Как передать коммерческое помещение сыну для сдачи в аренду с минимальными налогами
Вы как физическое лицо без статуса ИП владеете нежилым помещением с кадастровой стоимостью около 4 млн рублей. Цель – передать его сыну (близкому родственнику), чтобы он сдавал его в аренду и платил минимальные налоги. Ниже анализируем два основных варианта передачи – дарение и купля-продажа – с точки зрения налоговых последствий для вас и сына, а также будущей сдачи в аренду.
1. Вариант «Дарение»: налоговая выгода при передаче и перспективы для сына
Налог для дарителя (отец)
Вы не получаете дохода, а безвозмездно передаёте имущество. Обязанности по уплате НДФЛ у вас не возникает.
Налог для одаряемого (сын)
По общему правилу доход в виде подаренной недвижимости облагается НДФЛ. Однако для близких родственников установлено исключение.
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)."
(Источник: НК РФ, статья 217, пункт 18.1)
Поскольку вы и сын – родитель и ребёнок, получение помещения в дар освобождается от НДФЛ. Подавать налоговую декларацию 3‑НДФЛ по этому основанию не требуется (доход, освобождённый от налога, можно не декларировать).
Налог при будущей продаже сыном
Если сын впоследствии продаст помещение, минимальный срок владения, после которого доходы освобождаются от НДФЛ, сокращается до трёх лет (вместо обычных пяти).
"Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации."
(Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 1)
Таким образом, если сын продаст помещение после трёх лет владения, налог платить не придётся. При продаже ранее трёх лет:
- можно использовать имущественный налоговый вычет 250 000 рублей (для «иного недвижимого имущества»);
- вместо вычета можно попытаться уменьшить доходы на документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение этого объекта. Прямая норма в Налоговом кодексе на этот счёт отсутствует, но на практике такой подход часто применяется. Для надёжности в такой ситуации лучше обратиться к адвокату.
Контроль за занижением цены: если цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, налоговая всё равно исчислит налог с кадастровой стоимости × 0,7.
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости… умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости."
(Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)
Оформление дарения
- Договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению."
(Источник: ГК РФ, статья 574, пункт 3)
- Право собственности переходит с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 131, 223 ГК РФ).
- После регистрации сын становится собственником без каких-либо налоговых обязательств.
2. Вариант «Купля-продажа»: налоги для продавца и покупателя
Налог для продавца (отец)
Если вы продаёте помещение, находящееся в собственности менее минимального срока владения (для вашего случая – 5 лет, так как объект не получен в дар от близкого родственника и не унаследован), доход от продажи облагается НДФЛ.
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет."
(Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)
Если срок владения составляет 5 лет и более, обязанность по уплате НДФЛ не возникает. Если же срок меньше, налог исчисляется.
При этом нельзя произвольно занизить цену в договоре: если цена сделки окажется ниже кадастровой стоимости × 0,7, для целей налогообложения доходом признаётся именно кадастровая стоимость × 0,7 (указанная выше цитата из ст. 214.10 НК РФ). Также при расчёте налога вы вправе применить фиксированный вычет 250 000 руб. либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этого помещения.
Налог для покупателя (сын)
Покупатель не получает налогооблагаемого дохода. Сама покупка налогом не облагается.
Однако для будущей продажи сыном минимальный срок владения составит 5 лет (дарения от близкого родственника не было, поэтому льготный 3‑летний срок не действует). Кроме того, сын сможет учесть в качестве расходов при будущей продаже цену, уплаченную вам (при условии документального подтверждения), что снизит налоговую базу.
Оформление купли-продажи
- Договор заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации перехода права.
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность."
(Источник: ГК РФ, статья 550)
- Нотариальное удостоверение не обязательно.
3. Сдача помещения в аренду: физлицо или ИП?
После того как сын станет собственником, он может сдавать помещение в аренду.
Как физлицо (без ИП)
- С доходов от аренды он обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% (если доходы за год не превысят 2,4 млн руб., далее – прогрессивная шкала).
"Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов…"
(Источник: НК РФ, статья 224, пункт 1)
- Он самостоятельно исчисляет и уплачивает налог, а также представляет декларацию 3‑НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
"Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом."
(Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)
- Уплатить налог нужно до 15 июля того же года.
"Общая сумма налога… уплачивается… в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом."
(Источник: НК РФ, статья 228, пункт 4)
Как индивидуальный предприниматель на УСН «Доходы» (6%)
Сын может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощённую систему налогообложения с объектом «доходы».
"Объектом налогообложения признаются: 1) доходы…"
(Источник: НК РФ, статья 346.14)
- Ставка налога – 6% (может быть снижена региональным законом).
"В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов."
(Источник: НК РФ, статья 346.20, пункт 1)
- ИП на УСН освобождён от уплаты НДФЛ в отношении доходов от предпринимательской деятельности (к которой относится систематическая сдача в аренду).
"Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности…)"
(Источник: НК РФ, статья 346.11, пункт 3)
- ИП обязан вести Книгу учёта доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ), подавать декларацию по УСН один раз в год – не позднее 25 апреля следующего года.
"Индивидуальные предприниматели – не позднее 25 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом."
(Источник: НК РФ, статья 346.23, пункт 1, подпункт 2)
- Уплачиваются авансовые платежи по итогам квартала (до 28‑го числа следующего месяца), а годовой налог – до 28 апреля (ст. 346.21, п. 7).
- ИП также уплачивает страховые взносы за себя (фиксированные + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб.), но на эти взносы можно уменьшить сам налог по УСН (для ИП без работников – вплоть до 100%).
Важно: чтобы доходы от аренды облагались именно в рамках УСН, сын при регистрации ИП должен указать соответствующий вид деятельности (ОКВЭД), а сам договор аренды заключать уже как ИП (или уведомить налоговую, что помещение используется в предпринимательской деятельности).
4. Выводы и конкретные рекомендации
-
Предпочтительный способ передачи – дарение.
- Для вас и сына полностью отсутствуют налоговые обязательства.
- Сын получает льготный 3‑летний срок владения для будущей безналоговой продажи.
- Оформление требует нотариального удостоверения и государственной регистрации перехода права.
-
Купля-продажа может быть оправдана, только если вы владеете объектом более 5 лет (тогда налог с продажи для вас не возникнет). Однако сын потеряет право на 3‑летний срок и должен будет ждать 5 лет для освобождения от налога при своей продаже. Занижать цену бессмысленно – налоговая всё равно применит базу не ниже 0,7 кадастровой стоимости.
-
Для сдачи в аренду наиболее выгоден режим ИП на УСН 6%.
- Налоговая нагрузка существенно ниже, чем 13% НДФЛ, особенно с учётом возможности уменьшения налога на страховые взносы.
- Сын должен зарегистрироваться как ИП, подать уведомление о переходе на УСН (в течение 30 дней с даты регистрации) и в договорах аренды выступать в статусе предпринимателя.
-
Отчётность:
- При дарении ни вы, ни сын декларацию 3‑НДФЛ подавать не обязаны.
- При сдаче в аренду как физлицо сын ежегодно подаёт 3‑НДФЛ, как ИП на УСН – декларацию по УСН.
- Продажа в будущем: если сын будет продавать после истечения минимального срока (3 года при дарении) и такое право подтверждено, декларацию также подавать не нужно (доход освобождён); в ином случае – подаётся 3‑НДФЛ.
Если требуются более точные расчёты с учётом конкретного срока вашего владения или планируемых доходов от аренды, целесообразно обратиться к адвокату для детальной проработки схемы и оформления документов.
