Покупка нежилого помещения через смену учредителей с занижением цены: анализ рисков покупателя
1. Анализ предложенной схемы
Вы описываете ситуацию, в которой планируете приобрести нежилое помещение у юридического лица не путём прямого договора купли-продажи, а через корпоративную процедуру: вхождение в состав учредителей ООО с последующим выходом прежнего учредителя. При этом часть цены будет выплачена наличными без документального оформления, а в официальных документах будет указана заниженная сумма. Продавец преследует цель уклонения от налогообложения.
Необходимо сразу отметить, что такая схема содержит признаки нескольких самостоятельных нарушений закона, и риски для вас как покупателя весьма существенны.
2. Налогово-правовые и уголовно-правовые риски покупателя
2.1. Риск признания соучастником (пособником) уклонения от уплаты налогов
Ваше участие в данной схеме может быть квалифицировано как пособничество в уклонении от уплаты налогов. Для этого необходимо установить, что вы действовали умышленно, осознавали характер совершаемых действий и желали наступления общественно опасных последствий.
В соответствии со статьей 33 Уголовного кодекса РФ:
"Пособником признается лицо, содействовавшее совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации, средств или орудий совершения преступления либо устранением препятствий" (Источник: УК РФ, статья 33, часть 5)
Ваше согласие на занижение цены в договоре и передачу части денег наличными — это устранение препятствий для уклонения продавца от уплаты налогов. Без вашего участия как покупателя, согласившегося на такие условия, продавец не смог бы совершить налоговое правонарушение (или смог бы, но в меньшем размере).
Согласно разъяснениям высшей судебной инстанции:
"Лицо, содействовавшее в совершении налогового преступления, может быть признано пособником (часть 5 статьи 33 УК РФ) в случае, если оно действовало умышленно, осознавало характер совершаемых действий и желало наступления общественно опасных последствий. При этом действия пособника могут выражаться, в частности, в предоставлении документов, содержащих заведомо ложные сведения, в участии в создании фиктивного документооборота и т.п." (Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.11.2019 N 48, пункт 9)
Вы прямо указываете, что осознаёте цель продавца — избежать уплаты налогов. Это подтверждает умышленный характер ваших действий.
Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов организацией наступает по статье 199 УК РФ:
"Уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате организацией... путем включения в налоговую декларацию... заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, — наказывается штрафом... либо лишением свободы на срок до двух лет" (Источник: УК РФ, статья 199, часть 1)
Крупным размером признаётся сумма налогов, превышающая за три финансовых года подряд 15 миллионов рублей (согласно примечанию к статье 199 УК РФ).
Если сумма неуплаченного налога превысит этот порог, вам может грозить уголовная ответственность по статье 33 и статье 199 УК РФ как пособнику.
2.2. Риск привлечения к налоговой ответственности
Налоговый кодекс РФ не содержит прямой нормы об ответственности покупателя за неуплату налогов продавцом. Однако ваше участие в создании условий для правонарушения может быть учтено.
Важно отметить, что субъектом налогового правонарушения, предусмотренного статьёй 122 НК РФ, является сам налогоплательщик (продавец), а не покупатель. Однако вы можете быть привлечены к ответственности как налоговый агент (если это применимо к вашим отношениям) или в рамках свидетельских показаний при налоговой проверке.
2.3. Риск, связанный с легализацией (отмыванием) денежных средств
Передача крупной суммы наличных без документального оформления может быть расценена как легализация (отмывание) денежных средств. Согласно статье 174 УК РФ:
"Совершение финансовых операций и других сделок с денежными средствами или иным имуществом, заведомо приобретенными другими лицами преступным путем, в целях придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанными денежными средствами или иным имуществом — наказывается штрафом... либо лишением свободы" (Источник: УК РФ, статья 174, часть 1)
Крупным размером признаются операции на сумму свыше 1,5 миллиона рублей, особо крупным — свыше 6 миллионов рублей. Вы указываете сумму в "несколько миллионов рублей", что может превышать установленные пороги.
2.4. Нарушение правил расчётов наличными
Расчёты между юридическими лицами наличными ограничены. Согласно ГК РФ:
"Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами" (Источник: ГК РФ, статья 861, пункт 2)
В настоящее время лимит расчётов наличными между юридическими лицами (а также между ИП и юрлицами) по одной сделке составляет 100 000 рублей. Передача нескольких миллионов наличными является прямым нарушением этого ограничения и влечёт административную ответственность.
3. Может ли покупатель быть признан соучастником?
Анализ
Вы спрашиваете, можете ли вы быть признаны соучастником. Ответ — да, можете.
Уголовный кодекс РФ различает несколько видов соучастников:
"Соучастниками преступления наряду с исполнителем признаются организатор, подстрекатель и пособник" (Источник: УК РФ, статья 33, часть 1)
В вашей ситуации вы не являетесь ни организатором, ни подстрекателем (если инициатива исходила от продавца). Однако вы можете быть признаны пособником, так как:
- Вы осознаёте противоправную цель продавца (получение налоговой экономии путём занижения цены).
- Вы соглашаетесь на занижение цены в договоре.
