Налог при продаже квартиры после выкупа доли: разные сроки владения

Налог при продаже квартиры, собранной из долей с разным сроком владения

Анализ ситуации

Вы стали полным собственником квартиры, соединив две доли:

• 2/3 доли, полученные по наследству более пяти лет назад;
• 1/3 доля, приобретенная по договору купли-продажи шесть месяцев назад.

Теперь вы планируете продать всю квартиру как единый объект, и ключевой вопрос заключается в исчислении минимального срока владения для освобождения дохода от НДФЛ: будет ли он отсчитываться с момента приобретения последней доли или с даты наследования первой части.

Применимое законодательство

Специальная норма, регулирующая ваш случай, содержится в Налоговом кодексе РФ. Она прямо устанавливает, как исчислять срок владения жилым помещением, которое образовалось из нескольких частей.

1. Правило исчисления срока:
   Согласно статье 217.1 НК РФ, для ситуаций, подобных вашей, действует особый порядок. В норме указано:

   "В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений..." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2).

   Поскольку вы соединили две доли в один объект недвижимости (целую квартиру), применяется именно эта норма. Это означает, что отчет минимального срока владения для освобождения от налога ведется не по самой старой доле, а по самой новой.

2. Длительность минимального срока владения:
   Тот факт, что 2/3 доли были вами унаследованы, давал бы вам право на сокращенный минимальный срок владения (3 года), если бы вы продавали сами эти доли. Однако сейчас вы продаёте целую квартиру, срок владения которой начался заново. Поэтому применяется общий срок, установленный для других случаев:

   "В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4).

3. Почему не действует трехлетний срок по наследству:
   Льгота по минимальному сроку в 3 года применяется ко всему объекту недвижимости, если право собственности на него получено по наследству. В вашем случае право собственности на целую квартиру как на единый объект возникло в результате выкупа 1/3 доли, а не в порядке наследования. Поскольку объектом продажи выступает именно целая квартира, для нее применяется правило о пятилетнем сроке владения.

Вывод

Доход от продажи квартиры будет облагаться налогом.

Ваше право собственности на целую квартиру как на отдельный объект недвижимости возникло с момента регистрации права на последнюю приобретенную долю, то есть шесть месяцев назад. Поскольку этот срок (шесть месяцев) меньше установленного законом минимального предельного срока владения (пять лет), оснований для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры в данный момент не имеется. То, что большая часть долей находилась в вашей собственности длительное время на основании наследства, для исчисления срока владения целым объектом значения не имеет.

Рекомендации

Если вы решите продать квартиру сейчас, вам необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц. Вы, однако, имеете право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 НК РФ. Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход одним из двух способов:

• На сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением последней (1/3) доли.
• На фиксированный имущественный вычет в размере до 1 000 000 рублей для объекта недвижимости. Обратите внимание: этот вычет применяется ко всей квартире, а не к конкретной доле.

Для детального расчета налога и выбора наиболее выгодного для вас варианта я рекомендую обратиться к адвокату или квалифицированному налоговому консультанту.