Добрый день. Получил квартиру в наследство, срок владения составляет менее трех лет. Планирую продать её за 7 млн рублей и сразу же купить другую квартиру в другом регионе за 5 млн рублей. Подскажите, какой налог на доходы физических лиц мне придется заплатить с продажи? Можно ли применить имущественный налоговый вычет при покупке новой квартиры, чтобы уменьшить налог? Или есть другие способы законно снизить налоговую нагрузку?
НейроадвокатПоскольку вы владели квартирой менее 3 лет, у вас не возникает права на освобождение от налогообложения в соответствии с минимальным предельным сроком владения.
«доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более» (НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
Обратите внимание: для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный срок владения составляет 3 года. Вы прямо указываете, что срок менее 3 лет, поэтому освобождение не применяется.
«минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования...» (НК РФ, статья 217.1, пункт 3)
Налоговая база — это сумма, облагаемая налогом. Вы можете уменьшить доход от продажи (7 000 000 руб.) одним из двух способов:
Имущественный вычет в 1 000 000 руб.
«имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей» (НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)
В этом случае налоговая база = 7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 руб.
Уменьшение дохода на расходы наследодателя (если есть документы).
«если при получении налогоплательщиком имущества... в порядке наследования... налог... не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества...» (НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)
Это наиболее выгодный вариант, если у вас сохранились документы о покупке квартиры наследодателем (договор купли-продажи, расписки, банковские выписки). Если расходы составили, например, 5 000 000 руб., налоговая база будет 7 000 000 – 5 000 000 = 2 000 000 руб.
Ставка налога — 13% (поскольку ваша налоговая база, вероятно, не превысит 2,4 млн руб. при применении расходов, либо будет выше, но не более 5 млн руб.).
«13 процентов - если сумма налоговых баз... за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей» (НК РФ, статья 224, пункт 1)
Пример расчета:
Важно: Есть ограничение по кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость квартиры × 0,7 окажется больше 7 000 000 руб., налог будет считаться от этой кадастровой стоимости.
«если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости» (НК РФ, статья 214.10, пункт 2)
Прямого взаимозачета законом не предусмотрено. Это два разных вида вычетов, которые применяются к разным налоговым базам.
Вычет на покупку жилья предоставляется в размере до 2 000 000 руб. (НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 1):
«имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества... не превышающем 2 000 000 рублей» (НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 1)
Однако этот вычет не может быть применен к доходу от продажи квартиры. По правилам НК РФ:
«Если в налоговом периоде сумма налоговых вычетов, предусмотренных... подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220... не может быть полностью учтена при определении основной налоговой базы... такие налоговые вычеты... учитываются по итогам этого же налогового периода при определении налоговой базы по доходам, указанным в подпункте 1 настоящего пункта (от продажи имущества. — прим.), но в размере не более суммы такой налоговой базы» (НК РФ, статья 210, пункт 6)
Это означает, что если у вас нет других доходов (кроме продажи квартиры), остаток неиспользованного вычета на покупку можно перенести на налоговую базу от продажи, но только в пределах размера этой базы.
Практический вывод: Если в том же году вы покупаете квартиру за 5 млн руб., вы имеете право на вычет в 2 млн руб. Если у вас есть официальная зарплата (основная налоговая база), вы сначала применяете вычет к ней. Если зарплаты нет или она меньше 2 млн руб., остаток вычета можно учесть при налогообложении дохода от продажи квартиры — но не более суммы этой налоговой базы.
Пример:
Налоговая база от продажи (после вычета 1 млн или расходов) = 3 000 000 руб.
Вычет на покупку = 2 000 000 руб.
Налоговая база = 3 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 руб.
Налог = 1 000 000 × 13% = 130 000 руб.
Как указано выше, вы можете учесть расходы умершего наследодателя на приобретение квартиры. Для этого потребуются:
Если расходы составляли значительную сумму (например, 5-6 млн руб.), налоговая база может быть близка к нулю.
Как разъяснено выше, если у вас в налоговом периоде нет других доходов, неиспользованный вычет на покупку (до 2 млн руб.) можно учесть при расчете налога с продажи. Но это возможно только в пределах налоговой базы от продажи.
Применяйте вычет в 1 000 000 руб. — это уменьшит налогооблагаемую базу, но не так значительно, как учет расходов.
Вы обязаны:
«Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом» (НК РФ, статья 229, пункт 1)
«уплачивается по месту жительства... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом» (НК РФ, статья 228, пункт 4)
Примерный итог при оптимальном варианте (расходы наследодателя 5 млн руб., покупка новой квартиры за 5 млн руб., нет других доходов):
Если расходы наследодателя меньше или отсутствуют, налог будет пропорционально выше, но применение вычета на покупку позволит его существенно снизить.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
