Как обосновать и заявить, что в производственном здании размещается администрация ИП для освобождения от налога на имущество

Освобождение от налога на имущество для ИП на УСН при частичном административном использовании производственного здания

Анализ ситуации

Вы — индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения (УСН, объект «доходы»). В собственности имеется производственное здание, которое по технической документации числится как производственное. Около 20 кв. м в нем фактически используется под административные нужды (бухгалтерия, прием заказов, хранение документов). Налоговый орган требует подтверждения, что в здании находится администрация ИП, для освобождения от уплаты налога на имущество. Основной вопрос: подпадает ли такое использование под льготу, предусмотренную для ИП на УСН?

Применимые нормы

Ключевое положение, регулирующее Вашу ситуацию, содержится в НК РФ:

"Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ... налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса)" (НК РФ, статья 346.11, пункт 3).

Таким образом, общее правило: Вы освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности. Исключение: льгота не применяется к объектам, включенным в региональный перечень, формируемый по правилам статьи 378.2 НК РФ (административно-деловые и торговые центры, а также помещения в них, облагаемые по кадастровой стоимости).

Следовательно, Ваше производственное здание подлежит освобождению от налога только в том случае, если оно не соответствует критериям для включения в указанный перечень.

Ответы на вопросы

1. Подлежит ли освобождению от налога производственное здание, часть которого используется под административные цели?

Освобождение возможно, если здание не отвечает признакам административно-делового или торгового центра по смыслу статьи 378.2 НК РФ. Даже наличие небольшой административной части (20 кв. м) само по себе не превращает производственное здание в объект, облагаемый по кадастровой стоимости.

Критическое значение имеет размер такой административной площади относительно общей площади здания. В соответствии с пунктом 3 статьи 378.2 НК РФ:

"фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры" (НК РФ, статья 378.2, пункт 3).

Если площадь, занятая под администрацию (20 кв. м), составляет менее 20% от общей площади здания, то Ваше здание не подпадает под определение административно-делового центра, даже если часть площадей фактически используется как офис. Следовательно, оно не включается в перечень по пункту 7 статьи 378.2, и Вы вправе применять льготу на основании статьи 346.11 НК РФ.

Вывод: Использование 20 кв. м под администрацию не лишает Вас права на льготу, если эти 20 кв. м составляют менее 20% от общей площади здания. Если же общая площадь здания менее 100 кв. м (и соответственно 20 кв. м офиса превышают 20% площади), здание может быть признано фактически используемым для офисных целей — в этом случае льгота может быть оспорена.

2. Критерии отнесения к административно-деловому центру и влияние фактического использования

Для признания здания административно-деловым центром по статье 378.2 НК РФ достаточно одного из двух условий:

Условие 1: Здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения. (пункт 3, подпункт 1 статьи 378.2).

Условие 2: Здание предназначено для использования или фактически используется в деловых, административных или коммерческих целях. При этом:

• предназначено — если по документам (ЕГРН, техпаспорт) не менее 20% площади предусматривает размещение офисов;
• фактически используется — если не менее 20% площади реально занято офисами.

В Вашем случае:

• Здание по документам числится производственным — следовательно, не предназначено для офисов (если в техпаспорте нет записей об офисных помещениях).
• Фактически под офис используется 20 кв. м — если это менее 20% общей площади, то условие не выполняется.
• Земельный участок используется для производственной деятельности — следовательно, его ВРИ, скорее всего, не предусматривает размещение офисных зданий.

Вывод: При таких обстоятельствах здание не должно признаваться административно-деловым центром, и льгота применима. Налоговый орган, требуя подтверждения «нахождения администрации», возможно, пытается проверить, не превышает ли административная площадь порог в 20%.

3. Какими документами подтвердить, что здание не подпадает под признаки статьи 378.2 НК РФ

Для получения освобождения Вам необходимо доказать, что:

• здание является производственным (по документам),
• фактически используется для производства (основная площадь),
• административная часть не превышает 20% общей площади здания.

