Налог при продаже квартиры менее 3 лет и покупке новой в одном году, инвалидность

Налог при продаже квартиры сроком владения 2 месяца и покупке новой в том же году (инвалид 3 группы)

Анализ вашей ситуации и применимые нормы налогового законодательства

Вы продали квартиру, которая находилась в вашей собственности всего 2 месяца, за 10 млн рублей, и в том же 2025 году приобрели новую квартиру за 15 млн рублей. Рассмотрим все аспекты вашего вопроса.

1. Возникает ли доход, облагаемый НДФЛ?

Да, доход от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, облагается НДФЛ.

Минимальный предельный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года или 5 лет в зависимости от обстоятельств. Поскольку вы владели квартирой всего 2 месяца, этот срок не соблюден.

"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (НК РФ, статья 217, пункт 17.1)

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (НК РФ, статья 217.1, пункт 2)

Важное уточнение. Существует исключение, которое может освободить вас от налога. Если на дату продажи квартиры в вашей собственности не находилось иного жилого помещения, то минимальный срок владения составляет 3 года. Однако:

"...в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде ... квартиры ... не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение" (НК РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 4)

Таким образом: если новую квартиру вы купили за 90 дней или менее до даты продажи старой, то она не учитывается, и вы можете претендовать на освобождение от налога при условии, что другой недвижимости у вас не было. Если же вы купили новую квартиру ранее чем за 90 дней до продажи, то на момент продажи у вас было два жилых помещения, и это исключение не применяется.

2. Предусмотрены ли льготы для инвалидов III группы при продаже недвижимости?

Нет, специальных льгот по НДФЛ для инвалидов III группы при продаже недвижимости не предусмотрено.

В предоставленном контексте указано:

"Статья 218 НК РФ не содержит норм, релевантных для анализа дохода от продажи квартиры, льгот для инвалидов III группы, взаимозачета расходов или имущественных вычетов при продаже/покупке жилья."

Льготы по налогам устанавливаются исключительно Налоговым кодексом:

"Льготы по федеральным налогам и сборам устанавливаются и отменяются настоящим Кодексом." (НК РФ, статья 56, пункт 3)

Статус инвалида III группы не освобождает вас от обязанности платить НДФЛ с дохода от продажи недвижимости.

3. Можно ли уменьшить налог на сумму расходов на покупку новой квартиры (взаимозачет)?

Нет, напрямую уменьшить доход от продажи старой квартиры на расходы по покупке новой квартиры нельзя.

Налоговый кодекс позволяет уменьшить доход от продажи только на расходы, связанные с приобретением именно этого (проданного) имущества:

"вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

То есть вы можете уменьшить доход от продажи (10 млн руб.) на сумму, за которую вы сами купили эту проданную квартиру (если сохранились документы), а не на стоимость новой квартиры.

4. Какие имущественные вычеты можно применить?

У вас есть право одновременно применить два разных имущественных вычета в одной налоговой декларации:

А) Вычет при продаже квартиры (уменьшение дохода)

Первый вариант: фиксированный вычет 1 000 000 рублей.

"имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи ... квартир ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения ..., не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

Второй вариант (выгоднее): уменьшить доход на сумму расходов на приобретение проданной квартиры. Если вы купили ту квартиру, которую продали, за сумму, близкую к 10 млн руб., и у вас есть документы, это позволит свести налог к нулю.

Третья важная особенность. Налог считается не от цены в договоре, а от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, если эта величина больше договорной цены.

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта ... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (НК РФ, статья 214.10, пункт 2)

Указание в договоре, что вы "не получили дохода", с точки зрения налогового законодательства не имеет значения — налог считается исходя из цены сделки или кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

Б) Вычет при покупке новой квартиры

Вы имеете право на имущественный вычет в размере расходов на покупку новой квартиры, но не более 2 000 000 рублей:

"имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов ... на приобретение на территории Российской Федерации ... квартир ... не превышающем 2 000 000 рублей" (НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 1)

Этот вычет можно перенести на будущие периоды:

"Если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты ... не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования" (НК РФ, статья 220, пункт 9)

Однако учтите: вычет при покупке (до 2 млн руб.) не уменьшает налоговую базу от продажи квартиры. Он уменьшает основную налоговую базу (например, зарплату). Если у вас нет других доходов, кроме дохода от продажи, то этот вычет в текущем году вы применить не сможете, но сможете перенести его на будущие годы.

Если у вас есть доходы (зарплата, другие доходы), вы можете одновременно в одной декларации:

• Уменьшить доход от продажи на 1 млн руб. (или на расходы по покупке проданной квартиры)
• Заявить вычет на покупку новой квартиры в пределах 2 млн руб. (вернете 13% от 2 млн = 260 тыс. руб.)

Рекомендации и выводы

1. Необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год. Срок подачи — до 30 апреля 2026 года.

   "Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (НК РФ, статья 229, пункт 1)

2. Рассчитайте налог. Если вы примените вычет 1 млн руб., налог составит: (10 000 000 - 1 000 000) × 13% = 1 170 000 рублей. Это значительная сумма.

3. Оптимальный вариант — если вы можете документально подтвердить расходы на приобретение проданной квартиры. Если вы купили её за 10 млн руб. или более, налог будет равен нулю.

4. Проверьте возможность освобождения по статье 217.1 НК РФ (пункт 3, подпункт 4). Если на дату продажи у вас не было другой квартиры (или новая куплена в пределах 90 дней до продажи), вы можете быть освобождены от налога.

5. Инвалидность III группы не дает льгот по данному налогу.

6. Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах, для точного расчета с учетом кадастровой стоимости проданной квартиры и правильного применения всех вычетов, а также для оценки возможности применения освобождения от налога.