Продажа долей в квартире, полученных в разное время: расчет срока владения для освобождения от НДФЛ
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником 2/3 доли в квартире, полученной в наследство 4 года назад, и 1/3 доли, полученной в наследство менее года назад. Вы планируете продать всю принадлежащую вам долю (100% ваших долей) единым договором купли-продажи. Ключевой вопрос — нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи, учитывая разный срок владения частями доли.
Как исчисляется срок владения долями, полученными по наследству
Срок владения недвижимостью, полученной в порядке наследования, исчисляется со дня открытия наследства (даты смерти наследодателя), а не с даты регистрации права собственности. Это прямо предусмотрено:
"В случае получения налогоплательщиком объекта недвижимого имущества (доли в праве собственности на указанное имущество) в порядке наследования срок владения таким объектом (долей) исчисляется со дня открытия наследства" (Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3)
Таким образом, для вашей первой доли (2/3) срок владения составляет 4 года, для второй (1/3) — менее года.
Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ
Для недвижимости, полученной по наследству, действует сокращенный минимальный срок владения:
"Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в отношении объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования" (Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 2, подпункт 1)
То есть для обеих ваших долей минимальный срок составляет 3 года, но 1/3 доли находится в собственности менее этого срока.
Определяющая норма: как считать срок при продаже долей, приобретенных в разное время
Здесь применяется специальная норма, напрямую регулирующая вашу ситуацию:
"В случае, если налогоплательщик продает долю в праве общей собственности на имущество, которая была приобретена им в разное время и (или) по разным основаниям, срок владения такой долей определяется как срок владения первой по времени приобретения долей в праве общей собственности на это имущество, при условии, что продается вся доля в праве общей собственности, принадлежащая налогоплательщику, по одному договору купли-продажи" (Налоговый кодекс РФ, статья 214.10, пункт 3)
Это ключевое положение. Оно означает следующее: если вы продаете всю принадлежащую вам долю целиком по одному договору, срок владения всей долей определяется по первой по времени приобретения части — то есть по вашей доле 2/3, которой вы владеете 4 года.
Дополнительные разъяснения
В контексте также присутствует разъяснение Минфина, которое может вводить в заблуждение:
"В случае если налогоплательщик продает принадлежащие ему доли в праве собственности на квартиру, полученные в разное время, срок владения каждой долей определяется отдельно. При продаже всех долей по одному договору купли-продажи доход от продажи каждой доли облагается налогом в зависимости от срока владения конкретной долей" (Письмо Минфина России от 11.04.2019 № 03-04-05/25415)
Однако эта позиция Минфина противоречит более поздней и имеющей большую юридическую силу норме статьи 214.10 НК РФ (которая была введена позднее). В случае коллизии применяется норма Налогового кодекса, а не разъяснения министерства.
Выводы и рекомендации
Вы можете продать всю свою долю (100% принадлежащих вам долей) единым договором купли-продажи без уплаты НДФЛ, поскольку на основании пункта 3 статьи 214.10 НК РФ срок владения всей долей определяется по первой по времени приобретения части (2/3 доли — 4 года), что превышает минимальный срок в 3 года.
Важные условия для применения этого правила:
- Продажа всей принадлежащей вам доли целиком (100% ваших долей) — одним договором купли-продажи
- Обе части доли получены по наследству (минимальный срок — 3 года для обеих)
- Первая часть (2/3) находится в собственности более 3 лет
Если вы продадите только часть долей или оформите отдельные договоры на каждую часть — правило применяться не будет, и с дохода от продажи 1/3 доли (менее 3 лет) придется заплатить налог.
Рекомендую:
- Заключить единый договор купли-продажи на всю принадлежащую вам долю
- В договоре указать, что продается вся доля в праве общей собственности
- В налоговой декларации (3-НДФЛ) применить освобождение от налогообложения на основании статьи 217.1 и статьи 214.10 НК РФ
Если у вас остаются сомнения или налоговая инспекция может оспорить применение данного правила, рекомендую обратиться за индивидуальной консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах.
