Выдел долей в нежилом здании: налоговые риски и бремя содержания общего имущества
Ваше намерение преобразовать долевую собственность в индивидуальную (выдел в натуре) — это распространенный способ упорядочить отношения между совладельцами. Однако это решение влечет за собой фундаментальные изменения в правовом режиме вашего имущества, что напрямую влияет на налоговую нагрузку и порядок несения расходов на содержание. Давайте последовательно разберем, что вы потеряете и приобретете.
1. Правовые последствия выдела: что происходит с общей собственностью?
Главное последствие выдела — это прекращение права общей долевой собственности на здание в целом и возникновение права индивидуальной собственности на конкретные, изолированные помещения. Эта процедура прямо разрешена законом.
Сославшись на ст. 252 ГК РФ, вы можете по обоюдному согласию всех участников долевой собственности разделить общее имущество. После раздела каждый из вас станет единоличным собственником конкретного помещения (например, части торгового зала, офиса), которое будет поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости.
Важно: Право собственности на здание в целом прекратится, как только будут зарегистрированы права на образованные в нем помещения.
"При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается." (Источник: ГК РФ, статья 287.2, пункт 1)
"Помещения, машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (статья 252), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение." (Источник: ГК РФ, статья 287.2, пункт 3)
Что касается общего имущества (коридоры, лестницы, лифтовые шахты, инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, и т.п.), то право общей долевой собственности на него не исчезнет, а изменит свой режим. Оно перейдет в разряд «общего имущества собственников помещений». Ваша доля в этом общем имуществе будет неразрывно связана с вашим новым помещением. Вы не можете распорядиться этой долей отдельно от помещения.
"Собственникам недвижимых вещей... расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей... (общее имущество)." (Источник: ГК РФ, статья 259.1, пункт 1)
"Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь." (Источник: ГК РФ, статья 259.2, пункт 2)
Таким образом, вы не освобождаетесь от общего имущества, а становитесь его совладельцем в новом правовом статусе.
2. Изменение налоговой нагрузки: риски и нюансы
Ваше опасение по поводу роста налога на имущество оправданно и является ключевым риском.
После выдела каждый из вас будет платить налог на имущество не со своей доли в праве на всё здание, а с нового самостоятельного объекта — вашего помещения. Налоговой базой в обоих случаях будет его кадастровая стоимость.
"Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость..." (Источник: НК РФ, статья 403, пункт 1)
Налог исчисляется отдельно по каждому объекту.
"Налоговая база определяется отдельно в отношении каждого объекта недвижимого имущества..." (Источник: НК РФ, статья 376, пункт 1)
В чем же риск? Суммарная кадастровая стоимость всех вновь образованных помещений может оказаться выше кадастровой стоимости исходного здания. В дополнение к этому, для образованного помещения может быть применена более высокая налоговая ставка.
Ставки налога на имущество устанавливаются субъектами РФ и муниципальными образованиями. Для торговых центров и помещений в них, включенных в специальный перечень, ставка может достигать 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения, для «прочих» объектов недвижимости, к которым может относиться офисное помещение, ставка составляет до 0,5% для физических лиц и до 2,2% для организаций.
"2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса..." (Источник: НК РФ, статья 406, пункт 2; данная норма общая, но ее логика распространяется на коммерческую недвижимость)
"1.1. В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость... налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2 процента." (Источник: НК РФ, статья 380, пункт 1.1)
Более того, НК РФ содержит специальное правило для случая раздела объекта из «кадастрового перечня». Вновь образованный объект, соответствующий критериям, будет облагаться по кадастровой стоимости, даже если его еще не успели включить в этот перечень на текущий год. Это нивелирует возможную временную выгоду.
"В случае, если объект недвижимого имущества образован в результате раздела объекта недвижимого имущества... включенными в перечень на текущий налоговый период, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии соответствия его критериям... до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений..." (Источник: НК РФ, статья 378.2, пункт 10)
Вывод по налогам: С большой вероятностью ваши общие налоговые платежи могут увеличиться из-за изменения кадастровой стоимости объектов и применения к ним «торговой» ставки налога.
3. Бремя содержания и договор с обслуживающей организацией
Ваши опасения насчет расходов на общие зоны небеспочвенны, но механизм их распределения прозрачен и закреплен законом. После выдела вы все, как собственники помещений, обязаны нести расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве на него.
"Каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество... Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество... участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом." (Источник: ГК РФ, статья 259.4, пункты 1 и 2)
Размер вашей доли в общем имуществе, как правило, пропорционален площади вашего помещения.
"Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи..." (Источник: ГК РФ, статья 259.2, пункт 1)
Что это значит для вашего договора с обслуживающей организацией? Идеальной моделью было бы, чтобы обслуживающая организация перезаключила договор со всеми собственниками помещений, выступающими как одна сторона, либо с уполномоченным ими представителем. Плата будет выставляться каждому согласно его доле, или же вы будете сами распределять общий счет.
Это означает, что никто не сможет переложить все расходы на одного из вас. Каждый будет платить за общие нужды (уборку мест общего пользования, ремонт кровли, обслуживание лифтов и т.д.) строго пропорционально своей площади. Это не только не ухудшает, а, скорее, упорядочивает систему расчетов, делая ее более прозрачной.
Дополнительный, но важный момент: если на всё здание был установлен сервитут или иное обременение, после раздела оно сохранится в отношении каждого образованного помещения.
"Обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если... соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное." (Источник: ГК РФ, статья 141.5, пункт 2)
Выводы и рекомендации
Подводя итог, можно выделить следующие риски и изменения:
- Плюсы: Вы становитесь единоличным собственником части здания, что упрощает распоряжение ею (продажа, залог) без оглядки на преимущественное право покупки других сособственников.
- Минусы и риски:
- Налоговый риск: Суммарные налоговые платежи за всё здание с высокой долей вероятности возрастут. Это главный финансовый риск.
- Расходы на содержание: Механизм оплаты общих расходов не ухудшится, а станет более формализованным и пропорциональным. Самовольно переложить все расходы на кого-то одного будет невозможно.
- Организационные вопросы: Потребуется адаптация договорных отношений с обслуживающей организацией, что может потребовать времени и консенсуса всех будущих собственников.
Рекомендации:
До подписания соглашения о выделе настоятельно рекомендую вам скооперироваться с другими совладельцами и заказать предварительный расчет кадастровой стоимости каждого образуемого помещения. Это позволит спрогнозировать реальную налоговую нагрузку. Также целесообразно поручить адвокату проработать проект будущего соглашения собственников о порядке управления и содержания общего имущества, чтобы заранее четко определить все правила, включая выбор способа управления и расчеты с обслуживающей организацией. Обращение к профессиональному адвокату поможет вам избежать необдуманных решений и минимизировать сопутствующие риски.
