Продажа квартиры, полученной по наследству: нужно ли платить налог?
Анализ ситуации
Вы — налоговый резидент РФ, владеете двумя квартирами. Одну квартиру получили по наследству и владеете ею более трёх лет. Другую квартиру купили более пяти лет назад. Вы планируете продать именно наследственную квартиру. Иных продаж недвижимости в текущем году не было.
Ключевой вопрос: освобождается ли доход от продажи унаследованной квартиры от налога, если срок владения превысил три года, и влияет ли наличие второй квартиры на это освобождение.
Применимые нормы Налогового кодекса РФ
1. Освобождение от налогообложения при продаже недвижимости
Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, от налогообложения освобождаются доходы от продажи объектов недвижимости "с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса".
Статья 217.1 НК РФ устанавливает минимальные предельные сроки владения, по истечении которых доход от продажи не облагается НДФЛ.
В пункте 3 статьи 217.1 НК РФ прямо указано:
"Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования..." (Источник: НК РФ, ст. 217.1, п. 3)
Поскольку ваша квартира получена по наследству, и вы владеете ею более трёх лет, доход от её продажи освобождается от налогообложения. Это прямое и безусловное основание.
2. Влияет ли наличие другой квартиры на этот срок?
Нет, не влияет. Для наследуемого имущества пункт 3 статьи 217.1 НК РФ не содержит никаких дополнительных условий о количестве жилых помещений в собственности. Наличие второй квартиры (купленной более 5 лет назад) не отменяет и не изменяет правило трёхлетнего срока.
Обратите внимание, что в той же статье есть отдельное основание (подпункт 4 пункта 3) для освобождения при владении менее 3 лет, если на дату продажи у вас нет иного жилья. Но для наследуемой квартиры это условие не нужно применять — достаточно самого факта наследования и трёхлетнего срока.
3. Нужно ли подавать налоговую декларацию?
Если доход полностью освобождается от налога (как в вашем случае), то обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ отсутствует. В соответствии со статьёй 229 НК РФ, декларацию обязаны представлять только налогоплательщики, указанные в статье 228 НК РФ (т.е. те, кто обязан самостоятельно исчислять налог). А обязанность по уплате налога возникает только при продаже имущества до истечения минимального срока владения.
Если доход не облагается налогом, вы вправе, но не обязаны подавать декларацию.
"Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ, ст. 229, п. 4)
Выводы и рекомендации
-
Платить налог (НДФЛ) с продажи квартиры, полученной по наследству, при владении более 3 лет не нужно. Доход полностью освобождается от налогообложения на основании пункта 3 статьи 217.1 НК РФ.
-
Наличие второй квартиры в собственности никак не влияет на освобождение от налога. Закон не связывает льготу для наследуемого имущества с количеством других объектов недвижимости.
-
Подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не обязательно, но если вы решите её подать (например, для заявления каких-либо вычетов по другим основаниям), это не навредит. Однако при отсутствии облагаемого дохода декларировать этот доход не требуется.
-
Рекомендую сохранить документы, подтверждающие факт получения квартиры по наследству (свидетельство о праве на наследство) и дату открытия наследства (свидетельство о смерти наследодателя), чтобы в случае возникновения вопросов у налогового органа вы могли подтвердить срок владения более 3 лет.
-
Если у вас остались сомнения относительно конкретных обстоятельств (например, точной даты начала владения квартирой), рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах, для персональной консультации.
