Приобретение доли в квартире у двоюродного брата: право на налоговый вычет и оформление сделки
Здравствуйте! Ваша ситуация содержит несколько важных юридических и налоговых аспектов. Давайте разберем их последовательно.
1. Налоговый аспект: право на имущественный вычет
Главный вопрос здесь — признаетесь ли вы и ваш двоюродный брат взаимозависимыми лицами для налоговых целей. От ответа на него напрямую зависит ваше право на получение имущественного налогового вычета.
Анализ взаимозависимости
Налоговый кодекс РФ четко определяет, что вычет не предоставляется, если сделка совершается между взаимозависимыми лицами:
"Имущественный налоговый вычет... не предоставляется... в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса." (Источник: НК РФ, статья 220, п. 5)
Теперь смотрим, кто же является взаимозависимым лицом согласно статье 105.1 НК РФ:
"В целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:... 11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный." (Источник: НК РФ, статья 105.1, п. 2)
Как видите, в этом закрытом перечне указаны супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры. Двоюродные братья и сестры в этом списке отсутствуют. Это означает, что по прямому указанию закона вы и ваш двоюродный брат не являетесь взаимозависимыми лицами.
Также обратим внимание на старую норму, которая применяется к сделкам, доходы и расходы по которым были признаны до 1 января 2012 года. Она также не дает оснований для иного вывода:
"Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица... если... 3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого." (Источник: НК РФ, статья 20)
Хотя формулировка здесь шире («отношения родства или свойства»), эта статья, согласно примечанию, применяется исключительно к сделкам до 2012 года и на вашу ситуацию не распространяется. Современная и действующая статья 105.1 НК РФ содержит исчерпывающий перечень.
Вывод по вычету:
Вы имеете полное право на получение имущественного налогового вычета, так как сделка совершается не между взаимозависимыми лицами. Тот факт, что продавец получил долю по наследству, не имеет значения. Важен статус продавца по отношению к вам как к покупателю.
2. Расчет имущественного налогового вычета
Размер вычета напрямую привязан к вашим фактическим расходам на приобретение доли.
"Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации... доли (долей) в них, не превышающем 2 000 000 рублей." (Источник: НК РФ, статья 220, пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3)
Это означает:
- Если вы купите долю, например, за 1 500 000 рублей, вычет составит 1 500 000 рублей. Вы сможете вернуть 13% от этой суммы, то есть 195 000 рублей.
- Если стоимость доли будет 2 500 000 рублей, вычет все равно ограничится 2 000 000 рублей, и максимальная сумма к возврату составит 260 000 рублей.
Что входит в расходы?
В состав фактических расходов на приобретение включается только сумма, уплаченная непосредственно по договору купли-продажи. Расходы на оформление нотариального отказа от преимущественного права покупки не являются расходами на приобретение самого объекта недвижимости и, к сожалению, не увеличивают размер имущественного вычета.
Право на вычет возникнет у вас с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю.
"...право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем..." (Источник: НК РФ, статья 220, пп. 2 п. 3)
3. Целесообразность сделки и обязательные нотариальные расходы
Теперь рассмотрим процедурную сторону вопроса, которая влияет на ваши расходы.
Обязательность нотариальной формы сделки
Сделка по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Вы не являетесь участником долевой собственности, значит, для продавца вы — постороннее лицо. Ваша регистрация (прописка) в квартире не делает вас собственником.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, п. 1.1)
Таким образом, договор купли-продажи доли между вашим братом и вами обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.
"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: ГК РФ, статья 163, п. 3)
Преимущественное право покупки и нотариальный отказ
Ваши родители, как участники долевой собственности, имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: ГК РФ, статья 250, п. 1)
Поскольку они отказываются от покупки в вашу пользу, этот отказ должен быть оформлен нотариально.
"При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, если сделка подлежит нотариальному удостоверению, отказ сособственников от преимущественного права покупки должен быть нотариально удостоверен." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, п. 2)
Можно ли минимизировать расходы на отказ?
Законного способа избежать нотариального удостоверения отказа родителей не существует, если сделка оформляется как продажа доли постороннему лицу. Единственный способ полностью избежать и нотариальной формы сделки, и оформления отказа — это если бы все трое сособственников (отец, мать и брат) продали вам свои доли по одному договору. Но вы указали, что родители не хотят или не могут этого делать. Следовательно, нотариальное удостоверение и сделки, и отказов от преимущественного права — неизбежные расходы.
4. Финансовый анализ целесообразности
Вам необходимо сравнить выгоду от налогового вычета с затратами на нотариальное оформление.
- Расходы: Вы заплатите нотариусу за удостоверение договора купли-продажи. Тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости посторонним лицам зависит от суммы сделки (см. предоставленный контекст, ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Также придется оплатить удостоверение отказов родителей от преимущественного права покупки.
- Выгода: Вы получите возврат 13% от стоимости доли, но не более чем с 2 000 000 рублей.
Сопоставив эти цифры, вы сможете понять, насколько это выгодно. Как правило, потенциальная сумма возврата НДФЛ значительно превышает стоимость нотариальных услуг, но точный расчет вам сможет сделать только нотариус при обращении.
Итоговые выводы и рекомендации
- Налоговый вычет вам положен. Вы и ваш двоюродный брат не являетесь взаимозависимыми лицами по смыслу ст. 105.1 НК РФ, поэтому запрет на получение вычета на вас не распространяется. Вы сможете вернуть 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в пределах лимита в 2 000 000 рублей.
- Нотариальное оформление обязательно. Сделку купли-продажи доли необходимо удостоверить у нотариуса. Также вашим родителям придется нотариально оформить отказ от преимущественного права покупки. Ваша регистрация в квартире не отменяет этих требований, так как вы не являетесь сособственником.
- Оценка целесообразности. Вам следует заранее обратиться к любому нотариусу за консультацией по расчёту стоимости его услуг (федеральный и региональный тарифы) за удостоверение договора купли-продажи доли и отказов от преимущественного права. Сравните эту сумму с предполагаемой суммой возврата НДФЛ (13% от цены доли). С высокой вероятностью, налоговый вычет полностью перекроет нотариальные расходы, и сделка будет финансово выгодной.
- Рекомендация. Для полной уверенности и правильного оформления всех документов настоятельно рекомендую обратиться к адвокату или нотариусу для сопровождения сделки.
