Продажа квартиры пенсионером: надо ли платить налог при владении менее минимального срока?

Продажа квартиры пенсионером раньше 5 лет владения: как исчислить и уменьшить налог

Вы приобрели квартиру в октябре 2023 года и планируете её продать сейчас, до истечения минимального срока владения. Как пенсионер, вы интересуетесь, нужно ли платить налог и можно ли его избежать. Поскольку ваш случай — это продажа недвижимости, бывшей в собственности менее 5 лет, и вы не подпадаете под условия для освобождения по сроку, обязанность по уплате налога, скорее всего, возникнет. Однако статус пенсионера не даёт вам освобождения от уплаты налога с продажи. При этом вы можете законно уменьшить налогооблагаемую базу до нуля, выбрав наиболее выгодный для вашей ситуации вариант имущественного вычета. Ниже подробно разберу все аспекты.

1. Минимальный срок владения для освобождения от налога

Для недвижимости, приобретённой по договору купли-продажи, общее правило гласит: минимальный срок владения составляет 5 лет.

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)

Ваш случай — покупка квартиры — не подпадает ни под одно из исключений, сокращающих этот срок до 3 лет (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, продажа единственного жилья). Поскольку вы владеете квартирой меньше 5 лет, доход от её продажи подлежит налогообложению. Статус пенсионера сам по себе не сокращает минимальный срок владения и не освобождает от уплаты налога.

2. Какой доход будет учитываться для налога

Для расчёта налога вашим доходом будет считаться цена, указанная в договоре купли-продажи (2 200 000 рублей), или кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом, если цена договора окажется ниже.

Ваша кадастровая стоимость — 2 800 000 руб. Применяем к ней коэффициент 0,7: получаем 1 960 000 рублей. Это значение сравнивается с ценой продажи. Поскольку цена в договоре (2 200 000 руб.) выше этой суммы, именно цена договора и будет признана вашим налогооблагаемым доходом.

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)

В вашем случае это правило не используется для завышения дохода. Ваш доход — 2 200 000 рублей.

3. Как уменьшить налог: применяем имущественный вычет

Налоговый кодекс даёт вам право уменьшить доход от продажи одним из двух способов по вашему выбору. Ваша задача — выбрать тот, который выгоднее.

• Способ 1: Имущественный вычет в 1 000 000 рублей.
  Вы можете просто уменьшить полученный доход на 1 миллион рублей.

  "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком... от продажи... квартир... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, подпункт 1 пункта 2)

  Тогда расчёт будет: (2 200 000 – 1 000 000) × 13% = 156 000 рублей налога.

• Способ 2: Уменьшение доходов на расходы по приобретению.
  Вместо стандартного вычета в 1 миллион вы можете уменьшить доходы на сумму фактических расходов, которые вы понесли при покупке этой квартиры ранее, и которые можете подтвердить документально.

  "вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, статья 220, подпункт 2 пункта 2)

  В вашем случае фактический расход — это цена покупки квартиры (2 200 000 рублей). Если вы заявите этот вычет, расчёт будет таким: (2 200 000 – 2 200 000) × 13% = 0 рублей налога.

Очевидно, что для вас выгоднее второй способ.

Что насчёт специальных льгот для пенсионеров?

В контексте Налогового кодекса пенсионеры действительно имеют некоторые особенности в части имущественных вычетов. Однако это касается вычетов при покупке жилья (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ), которые пенсионеры могут переносить на предшествующие годы.

"У налогоплательщиков, получающих пенсии... имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды..." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 10)

Это правило никак не относится к вашему праву на вычет при продаже имущества (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ). Право применить его и выбрать наиболее выгодный способ уменьшения дохода (в вашем случае — на сумму расходов) предоставлено абсолютно всем налогоплательщикам, независимо от их статуса.

Вывод и рекомендации

1. Налог платить не придётся, но декларацию подать нужно.
   Вы не будете освобождены от налога автоматически из-за того, что продаёте квартиру раньше 5 лет. Однако вы можете законно свести сумму налога к нулю.

2. Используйте вычет в размере расходов на приобретение.
   Заявите в декларации не фиксированный вычет в 1 млн руб., а уменьшение дохода от продажи (2 200 000 руб.) на сумму документально подтверждённых расходов на покупку этой же квартиры (2 200 000 руб.). Налоговая база станет равна нулю, и платить ничего не потребуется.

3. Обязательно подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ.
   Даже если по вашим расчётам налог равен нулю, вы обязаны сообщить о сделке в налоговый орган. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. К декларации приложите копии: договора покупки квартиры (для подтверждения расходов), договора продажи и платёжных документов.

В случае возникновения трудностей при заполнении декларации, рекомендую обратиться за консультацией к профильному адвокату.