Возможео ли переделать даговор купли-продажи спустя год?

Продажа квартиры в долевой собственности: правомерны ли требования ИФНС и можно ли переоформить договор

Анализ правомерности требований налогового органа

Позиция ИФНС, изложенная в уведомлении, является ошибочной. Действия налогового органа по предоставлению имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей на весь объект недвижимости, а не пропорционально долям продавцов, прямо противоречат нормам Налогового кодекса РФ.

При продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами. Это императивное правило, и действует оно именно в вашей ситуации, когда продажа оформлена единым договором.

Согласно налоговому законодательству:

"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 3)

Поскольку каждому из вас принадлежало по 1/2 доли, вычет в 1 000 000 рублей должен быть разделен между вами поровну — по 500 000 рублей на каждого. Каждый из вас получил доход в 900 000 рублей. Следовательно, налоговая база каждого продавца составит:
900 000 (доход) – 500 000 (вычет) = 400 000 рублей.

Таким образом, каждый из вас должен уплатить налог в размере 13% от 400 000 рублей, что составляет 52 000 рублей. Требование ИФНС заплатить налог с 800 000 рублей (что соответствует вычету всего в 100 000 рублей) неправомерно, так как ваш доход никак не мог составить 800 000 рублей при цене продажи в 900 000 р.

Ситуация с отдельными договорами действительно была бы иной. Если бы каждая доля продавалась по отдельному договору купли-продажи, каждый совладелец рассматривался бы как самостоятельный продавец, реализующий свой собственный объект права (долю). В этом случае применяется иной порядок, и каждый из вас мог бы получить полный вычет в размере 1 000 000 рублей на свою долю, что позволило бы полностью освободить доход от налога.

Это прямо предусмотрено НК РФ:

"При продаже долей в праве общей собственности по отдельным договорам купли-продажи налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, с учетом доли (долей) в праве собственности на проданное имущество, приходящейся на каждого налогоплательщика..." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

Возможность «переделать» договор спустя год

Переоформление или «переделка» договора купли-продажи задним числом, спустя год после сделки, с единственной целью избежать уплаты налога, незаконна и влечет за собой крайне высокие правовые и налоговые риски.

Теоретически, изменить или расторгнуть договор можно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако сделать это, чтобы прикрыть первоначальную сделку и создать видимость двух раздельных продаж, невозможно. Подобные действия будут расценены как ничтожные.

Оформление новых договоров «задним числом» будет являться мнимой сделкой, которая совершается лишь для вида, без намерения создать реальные правовые последствия. Согласно ГК РФ:

"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: ГК РФ, статья 170, пункт 1)

Более того, эти действия подпадают под понятие притворной сделки, которая прикрывает иную сделку (в вашем случае, первоначальный единый договор). Как устанавливает закон:

"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила." (Источник: ГК РФ, статья 170, пункт 2)

Последствия признания таких сделок ничтожными — возврат сторон в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ). Но в вашем случае недвижимость уже продана третьему лицу (покупателю), который не участвовал бы в вашей схеме, и возврат имущества практически невозможен.

Налоговая инспекция, получив информацию о «новых» договорах, легко выявит фиктивность этих документов. Последствия будут значительно хуже, чем просто доначисленный налог. Вам грозит привлечение к ответственности за умышленную неуплату налога, которая влечет штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога (п. 3 ст. 122 НК РФ), а также начисление пени за весь период просрочки.

Законный способ уменьшить налоговую обязанность

Вместо того чтобы рисковать, пытаясь подделать документы, необходимо использовать законный способ минимизации налога. Вы имеете право не применять фиксированный имущественный вычет в 1 000 000 рублей, а уменьшить свой облагаемый доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой доли.

Это прямо предусмотрено НК РФ:

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Если у вас сохранились документы, подтверждающие стоимость, за которую вы в свое время приобрели свои доли (например, договор купли-продажи с указанием цены, расписки, банковские платежные поручения), вы можете заявить вычет в сумме этих расходов. Если ваши расходы на приобретение доли составляли 900 000 рублей или больше, то налоговая база будет равна нулю, и платить налог не придется.

Выводы и рекомендации

1. Требование ИФНС не полностью правомерно. Настаивайте на том, что вычет в 1 000 000 рублей должен распределяться между совладельцами пропорционально их долям (по 500 000 рублей). Налог должен быть исчислен только с 400 000 рублей дохода каждого из вас, а не с 800 000. Вам необходимо немедленно обратиться в инспекцию для устранения этой ошибки, подав уточненную налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ), если вы ее подавали, или возражения на акт проверки.
2. Категорически не пытайтесь переоформлять договор. Любые попытки «переделать» документы задним числом будут признаны незаконными. Это не решит проблему, а кратно их умножит, приведя к обвинениям в умышленном уклонении от уплаты налогов и крупным штрафам.
3. Используйте право на вычет в сумме расходов. Это ваш главный и абсолютно законный инструмент. Найдите все документы, подтверждающие ваши расходы на приобретение долей в квартире. Подайте в ИФНС уточненную налоговую декларацию за тот год, в котором была продана квартира, заявив в ней вычет в сумме документально подтвержденных расходов, а не фиксированный вычет.
4. Обратитесь к специалисту. Для правильного оформления возражений в ИФНС и подготовки уточненной налоговой декларации с заявлением вычета по расходам настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве. Он поможет грамотно выстроить защиту и избежать ошибок в общении с налоговым органом.