Продажа магазина, который сдавался в аренду: нужно ли платить налог?
Анализ вашей ситуации
Вы планируете продать нежилое помещение (магазин), которым владеете с 2018 года (более пяти лет). Все это время вы систематически сдавали его в аренду, уплачивая с арендных доходов НДФЛ. Теперь вы хотите выяснить, освобождается ли доход от продажи этого помещения от налогообложения.
На первый взгляд, длительный срок владения (более пяти лет) позволяет рассчитывать на освобождение от уплаты налога. Однако ключевым моментом является то, как именно вы использовали данную недвижимость.
Почему освобождение от налога в вашем случае не применяется
Общее правило об освобождении доходов от продажи недвижимости от НДФЛ по истечении минимального срока владения содержится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. В конце этого пункта есть важное исключение, которое напрямую касается вашей ситуации.
Положения об освобождении от налога не применяются к доходам от продажи имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Исключение сделано только для жилой недвижимости, садовых домов и транспортных средств.
Вот как это сформулировано в законе:
"Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности..."
(Источник: НК РФ, пункт 17.1 статьи 217)
Ваш магазин — это нежилое помещение, которое вы систематически сдавали в аренду с целью получения прибыли. Такая деятельность по смыслу гражданского и налогового законодательства является предпринимательской, даже если вы не регистрировались в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Этот вывод подтверждается и другой нормой, которая запрещает применять имущественный вычет к доходам от продажи такой недвижимости:
"...положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи и абзаца первого подпункта 2 настоящего пункта не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности..."
(Источник: НК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 220)
Таким образом, из-за того, что магазин использовался в предпринимательской деятельности, правило об освобождении дохода от налога по истечении минимального срока владения на вас не распространяется.
Налоговые обязательства при продаже
Поскольку освобождение от налога не применяется, при продаже магазина у вас возникают следующие обязанности.
1. Уплата налога (НДФЛ)
Доход, полученный от продажи, будет являться объектом налогообложения.
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: ... от источников в Российской Федерации..."
(Источник: НК РФ, статья 209)
Налоговая ставка для резидентов РФ в общем случае составляет 13%, но может увеличиваться до 15% в части превышения дохода в 2,4 млн. рублей (с 2025 года – это будет уточняться в зависимости от года сделки), в зависимости от совокупного дохода за год. В контексте вашего вопроса применяется основная ставка НДФЛ.
2. Уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму расходов
Вы имеете право уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этого магазина. Это позволит существенно снизить налог к уплате или даже свести его к нулю, если цена продажи не превысит цену покупки.
"При определении налоговых баз, указанных в подпунктах 1 и 13 настоящего пункта, соответствующие доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 (в части, относящейся к проданному имуществу и (или) доле (долям) в нем) и подпунктами 2... пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса..."
(Источник: НК РФ, пункт 6 статьи 210)
Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ как раз и позволяет вместо стандартного вычета в 1 млн. рублей (который, как указано выше, вам не положен) учесть расходы на приобретение объекта:
"...вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."
У вас есть договор купли-продажи от 2018 года, который подтвердит эти расходы.
3. Подача декларации 3-НДФЛ
Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ — ваша обязанность.
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи [в т.ч. лица, получившие доход от продажи имущества], обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию..."
(Источник: НК РФ, пункт 3 статьи 228)
Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..."
(Источник: НК РФ, пункт 1 статьи 229)
4. Особенности определения налоговой базы (кадастровая стоимость)
Если цена продажи в вашем договоре будет меньше, чем кадастровая стоимость объекта на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент 0,7, то для расчета налога будет использоваться именно кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7.
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества."
(Источник: НК РФ, пункт 2 статьи 214.10)
Выводы и рекомендации
- Платить налог нужно. Несмотря на то, что вы владеете магазином более пяти лет, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже на вас не распространяется. Причина — систематическая сдача нежилой недвижимости в аренду, что признается использованием имущества в предпринимательской деятельности.
- Налог можно и нужно уменьшить. Вы не вправе использовать фиксированный вычет в 1 млн. рублей, но можете в полном объеме зачесть расходы на приобретение магазина в 2018 году. Для этого к декларации 3-НДФЛ обязательно приложите копию договора купли-продажи и платежные документы, подтверждающие оплату в 2018 году. Налогом в 13% будет облагаться только разница между ценой продажи и ценой покупки.
- Декларацию подать обязательно. Даже если после зачета расходов сумма налога к уплате будет равна нулю, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года.
- Проверьте кадастровую стоимость. Прежде чем устанавливать цену в договоре, проверьте кадастровую стоимость вашего магазина. Если вы решите занизить договорную цену, налоговая база все равно может быть рассчитана исходя из 70% от кадастровой стоимости.
Поскольку налоговые последствия в вашем случае неоднозначны и напрямую зависят от квалификации вашей деятельности, для минимизации рисков настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве.
