Отсутствие объекта в налоговой базе как препятствие для продажи

Продажа апартаментов, отсутствующих в налоговой базе: риски и порядок действий

Анализ ситуации

Вы являетесь законным собственником апартаментов, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако по каким-то причинам этот объект не числится в базе данных налогового органа. Это распространенная ситуация, которая может возникнуть из-за технического сбоя при передаче сведений из Росреестра в ФНС или по другим причинам.

Рассмотрим последовательно ваши вопросы.

---

1. Препятствует ли отсутствие объекта в налоговой базе регистрации перехода права собственности к покупателю?

Нет, не препятствует.

Государственная регистрация перехода права собственности и налоговый учет — это два самостоятельных, не связанных между собой процесса.

Основания для регистрации перехода права собственности установлены Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В соответствии с ним:

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 2)

При этом законодательство не содержит требования о наличии сведений об объекте в налоговой базе как условия для регистрации перехода права.

Согласно Гражданскому кодексу:

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: ГК РФ, статья 551, пункт 1)

Государственный регистратор проверяет наличие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости и о зарегистрированном праве собственности продавца. Поскольку ваше право зарегистрировано в ЕГРН, это является достаточным основанием для регистрации перехода права к покупателю.

Отсутствие объекта в налоговой базе не входит в перечень оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, установленный статьями 26 и 27 Федерального закона N 218-ФЗ.

---

2. Правовые последствия и риски для продавца и покупателя

Для продавца (вас):

2.1. Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц

По общему правилу, собственник несет бремя содержания имущества, включая уплату налогов:

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: ГК РФ, статья 210)

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются:

"...физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса." (Источник: НК РФ, статья 400)

При этом объектом налогообложения признается, в том числе, "иные здание, строение, сооружение, помещение" (Источник: НК РФ, статья 401, пункт 1, подпункт 6).

Таким образом, вы обязаны платить налог на имущество как собственник. Отсутствие объекта в базе налоговой не освобождает вас от этой обязанности.

2.2. Обязанность сообщить в налоговый орган о наличии объекта

Закон прямо возлагает на вас такую обязанность:

"Налогоплательщики - физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими.
Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объекты недвижимого имущества ... представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ, статья 23, пункт 2.1)

Если вы не получали налоговых уведомлений и не платили налог, вы обязаны самостоятельно сообщить об объекте в налоговый орган.

2.3. Риск привлечения к ответственности за неуплату налога

Хотя отсутствие объекта в базе налоговой произошло не по вашей вине (вероятно, из-за технического сбоя при передаче данных из Росреестра), это не снимает с вас обязанности по уплате налога.

Однако важно отметить: ответственность за неуплату налога наступает только при наличии вины. Формы вины установлены НК РФ:

"Виновным в совершении налогового правонарушения признается лицо, совершившее противоправное деяние умышленно или по неосторожности." (Источник: НК РФ, статья 110, пункт 1)

Если вы добросовестно полагали, что налог уплачивается на основании уведомлений налогового органа, и не знали о наличии ошибки, ваша вина может отсутствовать. Тем не менее, рекомендуем принять меры до сделки.

2.4. Налоговые последствия самой продажи

При продаже апартаментов у вас возникает доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ):

"Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: ... 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности..." (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2)

Вы также обязаны подать налоговую декларацию:

"Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)

При этом налог может не уплачиваться, если объект находился в вашей собственности более минимального предельного срока владения (обычно 5 лет, в некоторых случаях 3 года). Учитывая, что речь идет об апартаментах (нежилое помещение), к ним применяются общие правила статьи 217.1 НК РФ.

Для покупателя:

Отсутствие объекта в налоговой базе не создает для покупателя прямых правовых рисков. После регистрации перехода права собственности налоговый орган получит сведения из ЕГРН и поставит объект на учет уже за новым собственником.

Однако если налоговый орган обнаружит, что налог не уплачивался за предыдущие периоды, он может провести проверку в отношении вас (продавца), что потенциально может создать неудобства, если проверка затронет документы, связанные с объектом.

---

3. Рекомендуемые действия перед совершением сделки

Что вам необходимо сделать:

3.1. Сообщить в налоговый орган о наличии объекта недвижимости

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 23 НК РФ, вы обязаны подать сообщение о наличии объекта недвижимости. Сообщение подается в произвольной форме с приложением копий правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).

Срок для подачи такого сообщения — до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Но лучше сделать это незамедлительно.

3.2. Проверить, уплачен ли налог на имущество

Даже если вы не получали уведомлений, обязанность по уплате налога существует. Налоговый орган может доначислить налог, но не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления (Источник: НК РФ, статья 52, пункт 2).

3.3. Подготовиться к налоговой декларации после продажи

После продажи апартаментов вам необходимо будет:

• Проверить, истек ли минимальный предельный срок владения (5 лет, если нет оснований для применения 3-летнего срока)
• Если срок не истек — подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и, при необходимости, уплатить налог до 15 июля

---

Выводы и рекомендации

1. Отсутствие объекта в налоговой базе не препятствует сделке. Вы можете смело продавать апартаменты — регистрация перехода права собственности будет проведена на основании данных ЕГРН.

2. До сделки настоятельно рекомендуем подать в налоговый орган сообщение о наличии у вас объекта недвижимости (с приложением копий документов о праве собственности). Это позволит избежать возможных претензий в будущем.

3. Уплатите налог на имущество за все годы владения, если он не был уплачен. Налоговый орган рассчитает сумму на основании вашего сообщения и направит уведомление.

4. После продажи выполните обязанности по декларированию дохода и уплате НДФЛ, если апартаменты находились в собственности менее минимального предельного срока.

5. Если у вас возникнут сложности с подачей сообщения или расчетом налогов, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах, для получения индивидуальной консультации с учетом всех обстоятельств вашей ситуации.