Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Облагается ли налогом продажа доли в квартире, полученной по наследству, при разном сроке владения частями?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Продайте всю принадлежащую вам долю (100%) одним договором купли-продажиdescriptionДоговор купли-продажи доли в квартире
  2. 2
    Укажите в договоре, что продается вся доля целиком, а не отдельные ее части
  3. 3
    Примените освобождение от НДФЛ, ссылаясь на срок владения 4 года (по первой части доли)
  4. 4
    Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ с применением освобождения от налогообложения
  5. 5
    Не оформляйте отдельные договоры на каждую часть доли — это лишит права на освобождение
  6. 6
    При сомнениях в позиции налоговой — заручитесь письменной консультацией налогового адвоката

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи всей вашей доли (100%) одним документом.
  • Документы, подтверждающие наследство и дату открытия наследства на обе части доли.
  • Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН на каждую часть.
  • Документы о праве собственности на первую часть доли (2/3), подтверждающие 4 года владения.
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ с заявленным освобождением от налога.
  • Если возникнет спор с налоговой инспекцией по вопросу применения освобождения: Письменное разъяснение позиции Минфина для подстраховки при споре с инспекцией.

  • Сроки и риски

    • Продавайте всю долю (2/3 + 1/3) одним договором купли-продажи — это условие для освобождения от НДФЛ.
    • Срок владения всей долей отсчитывается от первой части (2/3, 4 года), поэтому минимальный срок в 3 года соблюден.
    • Убедитесь, что в договоре указана продажа всей принадлежащей вам доли целиком, а не отдельных частей.
    • При продаже только 1/3 доли отдельным договором правило не сработает — возникнет обязанность платить НДФЛ.
    • Подайте декларацию 3-НДФЛ, применив освобождение от налога по ст. 217.1 и 214.10 НК РФ.
    • Риск: налоговая может оспорить применение правила — при сомнениях закажите индивидуальную консультацию налогового адвоката.

  • Чего не делать

    • Не продавайте доли по отдельным договорам — только единый договор на всю вашу долю целиком.
    • Не продавайте лишь часть принадлежащих вам долей — правило об освобождении от НДФЛ не сработает.
    • Не указывайте в договоре продажу только 1/3 доли (менее 3 лет) — с дохода придется заплатить налог.
    • Не применяйте позицию Минфина об отдельном расчете срока по каждой доле — она противоречит НК РФ.
    • Не подавайте 3-НДФЛ с уплатой налога — заявите освобождение по ст. 217.1 и 214.10 НК РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Срок владения всей долей считается по первой части (2/3 — 4 года), что превышает минимальные 3 года для наследства.
    • Не продавайте части долей отдельными договорами — тогда с дохода от 1/3 доли придется заплатить налог.
    • При сомнениях или споре с налоговой обратитесь к адвокату по налоговым спорам для индивидуальной консультации.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Продажа долей в квартире, полученных в разное время: расчет срока владения для освобождения от НДФЛ

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником 2/3 доли в квартире, полученной в наследство 4 года назад, и 1/3 доли, полученной в наследство менее года назад. Вы планируете продать всю принадлежащую вам долю (100% ваших долей) единым договором купли-продажи. Ключевой вопрос — нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи, учитывая разный срок владения частями доли.

Как исчисляется срок владения долями, полученными по наследству

Срок владения недвижимостью, полученной в порядке наследования, исчисляется со дня открытия наследства (даты смерти наследодателя), а не с даты регистрации права собственности. Это прямо предусмотрено:

"В случае получения налогоплательщиком объекта недвижимого имущества (доли в праве собственности на указанное имущество) в порядке наследования срок владения таким объектом (долей) исчисляется со дня открытия наследства" (Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3)

Таким образом, для вашей первой доли (2/3) срок владения составляет 4 года, для второй (1/3) — менее года.

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ

Для недвижимости, полученной по наследству, действует сокращенный минимальный срок владения:

"Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в отношении объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования" (Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 2, подпункт 1)

То есть для обеих ваших долей минимальный срок составляет 3 года, но 1/3 доли находится в собственности менее этого срока.

Определяющая норма: как считать срок при продаже долей, приобретенных в разное время

Здесь применяется специальная норма, напрямую регулирующая вашу ситуацию:

"В случае, если налогоплательщик продает долю в праве общей собственности на имущество, которая была приобретена им в разное время и (или) по разным основаниям, срок владения такой долей определяется как срок владения первой по времени приобретения долей в праве общей собственности на это имущество, при условии, что продается вся доля в праве общей собственности, принадлежащая налогоплательщику, по одному договору купли-продажи" (Налоговый кодекс РФ, статья 214.10, пункт 3)

Это ключевое положение. Оно означает следующее: если вы продаете всю принадлежащую вам долю целиком по одному договору, срок владения всей долей определяется по первой по времени приобретения части — то есть по вашей доле 2/3, которой вы владеете 4 года.

Дополнительные разъяснения

В контексте также присутствует разъяснение Минфина, которое может вводить в заблуждение:

"В случае если налогоплательщик продает принадлежащие ему доли в праве собственности на квартиру, полученные в разное время, срок владения каждой долей определяется отдельно. При продаже всех долей по одному договору купли-продажи доход от продажи каждой доли облагается налогом в зависимости от срока владения конкретной долей" (Письмо Минфина России от 11.04.2019 № 03-04-05/25415)

Однако эта позиция Минфина противоречит более поздней и имеющей большую юридическую силу норме статьи 214.10 НК РФ (которая была введена позднее). В случае коллизии применяется норма Налогового кодекса, а не разъяснения министерства.

Выводы и рекомендации

Вы можете продать всю свою долю (100% принадлежащих вам долей) единым договором купли-продажи без уплаты НДФЛ, поскольку на основании пункта 3 статьи 214.10 НК РФ срок владения всей долей определяется по первой по времени приобретения части (2/3 доли — 4 года), что превышает минимальный срок в 3 года.

Важные условия для применения этого правила:

  1. Продажа всей принадлежащей вам доли целиком (100% ваших долей) — одним договором купли-продажи
  2. Обе части доли получены по наследству (минимальный срок — 3 года для обеих)
  3. Первая часть (2/3) находится в собственности более 3 лет

Если вы продадите только часть долей или оформите отдельные договоры на каждую часть — правило применяться не будет, и с дохода от продажи 1/3 доли (менее 3 лет) придется заплатить налог.

Рекомендую:

  • Заключить единый договор купли-продажи на всю принадлежащую вам долю
  • В договоре указать, что продается вся доля в праве общей собственности
  • В налоговой декларации (3-НДФЛ) применить освобождение от налогообложения на основании статьи 217.1 и статьи 214.10 НК РФ

Если у вас остаются сомнения или налоговая инспекция может оспорить применение данного правила, рекомендую обратиться за индивидуальной консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение