Включение площади мест общего пользования в предмет договора аренды и расчет арендной платы: правовой анализ
Суть проблемы
Арендодатель в одностороннем порядке предлагает изменить ключевое условие договора — предмет, увеличив арендуемую вами площадь за счет мест общего пользования (коридоров, туалетов), что автоматически ведет к росту арендной платы. Ваше нежелание оправданно, поскольку вы не получаете исключительных прав на эти метры. С юридической точки зрения, ваша позиция сильна, и вы не обязаны соглашаться на такие изменения.
1. Обязаны ли вы оплачивать места общего пользования и подписывать допсоглашение?
Краткий ответ: нет, не обязаны. Предмет договора аренды — это существенное условие, и оно уже согласовано сторонами как помещение площадью 50 кв. м.
Согласно Гражданскому кодексу, в договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить передаваемое имущество. В вашем случае это определено как конкретные 50 квадратных метров.
"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: ГК РФ, Статья 607, пункт 3)
Изменение предмета договора возможно исключительно по соглашению сторон. Никакого "так положено" в законе не существует. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке заставить вас принять в пользование и оплачивать дополнительные площади. Вы пользуетесь имуществом на условиях, которые изначально согласовали в договоре.
"Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды...» (Источник: ГК РФ, Статья 615, пункт 1)
Даже порядок изменения арендной платы, которая напрямую зависит от предмета договора, четко регламентирован и требует обоюдного согласия.
"Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год." (Источник: ГК РФ, Статья 614, пункт 3)
Учитывая, что арендодатель хочет увеличить плату, изменив сам предмет договора (площадь), он тем более обязан получить ваше согласие. Вы вправе ответить отказом. Более того, если бы вы по какой-то причине начали платить за 60 метров, хотя в пользовании у вас только 50, часть уплаченной суммы могла бы расцениваться как неосновательное обогащение арендодателя.
"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)..." (Источник: ГК РФ, Статья 1102, пункт 1)
2. Существуют ли нормативы, коэффициенты или методики для такого расчета?
Для коммерческой аренды, когда сторонами выступают частные компании, государственных нормативов или общеобязательных методик, которые бы регулировали включение мест общего пользования в арендуемую площадь и применение каких-либо коэффициентов, не существует. Предоставленный контекст из нормативно-правовых актов не содержит таких правил.
Это вопрос исключительно вашей договоренности с арендодателем. На практике стороны в договоре могут:
- Указать площадь без МОП, но предусмотреть отдельную плату за их обслуживание (в составе эксплуатационных расходов).
- Включить в общую арендуемую площадь и основные помещения, и МОП с определенным понижающим коэффициентом (например, 0.3 или 0.5), но это должно быть прямо и добровольно согласовано в договоре или допсоглашении.
Вы не найдете государственного стандарта, который бы обязывал вас применять коэффициент к коридору. Ориентиром могут служить лишь сложившиеся обычаи делового оборота на рынке недвижимости вашего региона, но они не имеют силы закона. Для ознакомления с такими практиками можно консультироваться с профессиональными консультантами по коммерческой недвижимости или изучить рыночную аналитику.
3. Анализ ситуации: если бы вы согласились на включение МОП
Даже гипотетическое согласие на изменение площади до 60 кв. м должно быть правильно оформлено. Ключевой принцип здесь — арендная плата вносится за переданное и используемое имущество.
"В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения." (Источник: ГК РФ, Статья 654, пункт 3)
Хотя вы пользуетесь зданием не целиком, а его частью, сама логика закона указывает на связь платы с фактически переданным объектом. Применить "скидочный" коэффициент к площади МОП было бы разумным компромиссом, поскольку:
- Вы не владеете этими метрами единолично.
- Вы не можете извлекать из них полезные свойства так же, как из своего офиса.
- Интенсивность их использования всеми арендаторами высока, а ваша персональная — ограничена.
Однако повторюсь: обязанность применять такой коэффициент у арендодателя отсутствует, как и у вас — обязанность эти метры оплачивать в полном объеме или вообще включать их в договор.
Резюме и рекомендации
- Не подписывайте допсоглашение. Вы имеете полное право продолжать пользоваться арендованными 50 кв. м на условиях первоначального договора. Требование арендодателя не основано на законе.
- Четко аргументируйте отказ. Сошлитесь на ст. 607 ГК РФ (объект аренды четко определен), ст. 615 ГК РФ (вы пользуетесь имуществом в соответствии с договором) и ст. 614 ГК РФ (изменение платы и условий — только по соглашению сторон). Объясните, что ваше пользование не является единоличным и исключительным, а потому включать МОП в предмет аренды вы не намерены.
- Если арендодатель настаивает. Вежливо, но твердо предложите оставить все как есть. В случае угроз расторгнуть договор, знайте, что одностороннее расторжение по данному основанию будет незаконным, и вы сможете оспорить его в суде.
- Если вы готовы к компромиссу. То предложите свой вариант: либо небольшая фиксированная ежемесячная плата за доступ и обслуживание общих зон (не привязанная к арендной ставке за кв. м), либо оформление МОП в договоре с понижающим коэффициентом (например, 0,1–0,3 от основной арендной ставки). Только в этом случае вы подписываете допсоглашение. Никакие "средние рыночные" навязываемые проценты без вашего согласия не имеют силы.
- Зафиксируйте переписку. Все обсуждения с арендодателем по этому вопросу ведите в письменной форме (электронная почта в т.ч.), чтобы иметь доказательства его требований и вашей позиции. Если давление продолжится и возникнет спор, настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на арендных отношениях.
