Налог на дарение доли в приватизированной квартире, если одаряемый — родственник

Получение в дар долей в квартире от членов семьи: освобождение от налога и оформление сделки

Вы планируете стать единоличным собственником квартиры, получив в дар доли от родителей и тёть. В этой ситуации важно понимать, что налоговые последствия и требования к форме сделки будут различаться в зависимости от степени родства с дарителями. Давайте разберем все по порядку.

Анализ налоговых обязательств (НДФЛ)

По общему правилу, полученный в дар объект недвижимости является вашим доходом и облагается налогом. Однако ключевое значение для освобождения от налога имеет факт родства между дарителем и одаряемым, а не срок владения имуществом дарителем.

1. Дарение от родителей (отец и мать)

Доход в виде долей, полученных вами от отца и матери, полностью освобождается от налогообложения. Это прямо предусмотрено Налоговым кодексом, который в этом вопросе отсылает к Семейному кодексу.

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1)

Семейный кодекс прямо относит к близким родственникам родителей и детей:

"Не допускается заключение брака между: ... близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками)..." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 14)

2. Дарение от тёть (сёстры отца или матери)

В отношении доходов от тёть ситуация иная. Они не входят в исчерпывающий перечень близких родственников, который даёт право на освобождение от уплаты НДФЛ при дарении. Ни Налоговый, ни Семейный кодекс не относят тёть к этой категории. Следовательно, рыночная (кадастровая) стоимость долей, полученных вами от тёть, будет являться вашим доходом, подлежащим налогообложению.

Именно вы, как одаряемый, будете обязаны задекларировать этот доход и уплатить налог. Эта обязанность прямо прописана в законе:

"Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: ... 7) физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 1)

3. Срок владения и основание приобретения имущества дарителем (приватизация 1994 года).

В контексте уплаты налога одаряемым ни срок владения недвижимостью дарителями, ни основание её приобретения (приватизация) не имеют значения для освобождения от налога. Эти факторы важны при продаже недвижимости для освобождения продавца от уплаты налога с дохода от продажи. При дарении же анализируется исключительно сам факт сделки и степень родства. Ваше предположение о возможных нюансах из-за давности приватизации, к счастью, не имеет юридических последствий для вашей ситуации. Вы как одаряемый не платите налог с долей родителей именно потому, что вы — родитель и ребенок. А с долей тёти платите налог именно потому, что тётя не входит в освобождаемый перечень близких родственников.

Порядок оформления договора дарения

Теперь рассмотрим, как правильно оформить саму сделку по передаче всех долей.

По общему правилу, отчуждение доли в праве общей долевой собственности требует нотариального удостоверения. Однако, поскольку в вашей сделке все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, закон делает из этого правила исключение.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1)

Это означает, что вы можете заключить один договор дарения в простой письменной форме, где все пятеро текущих собственников выступят дарителями, а вы — одаряемым. Нотариальное удостоверение такого договора не требуется.

Однако договор дарения недвижимости, даже составленный в простой письменной форме, сам по себе не переносит право собственности. Переход права подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

"В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 164)
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 8.1)

Выводы и рекомендации

1. По уплате налога:

   • За доли от родителей (отца и матери): Налог (НДФЛ) платить не нужно, так как вы являетесь по отношению друг к другу близкими родственниками (ребенок и родители).
   • За доли от тёть: Вы обязаны уплатить налог на доходы физических лиц. Налоговая база будет рассчитываться как соответствующая доля от кадастровой стоимости квартиры. После регистрации перехода права собственности вам нужно будет самостоятельно подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля года, следующего за годом сделки, и уплатить налог.

2. По оформлению сделки:

   • Вы можете заключить единый договор дарения в простой письменной форме, где все пять собственников передают свои доли вам. Нотариальное заверение не требуется, так как сделка совершается всеми участниками общей долевой собственности одновременно.
   • Право собственности на квартиру перейдёт к вам только после государственной регистрации перехода права в Росреестре.

3. Рекомендация: Учитывая, что часть сделки влечет налоговые обязательства, и может потребоваться корректный расчет налоговой базы, я настоятельно рекомендую вам проконсультироваться с адвокатом или налоговым консультантом для правильного составления договора и последующего составления декларации, особенно в части, касающейся долей от тетей.