Налог на имущество физлица за коммерческую недвижимость после окончания аренды

Налогообложение нежилого помещения ИП на УСН в период между договорами аренды

Вы как физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП и применяющее УСН, владеете нежилым помещением в торговом центре. В связи с истечением договора аренды и отсутствием нового вы хотите понять, как платить налог на имущество. Ваша ситуация имеет несколько юридических аспектов, которые необходимо проанализировать последовательно.

1. Разграничение статусов налогоплательщика: ИП и физическое лицо

Прежде всего, нужно понимать, что индивидуальный предприниматель не является отдельным субъектом права. Вы остаетесь физическим лицом, но с особым налоговым статусом в отношении доходов и имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Согласно Налоговому кодексу, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются именно физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Это прямо установлено:

"Налогоплательщиками налога... признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса." (Источник: НК РФ Статья 400)

Ваше нежилое помещение, согласно статье 401, признается объектом налогообложения как "иные здание, строение, сооружение, помещение". Тот факт, что вы зарегистрированы как ИП, не отменяет вашей обязанности как физического лица уплачивать налог на имущество физлиц по общим правилам. Освобождение для ИП на УСН имеет строго целевой характер.

2. Освобождение от налога для ИП на УСН и его пределы

Применение УСН действительно предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц, но с двумя важными условиями: имущество должно использоваться в предпринимательской деятельности и не входить в специальный перечень. В пункте 3 статьи 346.11 НК РФ сказано:

"Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате... налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса)." (Источник: НК РФ Статья 346.11)

Ключевой момент здесь — фраза «используемого для предпринимательской деятельности». Налоговый кодекс не устанавливает формальных критериев такого использования, но на практике и по смыслу закона, если деятельность временно не ведется (например, в период поиска нового арендатора), то имущество в этот конкретный налоговый период не используется в предпринимательской деятельности. Следовательно, освобождение, предусмотренное для ИП на УСН, на такой период не распространяется.

3. Временный простой и «льготный период»

Налоговый кодекс не предусматривает никакого «льготного периода» для освобождения от налога на время между договорами аренды. Льготы, которые устанавливаются как на федеральном, так и на местном уровне (в данном случае — в муниципальном образовании г. Казань), не привязаны к факту временного отсутствия дохода от сдачи в аренду. Статья 399 НК РФ уполномочивает муниципалитеты устанавливать дополнительные льготы, не предусмотренные главой 32 НК РФ, но вы на них рассчитывать не можете, так как ваш объект, по всей видимости, входит в перечень объектов, по которым льготы не предоставляются (об этом далее).

Таким образом, отсутствие арендатора и дохода никак не влияет на вашу обязанность платить налог и не снижает ставку.

4. Квалификация вашего помещения для целей налогообложения

Ваше помещение находится в торговом центре. Скорее всего, оно подпадает под критерии, установленные статьей 378.2 НК РФ, которая определяет объекты, облагаемые по кадастровой стоимости. Для целей налога на имущество физических лиц это означает, что такое помещение включается в перечень, определяемый уполномоченным органом субъекта РФ (в вашем случае — Республики Татарстан). Это прямо следует из определения торгового центра:

"В целях настоящей статьи торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: 1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов... 2) здание... предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов..." (Источник: НК РФ Статья 378.2)

Поскольку помещение расположено в торговом центре, оно с высокой вероятностью включено в региональный перечень. Это имеет два ключевых последствия:

1. Налоговая база для такого объекта всегда определяется как его кадастровая стоимость. Никакие налоговые вычеты (например, уменьшение на стоимость квадратных метров, как для квартир) не применяются, что подтверждается положениями статьи 408 НК РФ.
2. Налоговые льготы для физических лиц, установленные статьей 407 НК РФ, на такие объекты не распространяются. В пункте 5 статьи 407 НК РФ прямо указано:

"Налоговая льгота не предоставляется в отношении объектов налогообложения, указанных в подпункте 2 пункта 2 статьи 406 настоящего Кодекса...". (Источник: НК РФ Статья 407)

Это означает, что независимо от вашего статуса — обычный гражданин или ИП — вы не сможете получить освобождение как, например, пенсионер или инвалид. Для вашего типа помещения льготы не действуют.

5. Налоговая ставка

Поскольку ваше помещение включено в перечень по пункту 7 статьи 378.2 НК РФ, налоговая ставка для него устанавливается в пределах, указанных в подпункте 2 пункта 2 статьи 406 НК РФ:

"2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса...". (Источник: НК РФ Статья 406)

Предельная ставка — до 2% от кадастровой стоимости. Конкретную ставку для вашего помещения устанавливает муниципальное образование г. Казань. Если местными нормативными актами Казани не установлена иная ставка в этом пределе, будет применяться ставка, указанная в НК РФ. Учитывая, что кадастровая стоимость вашего объекта около 53 млн рублей, и он не превышает порог в 300 млн рублей (для которого с 2024 года предусмотрена ставка до 2,5%), применяется ставка до 2%. Вам необходимо уточнить в нормативных актах г. Казани точную ставку для данного вида объектов на соответствующий налоговый период.

Выводы и рекомендации

1. Освобождение для ИП не действует. В период между договорами аренды ваше помещение не считается используемым в предпринимательской деятельности. Поэтому вы утрачиваете освобождение от уплаты налога на имущество, предусмотренное п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
2. Никакого «льготного периода» нет. Налоговое законодательство не предусматривает освобождения от налога на время простоя или поиска новых арендаторов.
3. Налог платить обязательно, и по специальной ставке. Ваше помещение в торговом центре включено в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Вы обязаны платить налог на имущество физических лиц по ставке до 2% от кадастровой стоимости (~53 млн руб.), установленной для данной категории объектов в г. Казани. Никакие личные льготы (ст. 407 НК РФ) на этот объект не распространяются.
4. Действия. Дождитесь налогового уведомления от ФНС. Срок уплаты налога за предыдущий год — не позднее 1 декабря следующего года. Уточнять размер ставки и наличие местных особенностей нужно в нормативном акте представительного органа г. Казани о налоге на имущество физических лиц. Учитывая высокую кадастровую стоимость, налоговая нагрузка будет существенной, поэтому для планирования своей деятельности и минимизации рисков настоятельно рекомендуется очная консультация с налоговым адвокатом.