Рекомендуемый пакет документов:

1. Выписка из ЕГРН на здание — подтверждает назначение (производственное), площадь.
2. Технический паспорт или поэтажный план БТИ — подтверждает, что помещения не поименованы как офисы (административные).
3. Внутренний приказ (распоряжение) ИП о распределении площадей и их использовании в производственной деятельности. В приказе следует указать, какие помещения используются для производства (склады, цеха и т.д.), а какие — для административных нужд (конкретно: бухгалтерия, прием заказов, хранение документов) с указанием их площади.
4. Фотографии помещений, подтверждающие производственное использование (станки, оборудование, готовая продукция), а также административной части (рабочие столы, документы, оргтехника).
5. Документы, подтверждающие ведение производственной деятельности: договоры на переработку/изготовление продукции, акты выполненных работ, товарные накладные, складские документы.
6. Журнал учета или иные доказательства того, что прием заказов и бухгалтерия ведутся непосредственно в этом здании (но это не обязательно — достаточно самого факта использования).

Важно: При составлении заявления в налоговый орган нужно четко указать:

• что здание используется в предпринимательской деятельности (производство);
• что оно не включено в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости;
• что доля административных помещений (20 кв. м) составляет менее 20% от общей площади;
• сослаться на пункт 3 статьи 346.11 НК РФ как основание для освобождения.

4. Требуется ли вносить изменения в ЕГРН?

Нет, не требуется. Само по себе наличие небольшой административной части в производственном здании не обязывает менять его назначение в ЕГРН на «административное». Изменение назначения потребовалось бы, если бы Вы решили полностью перепрофилировать здание (например, сделать из него офисный центр). В Вашей ситуации Вы используете основную площадь по прямому производственному назначению, а 20 кв. м — это вспомогательная функция, необходимая для обеспечения производства (бухгалтерия, прием заказов).

Налоговый орган может ссылаться на то, что часть здания используется как офис, но решающим является процентное соотношение: если административная площадь менее 20% от общей, то здание не признается административно-деловым центром, даже если там есть офис. Дополнительно, Вы можете заказать у кадастрового инженера технический план или заключение о фактическом распределении площадей, но это не обязательно.

Рекомендация: Если Вы планируете в будущем расширять административную часть (например, до 30-40% площади), тогда стоит рассмотреть внесение изменений в ЕГРН, чтобы избежать споров. На текущий момент — достаточно подтвердить документально, что офисная часть минимальна.

Конкретные рекомендации

1. Проверьте общую площадь здания. Если 20 кв. м офиса составляют менее 20% от общей площади (например, здание площадью 200 кв. м — тогда офис занимает 10%, что безопасно), смело готовьте пакет документов.

2. Составьте заявление в произвольной форме в налоговый орган (ИФНС по месту нахождения имущества) с просьбой подтвердить право на освобождение от уплаты налога на имущество в отношении здания на основании пункта 3 статьи 346.11 НК РФ. Приложите:

   • копии выписки из ЕГРН,
   • технического паспорта,
   • внутренний приказ о распределении площадей,
   • фотографии,
   • документы о производственной деятельности.

3. Если налоговая продолжает требовать подтверждения «нахождения администрации», укажите, что критерием для освобождения является использование в предпринимательской деятельности (в том числе административная часть — это часть этой деятельности), а не отсутствие административных помещений. Главное — чтобы здание не было включено в региональный перечень по статье 378.2.

4. Обратитесь к адвокату, если налоговая отказывает в льготе или направляет требование об уплате налога. Специалист поможет составить мотивированное возражение и, при необходимости, обжаловать действия инспекции в вышестоящий налоговый орган или в суд.

Вывод

Ваше здание подлежит освобождению от налога на имущество, если:

• оно не включено в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (что следует из его производственного назначения);
• доля административной площади (20 кв. м) составляет менее 20% от общей площади здания.

Внесение изменений в ЕГРН не требуется. Достаточно предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие производственное использование основной части здания и незначительность административной части (внутренний приказ, фотографии, техническая документация).