Аренда апартаментов неработающим пенсионером через управляющую компанию: предпринимательская деятельность, налоговый агент и декларирование доходов
Вы планируете приобрести два апартамента и передать их в управление компании, которая будет сдавать их в аренду, удерживая налог с выплачиваемого вам дохода. В связи с этим возникает несколько правовых вопросов. Рассмотрим их последовательно.
1. Является ли такая деятельность предпринимательской?
Ключевой момент здесь — есть ли у вас обязанность регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Определение предпринимательской деятельности содержится в пункте 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ:
“...предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке...” (Источник: ГК РФ, статья 2)
В вашей ситуации есть ряд признаков, которые сближают вашу деятельность с предпринимательской:
- Систематическое получение прибыли: сдача двух объектов недвижимости в аренду на постоянной основе направлена на регулярное извлечение дохода.
- Пользование имуществом для получения прибыли: это прямо указано в определении.
Однако есть и очень важный контраргумент — отсутствие самостоятельности. Вы не занимаетесь поиском арендаторов, заключением договоров, текущим обслуживанием и решением операционных вопросов. Все эти действия выполняет управляющая компания. Вы лишь получаете пассивный доход от использования вашей собственности, что является вашим законным правом как собственника:
“Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону... в том числе... передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом...” (Источник: ГК РФ, статья 209)
Передача функций по управлению вашим имуществом специализированной компании — это реализация вашего права как собственника, а не обязательно ведение самостоятельного бизнеса. Масштаб деятельности (всего два объекта) также не является критическим и явно свидетельствующим о предпринимательстве. Сам факт получения дохода от сдачи личного имущества в аренду, тем более через посредника, не образует автоматически предпринимательскую деятельность, требующую регистрации ИП. Однако, если бы вы активно и на свой страх и риск занимались этой деятельностью (например, создали бы собственную мини-гостиницу, нанимали персонал и т.п.), вопрос о регистрации встал бы острее.
Таким образом, с высокой долей вероятности, при описанных вами условиях (пассивное получение дохода через управляющую компанию, отсутствие самостоятельной активности), ваша деятельность не будет признана предпринимательской, и регистрироваться в качестве ИП не требуется.
2. Является ли управляющая компания налоговым агентом?
Да, в вашем случае управляющая компания будет признаваться налоговым агентом. Налоговый кодекс РФ прямо определяет круг лиц, которые выполняют функции налоговых агентов:
“Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.” (Источник: НК РФ, статья 24)
Более конкретно применительно к НДФЛ эта обязанность раскрывается в статье 226 НК РФ:
“Российские организации... от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы... обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога...” (Источник: НК РФ, статья 226)
Доход, который вы получаете, является объектом налогообложения НДФЛ:
“Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками... от источников в Российской Федерации...” (Источник: НК РФ, статья 209)
А сам доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, прямо отнесен к доходам от источников в Российской Федерации:
“...доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации...” (Источник: НК РФ, статья 208)
Поскольку управляющая компания является источником выплаты вам дохода, она обязана исполнить роль налогового агента — удержать НДФЛ при выплате денег и перечислить его в бюджет. Условие в вашем договоре о том, что УК удерживает налог, полностью соответствует требованиям закона.
3. Нужно ли вам подавать налоговую декларацию?
По общему правилу, если доход получен от налогового агента, который полностью удержал налог, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Этот вывод прямо следует из совокупности норм Налогового кодекса.
Обязанность подавать декларацию возникает в определенных случаях. Один из таких случаев описан в пункте 1 статьи 228 НК РФ. Вы обязаны подать декларацию, если получили доход, при выплате которого налог не был удержан налоговым агентом:
“физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами... — исходя из сумм таких доходов...” обязаны исчислить и уплатить налог и представить декларацию. (Источник: НК РФ, статья 228)
Далее, статья 229 НК РФ, регламентирующая правила подачи декларации, предоставляет налогоплательщику право не указывать в ней доходы, по которым налог был полностью удержан налоговым агентом:
“Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации... доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов...” (Источник: НК РФ, статья 229)
Это означает, что если ваша управляющая компания как налоговый агент исправно удерживает и перечисляет в бюджет всю сумму НДФЛ с вашего дохода, то у вас не возникает ни обязанности самостоятельно исчислять налог, ни обязанности подавать налоговую декларацию по этим доходам.
Выводы и рекомендации
- Предпринимательская деятельность: Сдача двух апартаментов в аренду через управляющую компанию, при которой вы не ведете самостоятельной активности, с высокой вероятностью не будет квалифицирована как предпринимательская деятельность. Регистрироваться как ИП вам не нужно.
- Налоговый агент: Управляющая компания, выплачивающая вам доход, однозначно является налоговым агентом по НДФЛ и обязана удерживать и перечислять налог. Пункт в вашем договоре об удержании налога абсолютно правомерен.
- Налоговая декларация: Если УК будет в полном объеме удерживать и перечислять НДФЛ за вас, подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ по этим доходам у вас нет обязанности. Для вашего спокойствия в конце года вы можете запросить у управляющей компании справку о доходах и суммах налога физического лица, чтобы убедиться в полноте исполнения ею обязанностей налогового агента.
Рекомендация: Всегда сохраняйте договор с управляющей компанией и все платежные документы, подтверждающие размер полученного вами дохода и удержанного налога. При возникновении любых сомнений в правильности исчисления и уплаты налога со стороны налогового агента, а также в случае получения от налогового органа уведомления, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату.
