Льгота по налогу при продаже дома родителями погибшего бойца, если владели меньше трёх лет

Продажа унаследованного дома: нужно ли платить налог, если наследодатель погиб на военной службе?

Соболезную вашей утрате. Ваше желание разобраться в налоговых обязательствах абсолютно понятно. Риелтор в целом прав, предупреждая о налоге, поскольку стандартный срок для освобождения от НДФЛ при продаже унаследованного жилья составляет три года. Однако давайте детально проанализируем вашу ситуацию на предмет возможных льгот.

Анализ ситуации и применимые нормы

Вы, став собственником дома в порядке наследования после гибели сына-военнослужащего, владеете им менее трех лет и планируете продажу. По общему правилу, при продаже недвижимости, находившейся в собственности меньше минимального срока, необходимо уплатить НДФЛ.

1. Специальная льгота для семей погибших военнослужащих.
   Вы упомянули о возможности существования такой льготы. Мной был проанализирован Федеральный закон "О статусе военнослужащих", на который часто ссылаются в подобных случаях. Статья 25 этого закона действительно устанавливает гарантии для членов семей погибших военнослужащих.

   "2. На членов семей военнослужащих, погибших при выполнении задач в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах... распространяются социальные гарантии и компенсации, действующие в отношении членов семей военнослужащих, погибших в Великой Отечественной войне." (Источник: Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", статья 25).

   Эта норма носит отсылочный характер. Чтобы понять, какие именно гарантии имеются в виду, нужно обратиться к специальному законодательству, в частности, к Налоговому кодексу РФ. В предоставленных для анализа фрагментах Налогового кодекса (НК РФ) не содержится прямой и однозначной нормы, которая бы освобождала членов семьи погибшего военнослужащего от уплаты налога с доходов от продажи унаследованного от него имущества. Имеющиеся в НК РФ льготы (например, по п. 93 ст. 217 НК РФ) касаются безвозмездно полученных доходов и связаны с прохождением службы мобилизованными и контрактниками, но не с продажей унаследованного имущества.

   Таким образом, специальной налоговой "амнистии" на продажу дома именно для вашей ситуации в рассмотренных федеральных нормах не обнаружено.

2. Применение общего правила: минимальный срок владения.
   Поскольку специальная льгота не установлена, применяются общие нормы НК РФ. По общему правилу, минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет. Однако для имущества, полученного по наследству, этот срок сокращен до трех лет.

   "3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования..." (Источник: НК РФ, пункт 3 статьи 217.1).

   Срок владения домом для вас исчисляется не с даты регистрации права собственности, а раньше.

   "В случае продажи объекта недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком в порядке наследования, срок нахождения такого объекта в собственности налогоплательщика исчисляется с даты смерти наследодателя." (Источник: НК РФ, пункт 3 статьи 217.1).

   Даже с учетом этого правила, с момента гибели сына в 2023 году прошло менее трех лет. Это означает, что при продаже дома в данный момент у вас возникает обязанность по уплате НДФЛ.

3. Способы уменьшить налог (если льгота не применяется).
   Обязанность платить налог не означает, что он будет исчислен со всей суммы продажи. Налоговый кодекс предоставляет вам право уменьшить налогооблагаемую базу, применив один из двух вариантов имущественного налогового вычета:

   • Вариант А: Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

     "1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: НК РФ, подпункт 1 пункта 2 статьи 220).

     Этот вариант самый простой и не требует сбора дополнительных документов, кроме подтверждающих продажу и срок владения.

   • Вариант Б: Уменьшение доходов на расходы наследодателя.
     Это более выгодный способ, если ваш сын в свое время приобретал этот дом и у вас сохранились документы, подтверждающие его расходы на покупку.

     "Если при получении налогоплательщиком имущества... в порядке наследования... налог... не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав... если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения..." (Источник: НК РФ, абзац 18 подпункта 2 пункта 2 статьи 220).

     Например, если дом продается за 3 000 000 рублей, а сын в 2020 году купил его за 2 500 000 рублей (и у вас есть договор купли-продажи, расписки, платежные документы), то налоговая база составит всего 500 000 рублей (3 000 000 - 2 500 000), с которых и будет уплачен налог. Это выгоднее, чем вычет в 1 млн рублей.

Выводы и рекомендации

К сожалению, отдельной федеральной налоговой льготы, полностью освобождающей вас от уплаты НДФЛ при продаже унаследованного от погибшего сына-военнослужащего дома, в проанализированных нормах права не обнаружено. Поэтому, при продаже дома до истечения трех лет с даты смерти сына, обязанность подать налоговую декларацию и, возможно, уплатить налог сохраняется. Слухи о таких льготах могут быть связаны с региональными инициативами или неправильным толкованием закона "О статусе военнослужащих", который устанавливает социальные, а не налоговые гарантии.

Ваши действия должны быть следующими:

1. Не полагайтесь на устные заявления. Перед продажей самостоятельно проверьте региональное законодательство вашего субъекта РФ. Закон субъекта РФ вправе уменьшать минимальный предельный срок владения. Информацию об этом лучше искать на официальных сайтах администрации вашего региона.
2. Выберите способ уменьшить налог. Сравните, что выгоднее: уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей или на сумму документально подтвержденных расходов вашего сына на приобретение этого дома. Соберите все имеющиеся у вас документы, подтверждающие факт приобретения дома вашим сыном (договор купли-продажи, акты, расписки, банковские выписки).
3. Обязательно подайте налоговую декларацию. Даже если после применения вычета сумма налога к уплате будет равна нулю, вы обязаны подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
4. Будьте готовы предоставить документы. К декларации нужно будет приложить копии документов, подтверждающих право на наследство (свидетельство о праве на наследство), родство с наследодателем, обстоятельства его гибели (для пояснения ситуации), а также документы, обосновывающие выбранный вами налоговый вычет (договор продажи дома и, при необходимости, документы о расходах сына).

Для детальной проработки вашего дела с учетом всех индивидуальных особенностей и возможных региональных льгот настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве.