Нужно ли платить налог с продажи унаследованной квартиры, если это вторая продажа в году?

Продажа квартиры, унаследованной в 2021 году: освобождение от НДФЛ и исчисление срока владения

Вы получили квартиру по наследству в 2021 году, а зарегистрировали право собственности в 2022 году. В 2024 году продаёте её, причём для вас это вторая продажа недвижимости за год. Сомнения вызывает срок владения: вы полагаете, что он отсчитывается от даты регистрации (2022 г.) и составляет менее трёх лет. Разберёмся, как определяется момент возникновения права собственности, какой минимальный срок владения нужен для освобождения от налога, и влияет ли факт второй продажи.

1. Срок владения квартирой: с какого момента считать

По закону право собственности на унаследованную недвижимость возникает не с даты государственной регистрации, а со дня открытия наследства — то есть со дня смерти наследодателя.

ГК РФ, статья 1114
«Временем открытия наследства является момент смерти гражданина.»

ГК РФ, статья 1152, пункт 4
«Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.»

То, что право возникло до регистрации и действительно без неё, подтверждает и законодательство о регистрации недвижимости:

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 69, пункт 2
«Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.»

Таким образом, вы стали собственником квартиры в 2021 году (в момент смерти наследодателя), а госрегистрация в 2022 году лишь зафиксировала уже существующее право.

2. Освобождение от НДФЛ при продаже наследственного жилья

Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога при условии, что объект находился в вашей собственности не меньше минимального предельного срока владения.

НК РФ, статья 217, пункт 17.1
«доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;»

Обратимся к особенностям статьи 217.1:

НК РФ, статья 217.1, пункт 2
«Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.»

Для имущества, полученного в наследство, этот срок — три года:

НК РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 1
«В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования…»

С учётом того, что право собственности возникло в 2021 году, к моменту продажи в 2024 году трёхлетний срок истёк. Следовательно, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.

3. Влияет ли вторая продажа за год на освобождение

Сама по себе продажа нескольких объектов в одном году не лишает права на освобождение по конкретному объекту, если он удовлетворяет условиям статьи 217.1 НК РФ. Исключение — если недвижимость используется в предпринимательской деятельности, что для обычных разовых продаж личного имущества нехарактерно.

В предоставленных нормах указано:

НК РФ, статья 217, пункт 17.1
«Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат…), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности…»

Две сделки за год при отсутствии систематической деятельности по покупке/продаже квартир не превращают физлицо в предпринимателя. Поэтому вторая продажа не создаёт обязанности по уплате НДФЛ для унаследованной квартиры, если соблюдён трёхлетний срок владения.

4. Налоговые вычеты (справочная информация)

Если бы срок владения оказался менее трёх лет (например, вы бы ошибочно считали его от даты регистрации), вы смогли бы уменьшить налоговую базу одним из способов:

• Имущественный налоговый вычет в 1 000 000 руб.
  (НК РФ, статья 220, подпункт 1 пункта 2, абзац второй: «в размере доходов… не превышающем в целом 1 000 000 рублей»);
• Уменьшение на расходы наследодателя по приобретению этой квартиры, если они не были учтены им ранее для целей налогообложения (НК РФ, статья 220, подпункт 2 пункта 2, абзац: «при налогообложении доходов, полученных при продаже… учитываются также документально подтверждённые расходы наследодателя…»).

Однако в вашем случае, когда трёхлетний срок фактически истёк, никакие вычеты применять не требуется — налог просто не возникает.

Выводы и рекомендации

• Право собственности на квартиру возникло в 2021 году (день открытия наследства), а значит, на момент продажи в 2024 году минимальный трёхлетний срок владения соблюдён.
• Доход от продажи освобождается от НДФЛ, обязанности подавать налоговую декларацию не возникает (согласно статье 229 НК РФ налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы, освобождённые по статье 217, а при освобождении по сроку подача декларации вообще не требуется).
• Вторая продажа за год не отменяет это освобождение, пока продажи не носят систематического предпринимательского характера.

Вам не нужно платить налог с продажи унаследованной квартиры, подавать декларацию или применять вычеты. Если возникнут дополнительные вопросы или налоговый орган проявит интерес, рекомендую проконсультироваться с адвокатом, имеющим опыт в налоговых спорах.