Продажа квартиры

Продажа квартиры, полученной взамен аварийного жилья: ограничения и налоговые последствия

Вы получили квартиру в собственность в рамках региональной программы переселения из аварийного жилья. Старая квартира принадлежала вам более 10 лет. Рассмотрим, можно ли продать новое жильё сразу после регистрации права и возникает ли обязанность уплатить НДФЛ.

Можно ли продать квартиру сразу после получения?

Законодательство напрямую не запрещает отчуждать жилое помещение, предоставленное при переселении из аварийного фонда, сразу после оформления права собственности.

Программа регулируется в том числе Федеральным законом № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Согласно статье 2 этого закона, переселение из аварийного жилищного фонда осуществляется по правилам статей 32, 86 и 88 Жилищного кодекса, а собственникам может предоставляться равноценное жильё или возмещение. Статья 16 детализирует, как расходуются средства (приобретение жилых помещений, выплата выкупной цены и т.д.) и в пункте 9 закрепляет ускоренную государственную регистрацию перехода права собственности – «в течение не более чем пять рабочих дней». Никаких ограничений по последующему распоряжению полученной недвижимостью этот закон не содержит.

Таким образом, с юридической точки зрения вы вправе продать квартиру незамедлительно. Право собственности ничем не обременено специальными условиями о запрете продажи.

Облагается ли продажа налогом на доходы физических лиц?

Доход от реализации недвижимости на территории России признаётся объектом налогообложения. Эта позиция закреплена в пункте 1 статьи 208 Налогового кодекса:

"доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: НК РФ, ст. 208, п. 1, подп. 5).

Однако от уплаты налога можно освободиться, если проданный объект находился в вашей собственности не меньше минимального предельного срока владения, установленного статьёй 217.1 НК РФ. По общему правилу этот срок составляет пять лет (пункт 4):

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, ст. 217.1, п. 4).

Исключения, при которых срок сокращается до трёх лет, перечислены в пункте 3 той же статьи: получение по наследству или в дар от близкого родственника, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением, а также случай, когда у продавца на момент продажи нет другого жилья. Получение квартиры взамен аварийного жилья в этих перечнях отсутствует.

Засчитывается ли срок владения старой квартирой?

Вы владели прежней квартирой свыше 10 лет. Однако для ситуаций с аварийным жильём Налоговый кодекс не предусматривает сложения сроков. Специальное правило о включении периода собственности на освобождённое жилое помещение действует только для программы реновации в Москве и прямо указано в пункте 2 статьи 217.1:

"в случае продажи жилого помещения… предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения… в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением… в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения… включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения…" (Источник: НК РФ, ст. 217.1, п. 2, абз. 2).

Поскольку вы получили квартиру не по столичной реновационной программе, а по программе переселения из аварийного жилья, эта льгота не применяется. Срок владения именно новым объектом начнётся с даты регистрации вашего права в ЕГРН. На момент продажи он будет явно меньше пяти лет.

Таким образом, продажа сразу после получения попадает под налогообложение. Доход вы обязаны задекларировать и уплатить НДФЛ.

Как уменьшить налог?

При отсутствии у вас документов на фактическое приобретение этой квартиры (вы получили её безвозмездно) можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей при продаже жилья. Если цена продажи не превысит эту сумму, налог платить не придётся. С суммы, превышающей 1 млн рублей, нужно заплатить 13% (для налоговых резидентов РФ).

Рекомендации

1. Продать квартиру вы можете в любой момент – закон не устанавливает обязательный период ожидания.
2. Налоговая обязанность возникнет, так как минимальный пятилетний срок владения новой недвижимостью не выдержан, а «зачёт» старого срока законом для аварийного переселения не предусмотрен.
3. Если вы решите продавать сейчас, рассчитайте возможный налог с учётом вычета в 1 млн рублей. При желании полностью избежать налога придётся подождать, пока новый объект пробудет в вашей собственности пять лет.
4. Поскольку оценка конкретных сумм и применимых вычетов может требовать углублённого анализа ваших договоров и региональных особенностей, перед сделкой я советую обратиться за подробной консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и налогообложении физических лиц.