Облагается ли доход от продажи НДФЛ?

Доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося в России, являются объектом налогообложения НДФЛ.

"К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)

Однако Налоговым кодексом предусмотрены случаи освобождения таких доходов от налогообложения.

2. Освобождение от налога при продаже недвижимости

Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от налогообложения, если этот объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 2)

3. Определение минимального предельного срока владения

Для большинства объектов недвижимости минимальный срок составляет пять лет.

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 4)

Срок владения, равный трем годам, применяется только в специальных случаях, перечисленных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ (например, при наследовании, дарении от близких родственников, приватизации, получении по договору ренты). Ваша ситуация (получение квартиры взамен изъятой для государственных нужд) в этот перечень не входит.

Важно: В контексте указано специальное правило для реновации в Москве, при котором срок владения изъятой квартирой включается в срок владения новой. Однако эта норма применяется только к программе реновации жилищного фонда в Москве и не распространяется на общие случаи изъятия для государственных нужд.

"В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 2)

4. Определение налоговой базы и вычеты

Если вы продаете квартиру до истечения минимального срока владения (в вашем случае — пяти лет), доход подлежит налогообложению. Однако вы можете уменьшить налоговую базу.

У вас есть два варианта:

Вариант 1: Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме.
Вы можете воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей.

"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

Вариант 2: Уменьшение дохода на сумму документально подтвержденных расходов.
Вместо вычета вы можете уменьшить доход от продажи новой квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением изъятой квартиры (её покупка в 2013 году).

"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Обратите внимание: Существует также имущественный вычет, непосредственно связанный с изъятием имущества для государственных нужд, но он применяется к компенсации, полученной при изъятии, а не к последующей продаже предоставленного взамен имущества.

"имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 1, подпункт 2)

5. Обязанность по представлению декларации

Физические лица, получившие доход от продажи имущества, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог, а также представить налоговую декларацию.

"Исчисление и уплату налога... производят следующие категории налогоплательщиков: ... физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2)

"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган... соответствующую налоговую декларацию" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 3)

Срок подачи декларации (форма 3-НДФЛ) — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Уплатить исчисленный налог необходимо не позднее 15 июля того же года.

"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 229, пункт 1)

"Общая сумма налога... уплачивается... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 4)

Если после применения вычета в 1 млн рублей или расходов на покупку изъятой квартиры налоговая база равна нулю (например, вы продаете квартиру за 1 млн или меньше, или ваши расходы равны или превышают доход), налог платить не нужно. Однако в большинстве случаев декларацию подать всё равно необходимо, чтобы заявить о своём праве на вычет и избежать претензий со стороны налогового органа.

Выводы и рекомендации

1. Налог платить, скорее всего, придется. Поскольку вы планируете продать новую квартиру сразу, срок её владения будет менее пяти лет. Специальное правило о включении срока владения изъятой квартирой действует только для московской реновации и для земельных участков, но не для вашего случая.
2. Вы можете законно уменьшить налоговые последствия. Вам следует выбрать наиболее выгодный способ:
   • Если расходы на покупку квартиры в 2013 году (договор, платёжные документы) значительны и близки к цене продажи новой квартиры, уменьшите доход на эти расходы.
   • Если расходы невелики или документы утеряны, используйте имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
3. Налоговая декларация обязательна. Вы должны подать декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором произошла продажа, до 30 апреля следующего года. Налог (если он будет исчислен) уплачивается до 15 июля.
4. Особенность для реновации не применима. Упомянутые вами льготы по сроку владения действительно существуют для участников программы реновации в Москве, но ваш случай регулируется общими нормами об изъятии для государственных нужд.

Рекомендации к действию:

1. Сохраните все документы, подтверждающие факт изъятия первоначальной квартиры и предоставления новой.
2. Найдите документы о покупке квартиры в 2013 году (договор, акт приёма-передачи, платёжные поручения, расписки) для подтверждения расходов.
3. При продаже новой квартиры оформите договор купли-продажи.
4. В год, следующий за годом продажи, подготовьте и подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ, указав доход от продажи и заявив выбранный вами вычет (1 млн рублей или расходы на покупку изъятой квартиры).
5. Для точного расчёта, особенно если стоимость новой квартиры высока, а расходы на старую сложно подтвердить, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту.