Возможность продажи нового дома как новостройки при наличии ИП с добавлением кода ОКВЭД

Продажа жилого дома, оформленного на физическое лицо, с использованием статуса ИП

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником жилого дома как физическое лицо, при этом зарегистрированы в качестве ИП на УСН «доходы». Вы планируете продать этот дом и рассматриваете возможность проведения сделки через ИП после добавления кода ОКВЭД 41.20. Однако ключевой вопрос заключается в том, что право собственности на дом зарегистрировано на вас как на физическое лицо, а не на ИП.

Применимые нормы и их анализ

1. Возможность продажи дома от имени ИП без переоформления права собственности

Продажа дома от имени ИП невозможна, поскольку право собственности на объект зарегистрировано за физическим лицом, а не за ИП. Согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация перехода права на объект недвижимости осуществляется по заявлению сторон договора. Продавцом в договоре должно выступать лицо, указанное в ЕГРН как собственник.

"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: ... 4) переходом права на объект недвижимости" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 14, часть 4, пункт 4)

Таким образом, продать дом от имени ИП, не переоформляя на него право собственности, невозможно. В договоре купли-продажи продавцом будете выступать вы как физическое лицо.

2. Необходимость переоформления права собственности на ИП

Переоформление дома с физического лица на ИП не требуется и не имеет правового смысла, поскольку индивидуальный предприниматель — это не отдельное юридическое лицо, а статус физического лица. Имущество, зарегистрированное на физическое лицо, может использоваться в предпринимательской деятельности, но для этого необходимо документальное подтверждение такого использования.

Добавление кода ОКВЭД 41.20 само по себе не меняет статус имущества. Для того чтобы дом считался используемым в предпринимательской деятельности, необходимы фактические действия: учет дома как основного средства, отражение расходов на его строительство, использование для извлечения дохода и т.д.

3. Налоговые последствия продажи дома как физическим лицом

Если вы продадите дом как физическое лицо, применяются следующие правила:

Освобождение от налогообложения (НДФЛ):

"Доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (НК РФ, статья 217, пункт 17.1)

Для освобождения от НДФЛ необходимо владеть объектом недвижимости в течение минимального предельного срока:

"Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (НК РФ, статья 217.1, пункт 4)

Исключение (срок 3 года) применяется, если дом получен по наследству, в порядке приватизации, по договору дарения от члена семьи или если на дату продажи в собственности нет иного жилья (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ).

Если дом построен недавно (менее 5 лет), вы не сможете воспользоваться освобождением от налога при продаже как физическое лицо, если не подпадаете под исключения.

Налоговая ставка НДФЛ:

"Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз... за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей" (НК РФ, статья 224, пункт 1)

Также возможно применение имущественного налогового вычета при продаже:

"Положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи и абзаца первого подпункта 2 настоящего пункта не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности" (НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 4)

Это означает, что если вы начнете использовать дом в предпринимательской деятельности (добавите ОКВЭД, будете учитывать доходы от продажи как предпринимательские), то потеряете право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

4. Налоговые последствия, если продать дом через ИП

Если вы попытаетесь оформить продажу как предпринимательскую деятельность (заключив договор от имени ИП), доход будет облагаться по УСН:

"Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности)" (НК РФ, статья 346.11, пункт 3)

Ставка налога при УСН «доходы» составляет 6%:

"Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы" (НК РФ, статья 346.20, пункт 1)

Однако, как указано выше, продать дом от имени ИП без перерегистрации права собственности нельзя.

5. Риск переквалификации сделки налоговыми органами

Наиболее существенный риск заключается в том, что налоговые органы могут признать сделку по продаже дома предпринимательской деятельностью, даже если вы оформите ее как продажа физическим лицом. Основания для такой переквалификации:

• Добавление кода ОКВЭД 41.20
• Систематический характер продаж (если вы продаете несколько объектов)
• Приобретение имущества с целью перепродажи

В случае переквалификации:

• Вы потеряете право на освобождение от НДФЛ (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ)
• Вы потеряете право на имущественный вычет (пункт 2 статьи 220 НК РФ)
• Доход будет облагаться по ставке 13-22% (статья 224 НК РФ)

Выводы и рекомендации

Выводы:

1. Продать дом от имени ИП без переоформления права собственности невозможно — в ЕГРН собственником значитесь вы как физическое лицо.

2. Переоформление дома на ИП не требуется и юридически бессмысленно, так как ИП — это статус физического лица.

3. Добавление кода ОКВЭД 41.20 не меняет статус имущества, но может быть расценено налоговыми органами как признак предпринимательской деятельности.

4. Основные риски:

   • Если продать дом как физическое лицо при владении менее 5 лет — придется заплатить НДФЛ 13% (или больше в зависимости от суммы)
   • Если попытаться продать через ИП — невозможно без переоформления, к тому же теряется право на вычеты
   • При переквалификации сделки налоговыми органами — доначисление налогов и штрафы

Рекомендации:

1. Оптимальный вариант: продать дом как физическое лицо, не используя статус ИП, и не добавляя код ОКВЭД 41.20.

2. Проверьте срок владения: если дом находится в собственности менее 5 лет и вы не подпадаете под исключения (отсутствие иного жилья на дату продажи), придется заплатить НДФЛ. Однако можно применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей (на сумму дохода от продажи) или в размере фактических расходов на строительство.

3. Если планируете заниматься строительством как бизнесом — строить новые дома уже как ИП, с оформлением права собственности на себя как на ИП, ведением учета расходов и доходов.

4. Не смешивайте статусы: не добавляйте строительные коды ОКВЭД, если планируете продать этот единственный дом как физическое лицо.

5. Проконсультируйтесь с адвокатом по вопросам налогообложения конкретно вашей ситуации, учитывая все обстоятельства (сумму продажи, расходы на строительство, семейное положение, наличие иного жилья).