- Вы передаёте часть суммы наличными, что является "устранением препятствий" для сокрытия реальной цены.
- Вы предоставляете (своим согласием) возможность включить в договор заведомо ложные сведения о цене.
"Лицо, не являющееся субъектом преступления, специально указанным в соответствующей статье Особенной части настоящего Кодекса, участвовавшее в совершении преступления, предусмотренного этой статьей, несет уголовную ответственность за данное преступление в качестве его организатора, подстрекателя либо пособника" (Источник: УК РФ, статья 34, часть 4)
То есть, даже если вы не являетесь должностным лицом организации-продавца (которое подлежит ответственности по статье 199 УК РФ), вы можете нести ответственность как пособник.
По статье 122 НК РФ
Что касается налоговой ответственности (ст. 122 НК РФ) — покупатель не является её субъектом. Штрафы налагаются на самого налогоплательщика (продавца). Однако это не исключает вашей уголовной ответственности.
4. Гражданско-правовые последствия
4.1. Недействительность сделок
Ваша схема содержит основания для признания сделок недействительными по нескольким статьям ГК РФ:
а) Притворная сделка
Формально вы входите в состав учредителей и выходите, но фактически речь идёт о купле-продаже помещения. Согласно ГК РФ:
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила" (Источник: ГК РФ, статья 170, пункт 2)
Суд может признать, что смена учредителей прикрывает договор купли-продажи доли (или самого помещения), и применить правила, относящиеся к прикрываемой сделке.
б) Сделка, противная основам правопорядка
Занижение цены с целью уклонения от налогов может квалифицироваться как сделка, совершённая с целью, противной основам правопорядка:
"Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом" (Источник: ГК РФ, статья 169)
Это наиболее опасное последствие — взыскание всего полученного в доход государства, а не просто возврат сторонам.
4.2. Последствия недействительности
В случае признания сделки недействительной применяются следующие последствия:
"При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре... возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом" (Источник: ГК РФ, статья 167, пункт 2)
Однако по статье 169 ГК РФ возможна конфискация — взыскание в доход государства всего полученного. Если будет установлено, что обе стороны действовали умышленно, помещение (или его стоимость) может быть изъято у вас, а полученные продавцом деньги — взысканы в бюджет.
4.3. Риски, связанные с корпоративной процедурой
Выход прежнего учредителя и выплата ему действительной стоимости доли — это самостоятельная операция со своими налоговыми последствиями. Согласно НК РФ:
"При выходе (выбытии) акционера (участника) из организации доходы такого акционера (участника) определяются исходя из рыночной стоимости получаемого им имущества... за вычетом фактически оплаченной стоимости акций (долей)" (Источник: НК РФ, статья 277, пункт 2)
Это означает, что у выходящего участника может возникнуть налогооблагаемый доход, и если он его не задекларирует, это будет самостоятельным нарушением.
4.4. Споры между сторонами
При отсутствии документального оформления передачи "теневой" части цены вы не сможете доказать факт её уплаты в случае спора. Согласно ГК РФ:
"Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства" (Источник: ГК РФ, статья 162, пункт 1)
Продавец может впоследствии отрицать получение "теневой" части, и у вас не будет доказательств её передачи. Вы рискуете потерять эти деньги без возможности их возврата.
5. Резюме и рекомендации
Основные риски для вас как покупателя:
| Вид риска |
Описание |
Вероятность |
| Уголовный |
Привлечение как пособника (ст. 33, 199 УК РФ) при сумме неуплаченных налогов свыше 15 млн руб. |
Средняя |
| Уголовный |
Легализация (ст. 174 УК РФ) при передаче свыше 1,5 млн руб. наличными |
Средняя |
| Налоговый |
Взыскание налогов по переквалифицированной сделке |
Высокая |
| Гражданско-правовой |
Признание сделки недействительной (ст. 169, 170 ГК РФ) |
Высокая |
| Гражданско-правовой |
Конфискация имущества в доход государства (ст. 169 ГК РФ) |
Низкая, но возможная |
| Имущественный |
Потеря "теневой" части цены (без расписок) |
Высокая |
Выводы:
-
Участие в этой схеме крайне рискованно. Вы не просто покупаете помещение — вы становитесь участником схемы уклонения от налогов.
-
Ответственность несут обе стороны. Вы не можете полагаться на то, что "ответственность будет только у продавца". Закон предусматривает ответственность соучастников.
-
Даже если вас не привлекут к уголовной ответственности, гражданско-правовые последствия (недействительность сделки, возврат сторон в первоначальное положение) могут лишить вас права собственности на помещение.
Рекомендации:
Я настоятельно рекомендую отказаться от описанной схемы. Альтернативные законные варианты:
- Прямая покупка помещения по договору купли-продажи недвижимости с указанием реальной цены.
- Приобретение доли в уставном капитале ООО без занижения цены и с полным документальным оформлением.
- Обратиться к квалифицированному адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и корпоративном праве, для разработки законной структуры сделки.
Помните: экономия на налогах в несколько миллионов рублей может обернуться уголовным преследованием, потерей помещения и конфискацией имущества.
